南昌市城区2020年土地定级与基准地价更新应用成果

发布时间:2021-04-26 17:06:54来源:浏览量:字体:

南昌市城区2020

土地定级与基准地价更新应用成果

南昌市自然资源局

二〇二〇年


一、级别划分结果

1、土地定级用地类型与级别数

2020南昌市城区土地定级及基准地价更新项目分别进行了综合定级、商服用地定级、商务金融和旅馆用地定级、住宅用地定级、工业用地定级、公共服务用地等六种类型的土地定级,级别数分别为:综合定级7级,商服用地7级、商务金融、旅馆用地、住宅用地及工业用地各6级,公共服务用地5级。

2、各类各级用地的范围

1)综合定级级别界线与范围

1-1 综合土地定级级别界线与范围

级别

综合土地定级各级土地范围

一级

由以下路线围合而成的区域:

区域1(红谷滩片区):庐山南大道——赣江中大道——丽景路——凤凰中大道——庐山南大道;

区域2(老城区-青山湖片区):南京西路——南京东路——青山湖大道——顺外路——上海路——解放西路——井冈山大道——站前西路——南浦路——抚河北路——民德西路——民德路——苏圃路——南京西路。

二级

由一级区域的边界与以下线路围合而成的区域:

区域1(红谷滩凤凰洲片区):凤凰北大道——濠江路——赣江北大道——赣江中大道——南斯友好路——枫生高速——凤凰北大道;

与一级地“老城区-青山湖片区”围成区域;

区域2(老城区-青山湖区-高新片区):沿江北大道——爱国路——上沙窝路——二七北路——阳明东路——国威路——高新大道——南京东路——京东南大道——高新南大道——解放西路——野溪路——洪都南大道——何坊东路——何坊西路——抚河中路——桃苑大街——沿江中大道——沿江北大道;

与一级地“老城区-青山湖-高新片区”围成区域。

三级

以二级边界为界线,主要为以下五个区域:

区域1(红谷滩凤凰洲片区):黄河路——赣江北大道——濠江路——凤凰北大道——碟子湖大道——黄河路;

区域2(前湖片区):南斯友好路——赣江中大道——龙兴大街——枫生高速——南斯友好路;

区域3(朝阳片区):桃苑大街——沿象湖边界——九州大道高架快速路——真君路——昌南大道——沿江南大道——桃苑大街;

区域3(沿江北片区):沿江北大道——洪都北大道——阳明东路——二七北路——上沙窝路——爱国路——阳明路——沿江北大道;

区域4(艾溪湖紫阳大道-青云谱片区):国泰路——火炬二路——艾溪湖西路——昌东大道——昌东路——黎明路——石桥路——新溪桥路——博文路——广州路——井冈山大道——三店西路——抚河中路——国泰路;

区域5(经济技术开发区及临空经济区片区):由京九铁路——一环线——庐山南大道——碟子湖大道——黄河路——赣江北大道——濠江路——凤凰北大道——枫生高速——经济技术开发区及临空经济区定级范围界线-----青岚大道----菊圃路----双港西大街----志敏大道----围合而成区域。

四级

区域1(经开片区):北至定级界线——东至赣江——赣江北大道——黄河路——碟子湖大道——庐山南大道——经济技术开发区及临空经济区四级区域的边界——京九铁路;

区域2(青山湖片区):沿江北大道——江纺厂前路——民强路——高新大道——国泰路——青山湖边界——洪都北大道——沿江北大道;

区域3(紫阳片区):艾溪湖四路——昌东大道——艾溪湖二路——艾溪湖一路——瑶湖西大街——天祥大道——慈母路——罗冈路——博览路——昌东大道——朱桥东路——昌南大道——施尧路——三店西路——井冈山大道——广州路——博文路——新溪桥路——石桥路——黎明路——昌东路——昌东大道——沿艾溪湖——艾溪湖四路;

区域3(九龙湖片区):枫生高速——阁皂山大道——G320国道——枫生高速——龙兴大街——赣江南大道{}——抚州大街——枫生高速;

区域4(经济技术开发区及临空经济区片区):由经济技术开发区及临空经济区界线----经济技术开发区及临空经济区三级区域的边界---昌九铁路---昌西大道围合而成区域。

五级

区域1(艾溪湖片区):艾溪湖北路——城东一路——241乡道——瑶湖边界——瑶湖西一路——艾溪湖二路——昌东大道——艾溪湖四路——艾溪湖北路;

区域2(青山湖片区):沿江北大道——高新南大道——东元路——艾溪湖北路——艾溪湖边界——火炬三路——民强路——江防厂前路——沿江北大道;

区域3(前湖片区):由经济技术开发区及临空经济区界线---G320国道包围而成;

区域4 (孔目湖片区):由赣江边界---一环线包围而成;

区域5(九龙湖片区):阁皂山大道——枫生高速——抚州大街——赣江南大道——枫生高速——抚州大街——明月山大道——北至定级边界

区域6(经济技术开发区及临空经济区片区):由经济技术开发区及临空经济区界线----经济技术开发区及临空经济区四级区域的边界----儒乐湖大道围合而成区域

六级

区域1(扬子洲片区):由赣江——望江路包围而成;

区域2(沿江北-瑶湖片区):沿江北大道——南昌绕城高速——南至定级边界——沿瑶湖——261乡道——城东一路——艾溪湖北路——东元路——高新大道——沿江北大道;

区域3(枫生-南昌绕城高速片区):明月山大道——抚州大街——枫生高速——赣江南大道——南至定级边界——西至G320国道——明月山大道;

区域4(经济技术开发区及临空经济区片区):由经济技术开发区及临空经济区界线----经济技术开发区及临空经济区五级区域的边界---福银高速---铁路----金山大道----七里岗大街围合而成区域。

七级

定级范围界线与前六级边界围合而成的区域。(扬子洲片区、瑶湖东片区、经济技术开发区及临空经济区六级以外更新范围以内区域


2)商服用地级别界线与范围

1-2 商服用地级别界线与范围

级别

商服用地各级土地范围

一级

八一大道、北京西路、凤凰中大道片区(由以下线路围合而成):

区域1(老城区片区):阳明路—福州路—二七北路—北京西路—洪都中大道—顺外路—二七南路—解放西路—井冈山大道—站前西路—系马桩街—孺子路—抚河北路—民德路—胜利路步行街—叠山路-阳明路;

区域2(市政府片区):飞虹路—赣江中大道—怡园路—红谷中大道—翠苑路—金融大街—怡园路—沙井路—芳华路—凤凰中大道—绿茵路—金融大街—飞虹路。

二级

由一级界线与以下线路围合而成:

区域1(市政府片区):黄河路—赣江北大道—赣江中大道—前湖大道—凤凰南大道——翠苑路—枫生高速—黄家湖东路—碟子湖大道—黄河路;

区域2(老城区片区):三经路—二七北路—阳明东路—洪都北大道—南京东路—高新大道—高新南大道—顺外路—上海路—解放西路—洪都南大道—建设路—抚河南路—洪城路—沿江中大道—沿江北大道—阳明路。

三级

由二级界线与以下线路围合而成:

区域1(朝阳新城、青云谱片区和青山湖片区):一环线—青山北路—中大路—中大南路—

—民强路—青山湖大道—火炬二路—艾溪湖西路—紫阳大道—昌东大道—解放东路—高新南大道—新溪桥路—何坊东路—何坊西路—九洲大道高架快速路—九洲大街—沿江南大道—沿江北大道;

区域2(凤凰洲片区):庐山南大道—碟子湖大道—黄河路—双港南路—孔目湖大街—庐山南大道;

区域3(前湖片区):枫生高速—定级边界—黄家湖东路—枫生高速;

翠苑路—凤凰南大道—前湖大道—赣江南大道—龙兴大道—枫生高速—祥云大道—学府大道—前湖大道—枫生高速—翠苑路;

区域4(经济技术开发区及临空经济区片区):由经济技术开发区及临空经济区界线----

铁路----双港东大街----双港西大街----富樱路----玉屏东大街----玉屏西大街----青岚大道围合而成区域。

四级

由三级界线与以下线路围合而成的4个区域:

区域1(昌南区域、青云谱片区、艾溪湖片区和青山湖区域):沿江北大道—昌东大道—艾溪湖北路—城东一路—瑶湖西大街—艾溪湖南路—天祥大道—慈母路—罗冈路—博览路—昌东大道—朱桥东路—南莲路—昌南大道—定级边界—沿江南大道;

区域2(前湖—九龙湖片区):前湖大道—学府大道—祥云大道—枫生高速—龙兴大街—赣江南大道—萍乡大街—龙虎山大道—上饶大街—阁皂山大道—西站大街—定级边界—前湖大道;

区域3(凤凰洲片区):定级范围线—河岸—英雄大桥;

区域4(经济技术开发区及临空经济区片区):由经济技术开发区及临空经济区界线----

经济技术开发区及临空经济区三级区域的边界----昌西大道---铁路----庐山中大道----梅林大街----经开大道----双港东大街围合而成区域。

五级

区域1(除经济技术开发区及临空经济区片区):除上述级别包含区域和六级区域以外的地区;

区域2(经济技术开发区及临空经济区片区):由经济技术开发区及临空经济区界线----经济技术开发区及临空经济区四级区域的边界----英雄一路----建业大街围合而成区域。

六级

区域1(昌南区域、青云谱片区、艾溪湖片区和青山湖区域):南昌绕城高速以东至定级边界;

区域2(九枫生高速—昌南大道片区):杨岐山大街—龙兴大街—明月山大道—抚州大街—枫生高速—定级边界—杨岐山大街;

区域3(扬子洲片区):定级范围线内的扬子洲;

区域4(经济技术开发区及临空经济区片区):由经济技术开发区及临空经济区界线----经济技术开发区及临空经济区五级区域的边界----福银高速---铁路----金山大道----七里岗大街围合而成区域。

七级

区域1(经济技术开发区及临空经济区片区):经济技术开发区及临空经济区六级以外更新范围以内。


3)商务金融、旅馆用级别界线与范围

1-3   商务金融、旅馆用地级别界线与范围

级别

商务金融、旅馆用地各级土地范围

一级

由以下路线围合而成的区域:

区域1(红谷滩片区):

香江路——赣江北大道——南斯友好路——丰和中大道——丽景路——碟子湖大道;

区域2(老城区片区):

阳明路——阳明东路——二七北路——二七南路——洪城路——抚河中路——抚河北路——沿江中大道。

二级

由一级区域的边界与以下线路围合而成的区域:

区域1(红谷滩凤凰洲片区):

黄河路——赣江北大道——香江路——碟子湖大道;

区域2(学府大道片区):

丽景路——丰和中大道——南斯友好路—-赣江中大道——前湖大道——学府大道——科苑路——枫生高速;

区域3(老城区-青山湖区):

沿江北大道——洪都北大道——青山湖南岸(湖滨西路、湖滨东路)——国泰路——青山湖大道——南京东路——高新南大道——北京东路——青山湖大道——解放西路——洪都南大道——建设路——建设西路——桃花路——洪城路——沿江中大道;

与一级地“老城区片区”围成区域。

三级

由二级区域的边界与以下路线围合而成的区域:

区域1(碟子湖片区):

北一环路——赣江北大道——孔目湖大街——庐山南大道;

区域2(前湖片区):

科苑路——学府大道——丰和中大道——前湖大道——赣江中大道——龙兴大街——枫生高速;

与定级范围界线及二级地“学府大道片区”围成范围;

区域3(青山湖片区):

沿江北大道——京东大道——京东南大道——墅溪路——洪都南大道——三店西路——施尧路——灌婴路——沿江中大道;

与二级地“老城区-青山湖区”围成范围;

区域4(经济技术开发区及临空经济区片区):由经济技术开发区及临空经济区界线——双港东大街——双港西大街——紫荆路——枫林西大街——青岚大道围合而成区域。

四级

由三级区域的边界与以下路线围合而成的区域:

区域1(双港片区):

东至赣江——南至北一环路——西至“三级经济技术开发区及临空经济区片区边界”;

区域2(绿地国际博览片区):

枫生高速——龙兴大街——赣江南大道——抚州大街——阁皂山大道——西站大街——西至定级范围边界——G320国道;

区域3(西湖区南部---青云谱---青山湖片区):

北至定级范围边界——天祥大道——货场路——南钢大道——昌东大道——黎明路——石桥路——新溪桥路——博文路——广州路——南莲路——南至定级范围边界——西至沿江南大道

与三级地“青山湖片区”围成区域;

区域4(经济技术开发区及临空经济区片区):由经济技术开发区及临空经济区界线——经济技术开发区及临空经济区三级区域的边界——昌西大道——铁路——英雄一路——南昌理工学院北侧——曰修路——英雄大道——空港大道围合而成区域。

五级

由四级区域的边界与以下路线围合而成的区域:

区域1(九龙湖片区):

西至定级范围界线——杨岐山大街——龙兴大街——明月山大道——枫生高速——铁路——东至赣江南大道;

与四级地“绿地国际博览片区”围成范围;

区域2(昌东片区):

北至定级范围边界——东至南昌绕城高速——南至定级范围界线;

与四级地“西湖区南部——青云谱——青山湖片区”围成范围;

区域3(经济技术开发区及临空经济区片区):由经济技术开发区及临空经济区界线——经济技术开发区及临空经济区四级区域的边界——福银高速——铁路——金山大道——七里岗大街围合而成区域。

六级

区域1(定级范围界线与前六级边界围合而成的区域)主要为扬子洲、瑶湖以东、萍乡大街

区域2(经济技术开发区及临空经济区片区):由经济技术开发区及临空经济区五级以外更新范围以内。


4)住宅用地定级级别界线与范围

1-4  住宅用地定级级别界线与范围

级别

住宅用地定级各级土地范围

一级

由以下路线围合而成的区域:

区域1(老城区片区):滨江北路——二七北路——阳明东路——湖滨南路——南京东路——湖滨东路——江纺花园路——丹霞街——青山湖大道——上海北路——南京东路——洪都中大道——洛阳路——广场南路——孺子路——前进路——阳明路——三经路——滨江北路;

区域2(红谷滩片区):长江路——丰和中北大道——香江路——凤凰北大道——春晖路——雅苑路——碟子湖大道——翠苑路——凤凰南大道——前湖大道——赣江中大道——赣江北大道——长江路。

二级

由一级区域的边界与以下路线围合而成的区域:

区域1(老城区片区):青山北路——江纺厂前路——高新大道——火炬三路——艾溪湖北路——艾溪湖西路——北京东路——京东南大道——解放西路——井冈山大道——建设路——抚河中路——一沿象湖真君路——昌南大道——沿江南大道——沿江中大道——沿江北大道——洪都北大道——青山北路;

由一级红谷滩片区的边界与以下线路围合而成的区域2

区域2(红谷滩片区):黄河路——碟子湖大道——庐山南大道——黄家湖东路——枫生高速——前湖大道——嘉言路——莲花路——北一路——瑞金路——岭北二路——祥云大道——枫生高速——杨帆西路——抚州大街——赣江中大道——赣江北大道——赣江北大道与朝阳大桥交汇处。

三级

由二级区域的边界与以下路线围合而成的区域:

区域1(老城区片区):沿江北大道——京东大道——火炬五路——艾溪湖北路——瑶湖西大街——奥体南路——货场路——南钢大道——昌东大道——昌东路——黎明路——石桥路——新溪桥路——昌南大道——南莲路——定级边界——芳湖路——金沙大道——沿象湖施尧路——二级边界交汇处(灌婴路与抚河中路交汇处);

由以下路线围合而成的区域2

区域2(凤凰洲区):双港南路——双港东大街——庐山南大道——碟子湖大道——黄河路——黄河路与双港南路交汇处;

由以下路线围合而成的区域3

区域3(前湖片区):前湖大道——定级边界西面(豫章师范学院)——杨岐山大街——明月山大道——抚州大街——枫生高速——萍乡大街——赣江南大道——赣江南大道与抚州大街交汇处;

区域4(经济技术开发区及临空经济区片区):由经济技术开发区及临空经济区界线——双港东大街——曰修路——志敏大道——桂苑大道——海棠北路——海棠南路围合而成区域。

四级

由三级区域的边界与以下路线围合而成的区域:

区域1(老城区片区):沿江北大道——南昌绕城高速——至瑶湖南面——三级定级边界;

区域2(前湖片区):赣江南大道——九龙湖铁路线——G320国道——三级定级边界

区域4(经济技术开发区及临空经济区片区):由经济技术开发区及临空经济区界线——经济技术开发区及临空经济区三级区域的边界——空港大道——英雄大道——曰修路——南昌理工学院北侧——英雄一路——英雄大道围合而成区域。

五级

由四级区域的边界与以下路线围合而成的区域:

区域1(麻丘区域):南昌绕城高速瑶湖段——025县道——定级边界;

区域2(扬子洲片区):雷神坛路以南——前洲路、杨新路、望江路以北——赣江两侧支流合围处。

区域3(九龙湖片区):九龙湖铁路线——定级范围南昌绕城高速——西南面的定级范围线;

区域4(经济技术开发区及临空经济区片区):经济技术开发区及临空经济区定级边界线——经济技术开发区及临空经济区四级区域的边界——福银高速——昌九铁路——金山大道——七里岗大街围合而成区域。

六级

区域1(经济技术开发区及临空经济区片区):经济技术开发区及临空经济区五级区域的边界以外更新范围以内。


5)工业用地级别界线与范围

1-5  工业用地级别界线与范围

级别

工业用地各级土地范围

一级

主要由以下路线围合而成的区域:

区域1(青山湖-艾溪湖区片区):由沿江北大道——高新大道——东元路——艾溪湖北路——艾溪湖西路——北京东路——青山湖大道——沿江北大道围合而成的区域。

区域2(青云谱区片区):由解放西路——解放东路——昌东大道——昌南大道——南莲路——井冈山大道——洪都南大道——解放西路围合而成的区域。

二级

由一级区域的边界与以下路线围合而成的区域:

区域1(红谷滩片区):由一环线——赣江西侧——南斯友好路——枫生高速——黄家湖东路——庐山南大道——玉屏东大街——一环线围合而成的区域。

区域2(主城区中部片区):由沿江北大道——富大有路——昌东大道——艾溪湖北路——尤氨路——货场路——天祥大道——志强路——定级范围南部边界——金沙大道——施尧路——抚河南路——抚河中路——抚河北路——沿江北大道——二七北路——阳明东路——湖滨东路——江纺花园路——江纺东二路——江纺东三路——沿江北大道围合而成的,除一级范围以外的区域。

三级

由二级区域的边界与以下路线围合而成的区域:

区域1(前胡—象湖片区):由豫章师范学院——枫生高速——南斯友好路——南昌大桥——沿江中大道——抚河——象湖西侧——昌南大道——祥云大道——豫章师范学院围合而成的区域;

区域2(青山湖片区):沿江北大道——江纺东三路——江纺花园路——青山湖西侧——阳明东路——二七北路——沿江北大道” 围合而成的区域;

区域3(瑶湖片区):富大有路——261乡道西南侧——城东一路——瑶湖西大街——天祥大道——昌南大道——二级范围边界围合而成的区域;

区域4(经济技术开发区及临空经济区片区):由经济技术开发区及临空经济区界线--------空港大道----英雄大道----铁路----昌西大道围合而成区域。

四级

由三级区域的边界与以下路线围合而成的区域:

区域1(扬子洲片区):由扬子洲组成的区域;

区域2(瑶湖片区):由“富大有路——瑶湖西岸——北熊村活动中心——瑶湖西大街——三级区域边界” 围合而成的区域。

区域3(九龙湖片区):“祥云大道——赣江西侧——南昌绕城高速——G320国道——祥云大道” 围合而成的区域;

区域4(经济技术开发区及临空经济区片区):由经济技术开发区及临空经济区界线----经济技术开发区及临空经济区三级区域的边界----儒乐湖大街围合而成区域。

五级

由四级区域的边界与以下路线围合而成的区域:

区域1(瑶湖片区):瑶湖片区东侧:瑶湖以北、以东、以南除六级以外的区域。

区域2(经济技术开发区及临空经济区片区):由经济技术开发区及临空经济区界线----经济技术开发区及临空经济区四级区域的边界----福银高速---铁路----金山大道----七里岗大街围合而成区域。

六级

由五级区域的边界与以下路线围合而成的区域:

区域1(瑶湖片区):025县道——昌东二中——266乡道——西河——杭长高速——五级范围边界围合而成的区域;

区域2(经济技术开发区及临空经济区片区):由经济技术开发区及临空经济区五级界线以外更新范围以内。


6)公共服务用地各级别界线与范围

1-6  公共服务用地级别界线与范围

级别

公共管理与公共服务用地定级各级土地范围

一级

由以下路线围合而成的区域:

区域1(老城区片区):阳明路——阳明东路——洪都北大道——洪都中大道——洛阳路——站前西路——抚河中路——抚河北路——阳明路;

区域2(红谷滩片区):翠苑路——丰和中大道——庐山南大道——赣江北大道——赣江中大道——翠苑路。

二级

由一级区域的边界与以下线路围合而成的区域:

区域1(老城区片区):沿江北大道——高新大道——南京东路——艾溪湖西沿岸——京安路——高新南大道——新溪桥路——博文路——广州路——南苑一路——象湖东沿岸—站前西路——洪都北大道——阳明东路——阳明路——沿江北大道;

区域2(西湖片区):沿江中大道——民德西路——新洲路——打缆洲路——桃苑东路——九洲大道高架快速路——象湖沿岸——昌南大道——沿江南大道——沿江中大道;

区域3(红谷滩凤凰洲片区):碟子湖大道——黄河路——赣江北大道——丰和中大道——翠苑路——南斯友好路——枫生高速——杏林路——碟子湖大道。

三级

由二级区域的边界与以下路线围合而成的区域:

区域1(青云谱片区):新溪桥路——高新南大道——广州路——城南大道——金鹰路——青云谱南路——昌南大道——施尧路——江铃西四路——南苑一路——新溪桥路;

区域2(青山湖片区):沿江北大道一艾湖路——艾溪湖北路——艾溪湖二路——天祥大道——艾溪湖南路——南钢西二路——万科公园——万科城——洪城东公馆——石桥路——高新南大道——京安路——艾溪湖西岸——南京东路——高新大道——沿江北大道;

区域3(前湖片区):南斯友好路——赣江西沿岸——龙兴大街——枫生高速——南斯友好路;

区域4(经济技术开发区及临空经济区片区):由经济技术开发区及临空经济区界线----经济技术开发区及临空经济区----双港东大街----曰修路----梅林大街----庐山中大道----铁路----昌西大道围合而成区域。

四级

区域1(经开片区):定级界线——枫生大道——扬帆西路——城运路——定级界线;

区域2(瑶湖片区):南昌绕城高速——瑶湖西沿岸——慈母路——胡家路——朱桥东路——青云谱南路——金鹰路——广州路——高新南大道路——天祥大道——慈母路——艾溪湖二路——艾溪湖北路——艾溪路——沿江北大道——南昌绕城高速;

区域3(经济技术开发区及临空经济区片区):

由经济技术开发区及临空经济区界线----经济技术开发区及临空经济区三级区域的边界----儒乐湖大街----铁路围合而成区域;

由经济技术开发区及临空经济区界线----空港大道----铁路----金山大道----七里岗大街围合而成区域。

五级

由四级区域的边界与定级边界围合而成的区域。

3、土地级别界线应用说明

对于以道路作为级别界线的土地级别划分,在该道路两侧中,级别更低的另一侧直接临该道路的宗地,按该道路两侧中更高的级别作为其土地级别。


二、基准地价内涵与评估结果

1、商服用地基准地价内涵与评估结果

1)参照《城镇土地估价规程(GBT18508-2014)》对基准地价的定义,基准地价内涵包括土地权利类型、土地用途、期日、土地开发程度及容积率等开发建设条件。根据南昌市的实际情况,对商服用地基准地价内涵界定如下:

①价值构成:包括政府在土地上支付的土地取得成本、城市基础设施配套建设费、土地开发成本、管理费、利息和应取得的土地增值收益等;

②估价基准日:202071日;

③样点区位条件:级别内的平均条件——级别平均单元总分所对应的区位条件;

④样点个别因素状况:面积适中,形状规则,地形平坦,地质条件一般,土地使用权年限40年,容积率2.0,无特殊的视角景观,开发程度“六通一平”。

商服用地基准地价评估适用的土地利用类型为全国《土地利用现状分类》(GB/T21010-2017)二级分类中除商务金融用地和旅馆用地以外的商服用地。

2)商服用地基准地价评估结果

2-1 商服用地基准地价结果表

适用的土地利用类型

全国《土地利用现状分类》(GB/T21010-2017)二级分类中

除商务金融用地和旅馆用地以外的商服用地。

商服用地基准地价专有基准条件

土地使用权年限40年,容积率2.0,无特殊的视角景观,

开发程度“六通一平”

基准地价类型

Ⅰ级

Ⅱ级

Ⅲ级

Ⅳ级

Ⅴ级

Ⅵ级

Ⅶ级

地面基准地价(元/平方米)

8260

6531

5149

4005

2876

1733

1475

地面基准地价(万元/亩)

550.67

435.40

343.27

267.00

191.73

115.53

98.33

级别面积(平方公里)

13.07

35.11

82.20

162.95

139.77

153.48

42.67

2、商务金融、旅馆用地基准地价内涵与评估结果

1)商务金融、旅馆用地基准地价内涵如下:

①价值构成:包括政府在土地上支付的土地取得成本、城市基础设施配套建设费、土地开发成本、管理费、利息和应取得的土地增值收益等;

②估价基准日:202071日;

③样点区位条件:级别内的平均条件——级别平均单元总分所对应的区位条件

④样点个别因素状况:面积适中,形状规则,地形平坦,地质条件一般,土地使用权年限40年,容积率3.0,开发程度“六通一平”。

商务金融、旅馆用地基准地价评估适用的土地利用类型为全国《土地利用现状分类》(GB/T21010-2017)二级分类中的商务金融用地和旅馆用地,此处简称“商务金融、旅馆用地”。

2)商务金融用地基准地价评估结果

2-2 商务金融、旅馆用地基准地价结果表

适用的土地利用类型

全国《土地利用现状分类》(GB/T21010-2017)二级分类中的商务金融、旅馆用地(053

商务金融、旅馆用地

基准地价专有基准条件

土地使用权年限40年,容积率3.0,无特殊的视角景观,

开发程度“六通一平”

基准地价类型

Ⅰ级

Ⅱ级

Ⅲ级

Ⅳ级

Ⅴ级

Ⅵ级

地面基准地价(元/平方米)

11105

7804

5938

4242

2757

1791

地面基准地价(万元/亩)

740.33

520.27

395.87

282.80

183.80

119.40

级别面积(平方公里)

19.48

38.24

79.55

147.79

193.80

150.39

3、住宅用地基准地价内涵与评估结果

1)参照《城镇土地估价规程(GBT18508-2014)》对基准地价的定义,基准地价内涵包括土地权利类型、土地用途、期日、土地开发程度及容积率等开发建设条件。根据南昌市的实际情况,对住宅用地基准地价内涵界定如下:

①价值构成:包括政府在土地上支付的土地取得成本、城市基础设施配套建设费、土地开发成本、管理费、利息和应取得的土地增值收益等;

②估价基准日:202071日;

③样点区位条件:级别内的平均条件——级别平均单元总分所对应的区位条件

④样点个别因素状况:面积适中,形状规则,地形平坦,地质条件一般,土地使用权年限70年,容积率2.3,开发程度“六通一平”。

住宅用地基准地价评估适用的土地利用类型为全国《土地利用现状分类(GB/T21010-2017)中的住宅用地。

2)住宅用地基准地价评估结果

2-3  住宅用地基准地价结果表

适用的土地利用类型

全国《土地利用现状分类》(GB/T21010-2017)中的

住宅用地。

住宅用地基准地价专有基准条件

土地使用权年限70年,容积率2.3,无特殊的视角景观,

开发程度“六通一平”

基准地价类型

Ⅰ级

Ⅱ级

Ⅲ级

Ⅳ级

Ⅴ级

Ⅵ级

地面基准地价(元/平方米)

10594

9435

8383

7357

5284

4505

地面基准地价(万元/亩)

706.27

629.00

558.87

490.47

352.27

300.33

级别面积(平方公里)

27.05

96.30

154.46

174.76

134.01

42.67

4、工业用地基准地价内涵与评估结果

1)工业用地基准地价内涵

①价值构成:包括政府在土地上支付的土地取得成本、城市基础设施配套建设费、土地开发成本、管理费、利息和应取得的土地增值收益等;

②估价基准日:202071日;

③样点区位条件:级别内的平均条件——级别平均单元总分所对应的区位条件;

④样点个别因素状况:面积适中,形状规则,地形平坦,地质条件一般,土地使用权年限50年,容积率1.5,无特殊的视角景观,开发程度“五通一平”。

工业用地基准地价评估适用的土地利用类型为全国《土地利用现状分类》(GB/T21010-2017)中的工矿仓储用地(06)。

2)工业用地基准地价评估结果

2-4  工业用地基准地价结果表

适用的土地利用类型

全国《土地利用现状分类》(GB/T21010-2017)中的

工矿仓储用地(06

工业用地基准地价专有基准条件

土地使用权年限50年,容积率1.5,无特殊的视角景观,开发程度“五通一平”

开发程度“五通一平”

基准地价类型

Ⅰ级

Ⅱ级

Ⅲ级

Ⅳ级

Ⅴ级

Ⅵ级

地面基准地价(元/平方米)

675

600

525

440

225

150

地面基准地价(万元/亩)

45.00

40.00

35.00

29.33

15.00

10.00

级别面积(平方公里)

47.65

116.39

151.21

181.44

67.12

65.44

5、公共管理与公共服务用地基准地价内涵与评估结果

1)公共管理与公共服务用地基准地价内涵

参照《城镇土地估价规程(GBT18508-2014)》对基准地价的定义,基准地价内涵包括土地权利类型、土地用途、期日、土地开发程度及容积率等开发建设条件。根据南昌市的实际情况,对公共管理与公共服务用地基准地价内涵界定如下:

①价值构成:包括政府在土地上支付的土地取得成本、城市基础设施配套建设费、土地开发成本、管理费、利息和应取得的土地增值收益等;

②估价基准日:202071日;

③样点区位条件:级别内的平均条件——级别平均单元总分所对应的区位条件;

④样点个别因素状况:面积适中,形状规则,地形平坦,地质条件一般,土地使用权年限50年,无特殊的视角景观,开发程度“五通一平”。

容积率:第一类公共管理与公共服务用地(科研、新闻出版)的容积率为1.5;第二类公共管理与公共服务用地(机关团体、教育、文化、体育用地、医疗卫生、社会福利)的容积率为1.5;第三类公共管理与公共服务用地(公用设施用地)的容积率为1.0

公共管理与公共服务用地基准地价评估适用的土地利用类型为全国《土地利用现状分类》(GB/T21010-2017)中的公共管理与公共服务用地。

(2)公共管理与公共服务用地基准地价结果

2-5 级别基准地价测算结果表

项目

单位

科研、新闻出版类

(第一类)

/平方米

2638

2181

1800

1419

1019

万元/

175.87

145.40

120.00

94.60

67.93

机关团体、教育、文化、

体育、医疗卫生、社会福利

(第二类)

/平方米

2285

1846

1527

1206

813

万元/

152.33

123.07

101.80

80.40

54.20

公用设施用地、绿地公园

(第三类)

/平方米

1429

1181

975

769

552

万元/

95.27

78.73

65.00

51.27

36.80

级别面积

平方公里

15.38

87.97

118.95

238.88

168.07

2-6  公共管理与公共服务用地基准地价结果表(第一大类)

适用的土地利用类型

全国《土地利用现状分类》(GB/T21010-2017)中的

公共管理与公共服务用地

公共管理与公共服务用地基准地价专有基准条件

土地使用权年限50年,容积率1.5,无特殊的视角景观,
开发程度“五通一平”

基准地价类型

Ⅰ级

Ⅱ级

Ⅲ级

Ⅳ级

Ⅴ级

地面基准地价(元/平方米)

2638

2181

1800

1419

1019

地面基准地价(万元/亩)

175.87

145.40

120.00

94.60

67.93

2-7 公共管理与公共服务用地基准地价结果表(第二大类)

适用的土地利用类型

全国《土地利用现状分类》(GB/T21010-2017)中的

公共管理与公共服务用地

公共管理与公共服务用地基准地价专有基准条件

土地使用权年限50年,容积率1.5,无特殊的视角景观,
开发程度“五通一平”

基准地价类型

Ⅰ级

Ⅱ级

Ⅲ级

Ⅳ级

Ⅴ级

地面基准地价(元/平方米)

2285

1846

1527

1206

813

地面基准地价(万元/亩)

152.33

123.07

101.80

80.40

54.20

2-8  公共管理与公共服务用地基准地价结果表(第三大类)

适用的土地利用类型

全国《土地利用现状分类》(GB/T21010-2017)中的

公共管理与公共服务用地

公共管理与公共服务用地基准地价专有基准条件

土地使用权年限50年,容积率1.0,无特殊的视角景观,
开发程度“五通一平”

基准地价类型

Ⅰ级

Ⅱ级

Ⅲ级

Ⅳ级

Ⅴ级

地面基准地价(元/平方米)

1429

1181

975

769

552

地面基准地价(万元/亩)

95.27

78.73

65.00

51.27

36.80


三、基准地价修正体系

第一节商服用地基准地价修正体系

一、商服用地宗地地价影响因素修正

3-1-1  南昌市城区一级商服用地宗地地价修正系数表

单位:%

修正因素

较优

一般

较劣

区域因素

距离商务繁华

中心距离

8.14

4.07

0.00

-3.19

-6.37

道路通达度(定级分值)

1.77

0.88

0.00

-0.69

-1.38

距公交站距离

1.00

0.50

0.00

-0.39

-0.78

距地铁站距离

1.07

0.53

0.00

-0.42

-0.84

距火车站、汽车站、机场距离

0.67

0.34

0.00

-0.26

-0.53

距高速路口距离

0.53

0.26

0.00

-0.21

-0.41

区域供水设施状况

(定级分值)

0.87

0.44

0.00

-0.34

-0.68

区域排水设施状况

(定级分值)

0.77

0.38

0.00

-0.30

-0.60

区域供电设施状况

(定级分值)

0.94

0.47

0.00

-0.37

-0.74

区域供气设施状况

(定级分值)

0.73

0.37

0.00

-0.29

-0.57

常住人口密度

(定级分值)

1.34

0.67

0.00

-0.53

-1.05

流动人口密度

(定级分值)

1.47

0.73

0.00

-0.57

-1.15

距规划地铁站距离

0.81

0.41

0.00

-0.32

-0.64

距规划火车东站距离

0.65

0.33

0.00

-0.26

-0.51

规划功能区

(定级分值)

1.02

0.51

0.00

-0.40

-0.80

个别因素

宗地面积

1.89

0.94

0.00

-0.74

-1.48

宗地形状

1.83

0.92

0.00

-0.72

-1.43

宗地临街宽深比

1.63

0.82

0.00

-0.64

-1.28

宗地临街位置

1.49

0.74

0.00

-0.58

-1.17


3-1-2 南昌市城区一级商服用地宗地地价修正系数说明表

修正因素

较优

一般

较劣

距离商务繁华

中心距离

0600

6011150

11511700

17012250

>2250

道路通达度

(定级分值)

80100

6080

4060

2040

020

距公交站距离

0100

101300

301500

501800

>800

距地铁站距离

0800

8011400

14012000

20012600

>2600

距火车站、汽车站、机场距离

01000

10012000

20013000

30014000

>4000

距高速路口距离

01000

10012000

20013000

30014000

>4000

区域供水设施状况

(定级分值)

80100

6080

4060

2040

020

区域排水设施状况

(定级分值)

80100

6080

4060

2040

020

区域供电设施状况

(定级分值)

80100

6080

4060

2040

020

区域供气设施状况

(定级分值)

80100

6080

4060

2040

020

常住人口密度

(定级分值)

80100

6080

4060

2040

020

流动人口密度

(定级分值)

80100

6080

4060

2040

020

距规划地铁站距离

0800

8011400

14012000

20012600

>2600

距规划火车东站距离

01000

10012000

20013000

30014000

>4000

规划功能区

(定级分值)

80100

6080

4060

2040

020

宗地面积

面积适中,对土地利用极为有利

面积对土地利用较为有利

面积对土地利用无不良影响

面积较小或较大,对土地利用有一定影响

面积过小或过大,对土地利用产生严重的影响

宗地形状

形状规则,对土地利用极为有利

形状较规则,对土地利用较为有利

形状对土地利用无不良影响

形状不规则,对土地利用有一定影响

形状较差,对土地利用产生严重的影响

宗地临街宽深比

>1.3

1.01.3

0.81.0

0.50.8

<0.5

宗地临街位置

三面临街

两面临街

一面临街距侧街五米内

一面临街距侧街五米外

不临街


3-1-3  南昌市城区二级商服用地宗地地价修正系数表

单位:%

修正因素

较优

一般

较劣

区域因素

距离商务繁华

中心距离

7.51

3.76

0.00

-2.61

-5.21

道路通达度

(定级分值)

1.63

0.81

0.00

-0.57

-1.13

距公交站距离

0.92

0.46

0.00

-0.32

-0.64

距地铁站距离

0.99

0.49

0.00

-0.34

-0.68

距火车站、汽车站、机场距离

0.62

0.31

0.00

-0.21

-0.43

距高速路口距离

0.49

0.24

0.00

-0.17

-0.34

区域供水设施状况

(定级分值)

0.81

0.40

0.00

-0.28

-0.56

区域排水设施状况

(定级分值)

0.71

0.35

0.00

-0.25

-0.49

区域供电设施状况

(定级分值)

0.87

0.44

0.00

-0.30

-0.60

区域供气设施状况

(定级分值)

0.68

0.34

0.00

-0.23

-0.47

常住人口密度

(定级分值)

1.24

0.62

0.00

-0.43

-0.86

流动人口密度

(定级分值)

1.35

0.68

0.00

-0.47

-0.94

距规划地铁站距离

0.75

0.37

0.00

-0.26

-0.52

距规划火车东站距离

0.60

0.30

0.00

-0.21

-0.42

规划功能区

(定级分值)

0.95

0.47

0.00

-0.33

-0.66

个别因素

宗地面积

1.74

0.87

0.00

-0.60

-1.21

宗地形状

1.69

0.85

0.00

-0.59

-1.17

宗地临街宽深比

1.51

0.75

0.00

-0.52

-1.04

宗地临街位置

1.37

0.69

0.00

-0.48

-0.95


3-1-4  南昌市城区二级商服用地宗地地价修正系数说明表

修正因素

较优

一般

较劣

距离商务繁华

中心距离

01500

15012100

21012700

27013300

>3300

道路通达度

(定级分值)

80100

6080

4060

2040

020

距公交站距离

0200

201400

401600

6011000

>1000

距地铁站距离

01400

14012050

20512700

27013350

>3350

距火车站、汽车站、机场距离

02000

20013000

30014000

40015000

>5000

距高速路口距离

02000

20013000

30014000

40015000

>5000

区域供水设施状况

(定级分值)

80100

6080

4060

2040

020

区域排水设施状况

(定级分值)

80100

6080

4060

2040

020

区域供电设施状况

(定级分值)

80100

6080

4060

2040

020

区域供气设施状况

(定级分值)

80100

6080

4060

2040

020

常住人口密度

(定级分值)

80100

6080

4060

2040

020

流动人口密度

(定级分值)

80100

6080

4060

2040

020

距规划地铁站距离

01400

14012050

20512700

27013350

>3350

距规划火车东站距离

02000

20013000

30014000

40015000

>5000

规划功能区

(定级分值)

80100

6080

4060

2040

020

宗地面积

面积适中,对土地利用极为有利

面积对土地利用较为有利

面积对土地利用无不良影响

面积较小或较大,对土地利用有一定影响

面积过小或过大,对土地利用产生严重的影响

宗地形状

形状规则,对土地利用极为有利

形状较规则,对土地利用较为有利

形状对土地利用无不良影响

形状不规则,对土地利用有一定影响

形状较差,对土地利用产生严重的影响

宗地临街宽深比

>1.3

1.01.3

0.81.0

0.50.8

<0.5

宗地临街位置

三面临街

两面临街

一面临街距侧街

五米内

一面临街距侧街五米外

不临街


3-1-5 南昌市城区三级商服用地宗地地价修正系数表

单位:%

修正因素

较优

一般

较劣

区域因素

距离商务繁华

中心距离

7.19

3.59

0.00

-2.32

-4.63

道路通达度(定级分值)

1.56

0.78

0.00

-0.50

-1.01

距公交站距离

0.88

0.44

0.00

-0.28

-0.57

距地铁站距离

0.94

0.47

0.00

-0.30

-0.61

距火车站、汽车站、机场距离

0.59

0.30

0.00

-0.19

-0.38

距高速路口距离

0.47

0.23

0.00

-0.15

-0.30

区域供水设施状况

(定级分值)

0.77

0.39

0.00

-0.25

-0.50

区域排水设施状况

(定级分值)

0.68

0.34

0.00

-0.22

-0.44

区域供电设施状况

(定级分值)

0.83

0.42

0.00

-0.27

-0.54

区域供气设施状况

(定级分值)

0.65

0.32

0.00

-0.21

-0.42

常住人口密度

(定级分值)

1.19

0.59

0.00

-0.38

-0.76

流动人口密度

(定级分值)

1.29

0.65

0.00

-0.42

-0.83

距规划地铁站距离

0.72

0.36

0.00

-0.23

-0.46

距规划火车东站距离

0.58

0.29

0.00

-0.19

-0.37

规划功能区

(定级分值)

0.90

0.45

0.00

-0.29

-0.58

个别因素

宗地面积

1.67

0.83

0.00

-0.54

-1.08

宗地形状

1.62

0.81

0.00

-0.52

-1.04

宗地临街宽深比

1.44

0.72

0.00

-0.46

-0.93

宗地临街位置

1.32

0.66

0.00

-0.42

-0.85


3-1-6  南昌市城区三级商服用地宗地地价修正系数说明表

修正因素

较优

一般

较劣

距离商务繁华

中心距离

03300

33014100

41014800

48015500

>5500

道路通达度

(定级分值)

80100

6080

4060

2040

020

距公交站距离

0300

301500

501800

8011500

>1500

距地铁站距离

02600

26013350

33514100

41014850

>4850

距火车站、汽车站、机场距离

02500

25013500

35014500

45015500

>5500

距高速路口距离

02500

25013500

35014500

45015500

>5500

区域供水设施状况

(定级分值)

80100

6080

4060

2040

020

区域排水设施状况

(定级分值)

80100

6080

4060

2040

020

区域供电设施状况

(定级分值)

80100

6080

4060

2040

020

区域供气设施状况

(定级分值)

80100

6080

4060

2040

020

常住人口密度

(定级分值)

80100

6080

4060

2040

020

流动人口密度

(定级分值)

80100

6080

4060

2040

020

距规划地铁站距离

02600

26013350

33514100

41014850

>4850

距规划火车东站距离

02500

25013500

35014500

45015500

>5500

规划功能区

(定级分值)

80100

6080

4060

2040

020

宗地面积

面积适中,对土地利用极为有利

面积对土地利用较为有利

面积对土地利用无不良影响

面积较小或较大,对土地利用有一定影响

面积过小或过大,对土地利用产生严重的影响

宗地形状

形状规则,对土地利用极为有利

形状较规则,对土地利用较为有利

形状对土地利用无不良影响

形状不规则,对土地利用有一定影响

形状较差,对土地利用产生严重的影响

宗地临街宽深比

>1.3

1.01.3

0.81.0

0.50.8

<0.5

宗地临街位置

三面临街

两面临街

一面临街距侧街五米内

一面临街距侧街五米外

不临街


3-1-7 南昌市城区四级商服用地宗地地价修正系数表

单位:%

修正因素

较优

一般

较劣

区域因素

距离商务繁华

中心距离

6.26

3.13

0.00

-2.04

-4.07

道路通达度(定级分值)

1.36

0.68

0.00

-0.44

-0.88

距公交站距离

0.77

0.38

0.00

-0.25

-0.50

距地铁站距离

0.82

0.41

0.00

-0.27

-0.53

距火车站、汽车站、机场距离

0.52

0.26

0.00

-0.17

-0.34

距高速路口距离

0.41

0.20

0.00

-0.13

-0.27

区域供水设施状况

(定级分值)

0.67

0.34

0.00

-0.22

-0.44

区域排水设施状况

(定级分值)

0.59

0.30

0.00

-0.19

-0.38

区域供电设施状况

(定级分值)

0.73

0.36

0.00

-0.24

-0.47

区域供气设施状况

(定级分值)

0.56

0.28

0.00

-0.18

-0.37

常住人口密度

(定级分值)

1.03

0.52

0.00

-0.34

-0.67

流动人口密度

(定级分值)

1.13

0.56

0.00

-0.37

-0.73

距规划地铁站距离

0.62

0.31

0.00

-0.20

-0.41

距规划火车东站距离

0.50

0.25

0.00

-0.16

-0.33

规划功能区

(定级分值)

0.79

0.39

0.00

-0.26

-0.51

个别因素

宗地面积

1.45

0.73

0.00

-0.47

-0.95

宗地形状

1.41

0.70

0.00

-0.46

-0.92

宗地临街宽深比

1.26

0.63

0.00

-0.41

-0.82

宗地临街位置

1.15

0.57

0.00

-0.37

-0.75


3-1-8  南昌市城区四级商服用地宗地地价修正系数说明表

修正因素

较优

一般

较劣

距离商务繁华

中心距离

03300

33014100

41014800

48015500

>5500

道路通达度

(定级分值)

80100

6080

4060

2040

020

距公交站距离

0300

301500

501800

8011500

>1500

距地铁站距离

02600

26013350

33514100

41014850

>4850

距火车站、汽车站、机场距离

03500

35014500

45015500

55016500

>6500

距高速路口距离

03500

35014500

45015500

55016500

>6500

区域供水设施状况

(定级分值)

80100

6080

4060

2040

020

区域排水设施状况

(定级分值)

80100

6080

4060

2040

020

区域供电设施状况

(定级分值)

80100

6080

4060

2040

020

区域供气设施状况

(定级分值)

80100

6080

4060

2040

020

常住人口密度

(定级分值)

80100

6080

4060

2040

020

流动人口密度

(定级分值)

80100

6080

4060

2040

020

距规划地铁站距离

02600

26013350

33514100

41014850

>4850

距规划火车东站距离

03500

35014500

45015500

55016500

>6500

规划功能区

(定级分值)

80100

6080

4060

2040

020

宗地面积

面积适中,对土地利用极为有利

面积对土地利用较为有利

面积对土地利用无不良影响

面积较小或较大,对土地利用有一定影响

面积过小或过大,对土地利用产生严重的影响

宗地形状

形状规则,对土地利用极为有利

形状较规则,对土地利用较为有利

形状对土地利用无不良影响

形状不规则,对土地利用有一定影响

形状较差,对土地利用产生严重的影响

宗地临街宽深比

>1.3

1.01.3

0.81.0

0.50.8

<0.5

宗地临街位置

三面临街

两面临街

一面临街距侧街五米内

一面临街距侧街五米外

不临街


3-1-9  南昌市城区五级商服用地宗地地价修正系数表

单位:%

修正因素

较优

一般

较劣

区域因素

距离商务繁华

中心距离

5.92

2.96

0.00

-1.99

-3.99

道路通达度(定级分值)

1.28

0.64

0.00

-0.43

-0.87

距公交站距离

0.73

0.36

0.00

-0.24

-0.49

距地铁站距离

0.78

0.39

0.00

-0.26

-0.52

距火车站、汽车站、机场距离

0.49

0.24

0.00

-0.16

-0.33

距高速路口距离

0.39

0.19

0.00

-0.13

-0.26

区域供水设施状况

(定级分值)

0.64

0.32

0.00

-0.21

-0.43

区域排水设施状况

(定级分值)

0.56

0.28

0.00