南昌城区2015工业用地
标定地价评估报告
南昌市国土资源局
江西师范大学城市建设学院
江西新源洪城房地产土地评估有限公司
二〇一五年九月
DACG2014001工业用地标定地价评估报告
|
一、样点编码 |
可比实例1 |
可比实例2 |
可比实例3 |
G001 |
|
二、宗地编号 |
GDP1146 |
DACG2013028 |
DACG2013027 |
DACG2014001 |
|
三、宗地位置 |
解放东路以北、南钢北路以南、南钢西路以东、尤氨公路以西（地块五） |
青山湖昌东工业区C-10-03地块 |
青山湖昌东工业区C-10-9地块 |
昌东工业区A-01-1（江西沪昌电缆有限公司以东） |
|
四、土地用途 |
工业用地（铁合金冶炼用地） |
工业用地（金属制品业） |
工业用地（金属制品业） |
工业用地（服装制造业） |
|
五、成交情况 |
|
|
|
|
|
1、交易情况 |
正常 |
鼓励发展类 |
鼓励发展类 |
正常 |
|
2、成交价格 |
384.00 |
384.00 |
384.00 |
待估 |
|
3、成交日期 |
2011年12月21日 |
2013年5月22日 |
2013年5月22日 |
2014年2月14日 |
|
4、成交日价格指数 |
102.19 |
107.21 |
107.21 |
111.6 |
|
5、估价期准日价格指数 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
|
六、区域因素状况 |
|
|
|
|
|
1、所处土地级别 |
2 |
2 |
2 |
1 |
|
2、级别基准地价（元/平方米） |
455 |
455 |
455 |
574 |
|
3、级别平均单元分 |
58.42 |
58.42 |
58.42 |
69.80 |
|
4、所在单元的单元分 |
57.0 |
60.4 |
60.0 |
70.0 |
|
七、现状个别因素状况 |
|
|
|
|
|
1、规划条件 |
容积率≥0.7；建筑密度≥30%；绿地率≤20%。投资强度≥290万元/亩 |
1.0≤容积率≤1.6；建筑密度≤40%；绿地率≤20%；投资强度≥3615万元/公顷 |
1.0≤容积率≤1.6；建筑密度≤40%；绿地率≤20%；投资强度≥3615万元/公顷 |
1.0≤容积率≤1.6；建筑系数≤40%；绿地率≤20%；投资强度≥2725万元/公顷 |
|
2、剩余土地使用权年限（年） |
46.47 |
47.90 |
47.90 |
48.63 |
|
3、开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、宗地面积（亩） |
67.119 |
10.004 |
90.920 |
6.020 |
|
6、形状、面积状况 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
7、宗地容积率 |
1.0 |
1.6 |
1.6 |
1.6 |
|
八、标准宗地设定内涵条件 |
|
|
|
|
|
1、宗地容积率 |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
|
2、土地使用权年限（年） |
50 |
50 |
50 |
50 |
|
3、设定开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、设定权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、设定宗地面积和形状 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
九、评估方法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
|
十、评估测算 |
|
|
|
|
|
（一）市场比较法 |
|
|
|
|
|
1、交易情况修正指数 |
1 |
0.85 |
0.85 |
1 |
|
2、容积率修正系数 |
1.00 |
1.06 |
1.06 |
1.06 |
|
3、土地使用权年限修正系数 |
0.9793 |
0.9816 |
0.9816 |
0.9827 |
|
4、开发程度修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
5、权利状况修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
6、面积形状修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
7、现状条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
601 |
|
8、现状条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
598 |
|
9、现状条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
602 |
|
10、现状条件样点地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
600 |
|
11、设定条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
568 |
|
12、设定条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
565 |
|
13、设定条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
569 |
|
14、设定条件样点标定地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
568 |
|
（二）基准地价系数修正法 |
|
|
|
|
|
1、区域因素修正系数 |
0.9757 |
1.0339 |
1.0270 |
1.0029 |
|
2、个别因素修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
3、现状容积率修正系数 |
1 |
1.06 |
1.06 |
1.06 |
|
4、土地使用权年期修正系数 |
0.9793 |
0.9816 |
0.9816 |
0.9827 |
|
5、现状条件样点标定地价（元/平方米） |
435 |
489 |
486 |
600 |
|
6、设定条件样点标定地价（元/平方米） |
444 |
470 |
467 |
576 |
|
十一、评估结果 |
|
|
|
|
|
（一）标准宗地现状条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
600 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
600 |
|
（二）标准宗地设定内涵条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
572 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
572 |
|
十二、地价基准日 |
2015年7月1日 | |||
|
十三、评估日期 |
2015年7月1日～2015年8月31日 | |||
|
十四、土地估价技术承担单位 |
江西师范大学城市建设学院 | |||
DACG2014001位置
DACG2014001全景
DACG2014001北面部分建筑
DACG2014001南面部分建筑
DACG2014001东侧道路
江西沪昌电缆有限公司（DACG2014001西至，西面没有出入口）
GDPW12003工业用地标定地价评估报告
|
一、样点编码 |
可比实例1 |
可比实例2 |
可比实例3 |
G002 |
|
二、宗地编号 |
GDP1146 |
DACG2013028 |
DACG2013027 |
GDPW12003 |
|
三、宗地位置 |
解放东路以北、南钢北路以南、南钢西路以东、尤氨公路以西（地块五） |
青山湖昌东工业区C-10-03地块 |
青山湖昌东工业区C-10-9地块 |
昌东工业区C-17-3(东升大道以东) |
|
四、土地用途 |
工业用地（铁合金冶炼用地） |
工业用地（金属制品业） |
工业用地（金属制品业） |
工业用地（汽车零部件及配件制造） |
|
五、成交情况 |
|
|
|
|
|
1、交易情况 |
正常 |
鼓励发展类 |
鼓励发展类 |
正常 |
|
2、成交价格 |
384.00 |
384.00 |
384.00 |
待估 |
|
3、成交日期 |
2011年12月21日 |
2013年5月22日 |
2013年5月22日 |
2012年2月6日 |
|
4、成交日价格指数 |
102.19 |
107.21 |
107.21 |
102.51 |
|
5、估价期准日价格指数 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
|
六、区域因素状况 |
|
|
|
|
|
1、所处土地级别 |
2 |
2 |
2 |
1 |
|
2、级别基准地价（元/平方米） |
455 |
455 |
455 |
574 |
|
3、级别平均单元分 |
58.42 |
58.42 |
58.42 |
69.80 |
|
4、所在单元的单元分 |
57.0 |
60.4 |
60.0 |
67.0 |
|
七、现状个别因素状况 |
|
|
|
|
|
1、规划条件 |
容积率≥0.7；建筑密度≥30%；绿地率≤20%。投资强度≥290万元/亩 |
1.0≤容积率≤1.6；建筑密度≤40%；绿地率≤20%；投资强度≥3615万元/公顷 |
1.0≤容积率≤1.6；建筑密度≤40%；绿地率≤20%；投资强度≥3615万元/公顷 |
1.0≤容积率≤1.6； |
|
2、剩余土地使用权年限（年） |
46.47 |
47.90 |
47.90 |
46.61 |
|
3、开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、宗地面积（亩） |
67.119 |
10.004 |
90.920 |
199.690 |
|
6、形状、面积状况 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
7、宗地容积率 |
1.0 |
1.6 |
1.6 |
1.6 |
|
八、标准宗地设定内涵条件 |
|
|
|
|
|
1、宗地容积率 |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
|
2、土地使用权年限（年） |
50 |
50 |
50 |
50 |
|
3、设定开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、设定权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、设定宗地面积和形状 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
九、评估方法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
|
十、评估测算 |
|
|
|
|
|
（一）市场比较法 |
|
|
|
|
|
1、交易情况修正指数 |
1 |
0.85 |
0.85 |
1 |
|
2、容积率修正系数 |
1.00 |
1.06 |
1.06 |
1.06 |
|
3、土地使用权年限修正系数 |
0.9793 |
0.9816 |
0.9816 |
0.9795 |
|
4、开发程度修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
5、权利状况修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
6、面积形状修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
7、现状条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
573 |
|
8、现状条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
571 |
|
9、现状条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
575 |
|
10、现状条件样点地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
573 |
|
11、设定条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
543 |
|
12、设定条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
541 |
|
13、设定条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
545 |
|
14、设定条件样点标定地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
543 |
|
（二）基准地价系数修正法 |
|
|
|
|
|
1、区域因素修正系数 |
0.9757 |
1.0339 |
1.0270 |
0.9599 |
|
2、个别因素修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
3、现状容积率修正系数 |
1 |
1.06 |
1.06 |
1.06 |
|
4、土地使用权年期修正系数 |
0.9793 |
0.9816 |
0.9816 |
0.9795 |
|
5、现状条件样点标定地价（元/平方米） |
435 |
489 |
486 |
572 |
|
6、设定条件样点标定地价（元/平方米） |
444 |
470 |
467 |
551 |
|
十一、评估结果 |
|
|
|
|
|
（一）标准宗地现状条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
572 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
572 |
|
（二）标准宗地设定内涵条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
547 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
547 |
|
十二、地价基准日 |
2015年7月1日 | |||
|
十三、评估日期 |
2015年7月1日～2015年8月31日 | |||
|
十四、土地估价技术承担单位 |
江西师范大学城市建设学院 | |||
GDPW12003项目名称
GDPW12003项目外部环境全景
GDPW12003西至
GDPW12003北至
GDPW12003南至
GDPW12003位置
GDPW12005工业用地标定地价评估报告
|
一、样点编码 |
可比实例1 |
可比实例2 |
可比实例3 |
G003 |
|
二、宗地编号 |
GDP1146 |
DACG2013028 |
DACG2013027 |
GDPW12005 |
|
三、宗地位置 |
解放东路以北、南钢北路以南、南钢西路以东、尤氨公路以西（地块五） |
青山湖昌东工业区C-10-03地块 |
青山湖昌东工业区C-10-9地块 |
高新区高新大道以东、火炬二路以北 |
|
四、土地用途 |
工业用地（铁合金冶炼用地） |
工业用地（金属制品业） |
工业用地（金属制品业） |
工业用地（通讯设备半导体分立器件研发项目） |
|
五、成交情况 |
|
|
|
|
|
1、交易情况 |
正常 |
鼓励发展类 |
鼓励发展类 |
正常 |
|
2、成交价格 |
384.00 |
384.00 |
384.00 |
待估 |
|
3、成交日期 |
2011年12月21日 |
2013年5月22日 |
2013年5月22日 |
2012年2月28日 |
|
4、成交日价格指数 |
102.19 |
107.21 |
107.21 |
102.51 |
|
5、估价期准日价格指数 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
|
六、区域因素状况 |
|
|
|
|
|
1、所处土地级别 |
2 |
2 |
2 |
1 |
|
2、级别基准地价（元/平方米） |
455 |
455 |
455 |
574 |
|
3、级别平均单元分 |
58.42 |
58.42 |
58.42 |
69.80 |
|
4、所在单元的单元分 |
57.0 |
60.4 |
60.0 |
67.7 |
|
七、现状个别因素状况 |
|
|
|
|
|
1、规划条件 |
容积率≥0.7；建筑密度≥30%；绿地率≤20%。投资强度≥290万元/亩 |
1.0≤容积率≤1.6；建筑密度≤40%；绿地率≤20%；投资强度≥3615万元/公顷 |
1.0≤容积率≤1.6；建筑密度≤40%；绿地率≤20%；投资强度≥3615万元/公顷 |
1.0≤容积率≤4.0；33%≤建筑密度≤40%；绿地率≤20%。项目固定资产投资不少于2202万元人民币 |
|
2、剩余土地使用权年限（年） |
46.47 |
47.90 |
47.90 |
46.67 |
|
3、开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、宗地面积（亩） |
67.119 |
10.004 |
90.920 |
5.970 |
|
6、形状、面积状况 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
7、宗地容积率 |
1.0 |
1.6 |
1.6 |
4.0 |
|
八、标准宗地设定内涵条件 |
|
|
|
|
|
1、宗地容积率 |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
|
2、土地使用权年限（年） |
50 |
50 |
50 |
50 |
|
3、设定开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、设定权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、设定宗地面积和形状 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
九、评估方法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
|
十、评估测算 |
|
|
|
|
|
（一）市场比较法 |
|
|
|
|
|
1、交易情况修正指数 |
1 |
0.85 |
0.85 |
1 |
|
2、容积率修正系数 |
1.00 |
1.06 |
1.06 |
1.16 |
|
3、土地使用权年限修正系数 |
0.9793 |
0.9816 |
0.9816 |
0.9796 |
|
4、开发程度修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
5、权利状况修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
6、面积形状修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
7、现状条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
634 |
|
8、现状条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
631 |
|
9、现状条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
635 |
|
10、现状条件样点地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
633 |
|
11、设定条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
549 |
|
12、设定条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
547 |
|
13、设定条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
551 |
|
14、设定条件样点标定地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
549 |
|
（二）基准地价系数修正法 |
|
|
|
|
|
1、区域因素修正系数 |
0.9757 |
1.0339 |
1.0270 |
0.9699 |
|
2、个别因素修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
3、现状容积率修正系数 |
1 |
1.06 |
1.06 |
1.16 |
|
4、土地使用权年期修正系数 |
0.9793 |
0.9816 |
0.9816 |
0.9796 |
|
5、现状条件样点标定地价（元/平方米） |
435 |
489 |
486 |
633 |
|
6、设定条件样点标定地价（元/平方米） |
444 |
470 |
467 |
557 |
|
十一、评估结果 |
|
|
|
|
|
（一）标准宗地现状条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
633 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
633 |
|
（二）标准宗地设定内涵条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
553 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
553 |
|
十二、地价基准日 |
2015年7月1日 | |||
|
十三、评估日期 |
2015年7月1日～2015年8月31日 | |||
|
十四、土地估价技术承担单位 |
江西师范大学城市建设学院 | |||
GDPW12005整体（围墙内施工）
GDPW12005外部环境
GDPW12005东至
GDPW12005南至
GDPW12005西至
GDPW12005北至
DAFG2013032工业用地标定地价评估报告
|
一、样点编码 |
可比实例1 |
可比实例2 |
可比实例3 |
G004 |
|
二、宗地编号 |
GDP1146 |
DACG2013028 |
DACG2013027 |
DAFG2013032 |
|
三、宗地位置 |
解放东路以北、南钢北路以南、南钢西路以东、尤氨公路以西（地块五） |
青山湖昌东工业区C-10-03地块 |
青山湖昌东工业区C-10-9地块 |
高新区高新五路以东、火炬二路以北 |
|
四、土地用途 |
工业用地（铁合金冶炼用地） |
工业用地（金属制品业） |
工业用地（金属制品业） |
工业用地（专用仪器仪表制造及研发建设） |
|
五、成交情况 |
|
|
|
|
|
1、交易情况 |
正常 |
鼓励发展类 |
鼓励发展类 |
正常 |
|
2、成交价格 |
384.00 |
384.00 |
384.00 |
待估 |
|
3、成交日期 |
2011年12月21日 |
2013年5月22日 |
2013年5月22日 |
2013年5月29日 |
|
4、成交日价格指数 |
102.19 |
107.21 |
107.21 |
107.21 |
|
5、估价期准日价格指数 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
|
六、区域因素状况 |
|
|
|
|
|
1、所处土地级别 |
2 |
2 |
2 |
1 |
|
2、级别基准地价（元/平方米） |
455 |
455 |
455 |
574 |
|
3、级别平均单元分 |
58.42 |
58.42 |
58.42 |
69.80 |
|
4、所在单元的单元分 |
57.0 |
60.4 |
60.0 |
65.9 |
|
七、现状个别因素状况 |
|
|
|
|
|
1、规划条件 |
容积率≥0.7；建筑密度≥30%；绿地率≤20%。投资强度≥290万元/亩 |
1.0≤容积率≤1.6；建筑密度≤40%；绿地率≤20%；投资强度≥3615万元/公顷 |
1.0≤容积率≤1.6；建筑密度≤40%；绿地率≤20%；投资强度≥3615万元/公顷 |
1.0≤容积率≤1.6；33%≤建筑密度≤40%；绿地率≤20%。项目固定资产投资约3000万元人民币 |
|
2、剩余土地使用权年限（年） |
46.47 |
47.90 |
47.90 |
47.92 |
|
3、开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、宗地面积（亩） |
67.119 |
10.004 |
90.920 |
6.858 |
|
6、形状、面积状况 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
7、宗地容积率 |
1.0 |
1.6 |
1.6 |
1.6 |
|
八、标准宗地设定内涵条件 |
|
|
|
|
|
1、宗地容积率 |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
|
2、土地使用权年限（年） |
50 |
50 |
50 |
50 |
|
3、设定开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、设定权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、设定宗地面积和形状 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
九、评估方法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
|
十、评估测算 |
|
|
|
|
|
（一）市场比较法 |
|
|
|
|
|
1、交易情况修正指数 |
1 |
0.85 |
0.85 |
1 |
|
2、容积率修正系数 |
1.00 |
1.06 |
1.06 |
1.06 |
|
3、土地使用权年限修正系数 |
0.9793 |
0.9816 |
0.9816 |
0.9816 |
|
4、开发程度修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
5、权利状况修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
6、面积形状修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
7、现状条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
565 |
|
8、现状条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
563 |
|
9、现状条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
566 |
|
10、现状条件样点地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
565 |
|
11、设定条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
535 |
|
12、设定条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
532 |
|
13、设定条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
536 |
|
14、设定条件样点标定地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
534 |
|
（二）基准地价系数修正法 |
|
|
|
|
|
1、区域因素修正系数 |
0.9757 |
1.0339 |
1.0270 |
0.9441 |
|
2、个别因素修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
3、现状容积率修正系数 |
1 |
1.06 |
1.06 |
1.06 |
|
4、土地使用权年期修正系数 |
0.9793 |
0.9816 |
0.9816 |
0.9816 |
|
5、现状条件样点标定地价（元/平方米） |
435 |
489 |
486 |
564 |
|
6、设定条件样点标定地价（元/平方米） |
444 |
470 |
467 |
542 |
|
十一、评估结果 |
|
|
|
|
|
（一）标准宗地现状条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
564 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
564 |
|
（二）标准宗地设定内涵条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
538 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
538 |
|
十二、地价基准日 |
2015年7月1日 | |||
|
十三、评估日期 |
2015年7月1日～2015年8月31日 | |||
|
十四、土地估价技术承担单位 |
江西师范大学城市建设学院 | |||
DAFG2013032整体
DAFG2013032外部环境
DAFG2013032东至
DAFG2013032南至
DAFG2013032西至
DAFG2013032北至
DAFG2012084工业用地标定地价评估报告
|
一、样点编码 |
可比实例1 |
可比实例2 |
可比实例3 |
G005 |
|
二、宗地编号 |
GDP1146 |
DACG2013028 |
DACG2013027 |
DAFG2012084 |
|
三、宗地位置 |
解放东路以北、南钢北路以南、南钢西路以东、尤氨公路以西（地块五） |
青山湖昌东工业区C-10-03地块 |
青山湖昌东工业区C-10-9地块 |
高新区火炬四路以北、浙大科技园以南 |
|
四、土地用途 |
工业用地（铁合金冶炼用地） |
工业用地（金属制品业） |
工业用地（金属制品业） |
工业用地（动漫产业基地） |
|
五、成交情况 |
|
|
|
|
|
1、交易情况 |
正常 |
鼓励发展类 |
鼓励发展类 |
正常 |
|
2、成交价格 |
384.00 |
384.00 |
384.00 |
待估 |
|
3、成交日期 |
2011年12月21日 |
2013年5月22日 |
2013年5月22日 |
2013年元月30日 |
|
4、成交日价格指数 |
102.19 |
107.21 |
107.21 |
105.96 |
|
5、估价期准日价格指数 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
|
六、区域因素状况 |
|
|
|
|
|
1、所处土地级别 |
2 |
2 |
2 |
1 |
|
2、级别基准地价（元/平方米） |
455 |
455 |
455 |
574 |
|
3、级别平均单元分 |
58.42 |
58.42 |
58.42 |
69.80 |
|
4、所在单元的单元分 |
57.0 |
60.4 |
60.0 |
66.3 |
|
七、现状个别因素状况 |
|
|
|
|
|
1、规划条件 |
容积率≥0.7；建筑密度≥30%；绿地率≤20%。投资强度≥290万元/亩 |
1.0≤容积率≤1.6；建筑密度≤40%；绿地率≤20%；投资强度≥3615万元/公顷 |
1.0≤容积率≤1.6；建筑密度≤40%；绿地率≤20%；投资强度≥3615万元/公顷 |
1.6≤容积率≤2.0；33%≤建筑密度≤40%；绿地率≤20% |
|
2、剩余土地使用权年限（年） |
46.47 |
47.90 |
47.90 |
47.59 |
|
3、开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、宗地面积（亩） |
67.119 |
10.004 |
90.920 |
13.500 |
|
6、形状、面积状况 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
7、宗地容积率 |
1.0 |
1.6 |
1.6 |
2.0 |
|
八、标准宗地设定内涵条件 |
|
|
|
|
|
1、宗地容积率 |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
|
2、土地使用权年限（年） |
50 |
50 |
50 |
50 |
|
3、设定开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、设定权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、设定宗地面积和形状 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
九、评估方法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
|
十、评估测算 |
|
|
|
|
|
（一）市场比较法 |
|
|
|
|
|
1、交易情况修正指数 |
1 |
0.85 |
0.85 |
1 |
|
2、容积率修正系数 |
1.00 |
1.06 |
1.06 |
1.08 |
|
3、土地使用权年限修正系数 |
0.9793 |
0.9816 |
0.9816 |
0.9811 |
|
4、开发程度修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
5、权利状况修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
6、面积形状修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
7、现状条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
579 |
|
8、现状条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
576 |
|
9、现状条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
580 |
|
10、现状条件样点地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
578 |
|
11、设定条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
538 |
|
12、设定条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
536 |
|
13、设定条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
539 |
|
14、设定条件样点标定地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
538 |
|
（二）基准地价系数修正法 |
|
|
|
|
|
1、区域因素修正系数 |
0.9757 |
1.0339 |
1.0270 |
0.9499 |
|
2、个别因素修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
3、现状容积率修正系数 |
1 |
1.06 |
1.06 |
1.08 |
|
4、土地使用权年期修正系数 |
0.9793 |
0.9816 |
0.9816 |
0.9811 |
|
5、现状条件样点标定地价（元/平方米） |
435 |
489 |
486 |
578 |
|
6、设定条件样点标定地价（元/平方米） |
444 |
470 |
467 |
545 |
|
十一、评估结果 |
|
|
|
|
|
（一）标准宗地现状条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
578 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
578 |
|
（二）标准宗地设定内涵条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
541 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
541 |
|
十二、地价基准日 |
2015年7月1日 | |||
|
十三、评估日期 |
2015年7月1日～2015年8月31日 | |||
|
十四、土地估价技术承担单位 |
江西师范大学城市建设学院 | |||
DAFG2012084整体
DAFG2012084外部环境
DAFG2012084东至
DAFG2012084南至
DAFG2012084西至
DAFG2012084北至
GDPW12004工业用地标定地价评估报告
|
一、样点编码 |
可比实例1 |
可比实例2 |
可比实例3 |
G006 |
|
二、宗地编号 |
GDP1146 |
DACG2013028 |
DACG2013027 |
GDPW12004 |
|
三、宗地位置 |
解放东路以北、南钢北路以南、南钢西路以东、尤氨公路以西（地块五） |
青山湖昌东工业区C-10-03地块 |
青山湖昌东工业区C-10-9地块 |
高新区前泽给装用地以南、京东大道以西 |
|
四、土地用途 |
工业用地（铁合金冶炼用地） |
工业用地（金属制品业） |
工业用地（金属制品业） |
工业用地（通讯设备半导体分立器件研发项目） |
|
五、成交情况 |
|
|
|
|
|
1、交易情况 |
正常 |
鼓励发展类 |
鼓励发展类 |
正常 |
|
2、成交价格 |
384.00 |
384.00 |
384.00 |
待估 |
|
3、成交日期 |
2011年12月21日 |
2013年5月22日 |
2013年5月22日 |
2012年2月28日 |
|
4、成交日价格指数 |
102.19 |
107.21 |
107.21 |
102.51 |
|
5、估价期准日价格指数 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
|
六、区域因素状况 |
|
|
|
|
|
1、所处土地级别 |
2 |
2 |
2 |
1 |
|
2、级别基准地价（元/平方米） |
455 |
455 |
455 |
574 |
|
3、级别平均单元分 |
58.42 |
58.42 |
58.42 |
69.80 |
|
4、所在单元的单元分 |
57.0 |
60.4 |
60.0 |
67.8 |
|
七、现状个别因素状况 |
|
|
|
|
|
1、规划条件 |
容积率≥0.7；建筑密度≥30%；绿地率≤20%。投资强度≥290万元/亩 |
1.0≤容积率≤1.6；建筑密度≤40%；绿地率≤20%；投资强度≥3615万元/公顷 |
1.0≤容积率≤1.6；建筑密度≤40%；绿地率≤20%；投资强度≥3615万元/公顷 |
1.0≤容积率≤4.0；33%≤建筑密度≤40%；绿地率≤20%。项目固定资产投资不少于2936万元人民币 |
|
2、剩余土地使用权年限（年） |
46.47 |
47.90 |
47.90 |
46.67 |
|
3、开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、宗地面积（亩） |
67.119 |
10.004 |
90.920 |
7.997 |
|
6、形状、面积状况 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
7、宗地容积率 |
1.0 |
1.6 |
1.6 |
4.0 |
|
八、标准宗地设定内涵条件 |
|
|
|
|
|
1、宗地容积率 |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
|
2、土地使用权年限（年） |
50 |
50 |
50 |
50 |
|
3、设定开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、设定权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、设定宗地面积和形状 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
九、评估方法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
|
十、评估测算 |
|
|
|
|
|
（一）市场比较法 |
|
|
|
|
|
1、交易情况修正指数 |
1 |
0.85 |
0.85 |
1 |
|
2、容积率修正系数 |
1.00 |
1.06 |
1.06 |
1.16 |
|
3、土地使用权年限修正系数 |
0.9793 |
0.9816 |
0.9816 |
0.9796 |
|
4、开发程度修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
5、权利状况修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
6、面积形状修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
7、现状条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
635 |
|
8、现状条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
632 |
|
9、现状条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
636 |
|
10、现状条件样点地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
634 |
|
11、设定条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
550 |
|
12、设定条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
548 |
|
13、设定条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
551 |
|
14、设定条件样点标定地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
550 |
|
（二）基准地价系数修正法 |
|
|
|
|
|
1、区域因素修正系数 |
0.9757 |
1.0339 |
1.0270 |
0.9713 |
|
2、个别因素修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
3、现状容积率修正系数 |
1 |
1.06 |
1.06 |
1.16 |
|
4、土地使用权年期修正系数 |
0.9793 |
0.9816 |
0.9816 |
0.9796 |
|
5、现状条件样点标定地价（元/平方米） |
435 |
489 |
486 |
634 |
|
6、设定条件样点标定地价（元/平方米） |
444 |
470 |
467 |
558 |
|
十一、评估结果 |
|
|
|
|
|
（一）标准宗地现状条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
634 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
634 |
|
（二）标准宗地设定内涵条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
554 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
554 |
|
十二、地价基准日 |
2015年7月1日 | |||
|
十三、评估日期 |
2015年7月1日～2015年8月31日 | |||
|
十四、土地估价技术承担单位 |
江西师范大学城市建设学院 | |||
GDPW12004整体
GDPW12004外部环境1
GDPW12004外部环境2
GDPW12004东至
GDPW12004南至
GDPW12004西至
GDPW12004北至
DAFG2013091工业用地标定地价评估报告
|
一、样点编码 |
可比实例1 |
可比实例2 |
可比实例3 |
G007 |
|
二、宗地编号 |
GDP1146 |
DACG2013028 |
DACG2013027 |
DAFG2013091 |
|
三、宗地位置 |
解放东路以北、南钢北路以南、南钢西路以东、尤氨公路以西（地块五） |
青山湖昌东工业区C-10-03地块 |
青山湖昌东工业区C-10-9地块 |
京东大道以东、高新七路以西 |
|
四、土地用途 |
工业用地（铁合金冶炼用地） |
工业用地（金属制品业） |
工业用地（金属制品业） |
工业用地（金属表面处理项目配套的仓库等设施） |
|
五、成交情况 |
|
|
|
|
|
1、交易情况 |
正常 |
鼓励发展类 |
鼓励发展类 |
正常 |
|
2、成交价格 |
384.00 |
384.00 |
384.00 |
待估 |
|
3、成交日期 |
2011年12月21日 |
2013年5月22日 |
2013年5月22日 |
2014年1月8日 |
|
4、成交日价格指数 |
102.19 |
107.21 |
107.21 |
111.6 |
|
5、估价期准日价格指数 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
|
六、区域因素状况 |
|
|
|
|
|
1、所处土地级别 |
2 |
2 |
2 |
1 |
|
2、级别基准地价（元/平方米） |
455 |
455 |
455 |
574 |
|
3、级别平均单元分 |
58.42 |
58.42 |
58.42 |
69.80 |
|
4、所在单元的单元分 |
57.0 |
60.4 |
60.0 |
66.1 |
|
七、现状个别因素状况 |
|
|
|
|
|
1、规划条件 |
容积率≥0.7；建筑密度≥30%；绿地率≤20%。投资强度≥290万元/亩 |
1.0≤容积率≤1.6；建筑密度≤40%；绿地率≤20%；投资强度≥3615万元/公顷 |
1.0≤容积率≤1.6；建筑密度≤40%；绿地率≤20%；投资强度≥3615万元/公顷 |
1.2≤容积率≤1.8；建筑密度：35%≤建筑密度≤40%；绿地率≤20% |
|
2、剩余土地使用权年限（年） |
46.47 |
47.90 |
47.90 |
48.53 |
|
3、开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、宗地面积（亩） |
67.119 |
10.004 |
90.920 |
19.602 |
|
6、形状、面积状况 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
7、宗地容积率 |
1.0 |
1.6 |
1.6 |
1.8 |
|
八、标准宗地设定内涵条件 |
|
|
|
|
|
1、宗地容积率 |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
|
2、土地使用权年限（年） |
50 |
50 |
50 |
50 |
|
3、设定开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、设定权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、设定宗地面积和形状 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
九、评估方法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
|
十、评估测算 |
|
|
|
|
|
（一）市场比较法 |
|
|
|
|
|
1、交易情况修正指数 |
1 |
0.85 |
0.85 |
1 |
|
2、容积率修正系数 |
1.00 |
1.06 |
1.06 |
1.08 |
|
3、土地使用权年限修正系数 |
0.9793 |
0.9816 |
0.9816 |
0.9825 |
|
4、开发程度修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
5、权利状况修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
6、面积形状修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
7、现状条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
578 |
|
8、现状条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
576 |
|
9、现状条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
579 |
|
10、现状条件样点地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
578 |
|
11、设定条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
536 |
|
12、设定条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
534 |
|
13、设定条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
538 |
|
14、设定条件样点标定地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
536 |
|
（二）基准地价系数修正法 |
|
|
|
|
|
1、区域因素修正系数 |
0.9757 |
1.0339 |
1.0270 |
0.9470 |
|
2、个别因素修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
3、现状容积率修正系数 |
1 |
1.06 |
1.06 |
1.08 |
|
4、土地使用权年期修正系数 |
0.9793 |
0.9816 |
0.9816 |
0.9825 |
|
5、现状条件样点标定地价（元/平方米） |
435 |
489 |
486 |
577 |
|
6、设定条件样点标定地价（元/平方米） |
444 |
470 |
467 |
544 |
|
十一、评估结果 |
|
|
|
|
|
（一）标准宗地现状条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
577 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
577 |
|
（二）标准宗地设定内涵条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
540 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
540 |
|
十二、地价基准日 |
2015年7月1日 | |||
|
十三、评估日期 |
2015年7月1日～2015年8月31日 | |||
|
十四、土地估价技术承担单位 |
江西师范大学城市建设学院 | |||
DAFG2013091地块为恒大高新项目，位于京东大道以东，高新七路以西，大族电源以北，中电路以南
DAFG2013091整体
DAFG2013091南面
DAFG2013091东面
DAFG2013091西面
DAFG2013091北面
GDP1101工业用地标定地价评估报告
|
一、样点编码 |
可比实例1 |
可比实例2 |
可比实例3 |
G008 |
|
二、宗地编号 |
GDP1146 |
DACG2013028 |
DACG2013027 |
GDP1101 |
|
三、宗地位置 |
解放东路以北、南钢北路以南、南钢西路以东、尤氨公路以西（地块五） |
青山湖昌东工业区C-10-03地块 |
青山湖昌东工业区C-10-9地块 |
南昌市昌东工业区昌东大道以西C-18地块 |
|
四、土地用途 |
工业用地（铁合金冶炼用地） |
工业用地（金属制品业） |
工业用地（金属制品业） |
工业用地（符合国家产业政策的纺织服装制造项目） |
|
五、成交情况 |
|
|
|
|
|
1、交易情况 |
正常 |
鼓励发展类 |
鼓励发展类 |
正常 |
|
2、成交价格 |
384.00 |
384.00 |
384.00 |
待估 |
|
3、成交日期 |
2011年12月21日 |
2013年5月22日 |
2013年5月22日 |
2011年元月27日 |
|
4、成交日价格指数 |
102.19 |
107.21 |
107.21 |
100 |
|
5、估价期准日价格指数 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
|
六、区域因素状况 |
|
|
|
|
|
1、所处土地级别 |
2 |
2 |
2 |
1 |
|
2、级别基准地价（元/平方米） |
455 |
455 |
455 |
574 |
|
3、级别平均单元分 |
58.42 |
58.42 |
58.42 |
69.80 |
|
4、所在单元的单元分 |
57.0 |
60.4 |
60.0 |
71.1 |
|
七、现状个别因素状况 |
|
|
|
|
|
1、规划条件 |
容积率≥0.7；建筑密度≥30%；绿地率≤20%。投资强度≥290万元/亩 |
1.0≤容积率≤1.6；建筑密度≤40%；绿地率≤20%；投资强度≥3615万元/公顷 |
1.0≤容积率≤1.6；建筑密度≤40%；绿地率≤20%；投资强度≥3615万元/公顷 |
1.0≤容积率≤1.6；建筑密度≤40%；绿地率≤20%;投资强度≥1555万元/公顷 |
|
2、剩余土地使用权年限（年） |
46.47 |
47.90 |
47.90 |
45.58 |
|
3、开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、宗地面积（亩） |
67.119 |
10.004 |
90.920 |
104.420 |
|
6、形状、面积状况 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
7、宗地容积率 |
1.0 |
1.6 |
1.6 |
1.6 |
|
八、标准宗地设定内涵条件 |
|
|
|
|
|
1、宗地容积率 |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
|
2、土地使用权年限（年） |
50 |
50 |
50 |
50 |
|
3、设定开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、设定权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、设定宗地面积和形状 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
九、评估方法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
|
十、评估测算 |
|
|
|
|
|
（一）市场比较法 |
|
|
|
|
|
1、交易情况修正指数 |
1 |
0.85 |
0.85 |
1 |
|
2、容积率修正系数 |
1.00 |
1.06 |
1.06 |
1.06 |
|
3、土地使用权年限修正系数 |
0.9793 |
0.9816 |
0.9816 |
0.9777 |
|
4、开发程度修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
5、权利状况修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
6、面积形状修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
7、现状条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
607 |
|
8、现状条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
605 |
|
9、现状条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
609 |
|
10、现状条件样点地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
607 |
|
11、设定条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
577 |
|
12、设定条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
574 |
|
13、设定条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
578 |
|
14、设定条件样点标定地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
576 |
|
（二）基准地价系数修正法 |
|
|
|
|
|
1、区域因素修正系数 |
0.9757 |
1.0339 |
1.0270 |
1.0186 |
|
2、个别因素修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
3、现状容积率修正系数 |
1 |
1.06 |
1.06 |
1.06 |
|
4、土地使用权年期修正系数 |
0.9793 |
0.9816 |
0.9816 |
0.9777 |
|
5、现状条件样点标定地价（元/平方米） |
435 |
489 |
486 |
606 |
|
6、设定条件样点标定地价（元/平方米） |
444 |
470 |
467 |
585 |
|
十一、评估结果 |
|
|
|
|
|
（一）标准宗地现状条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
606 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
606 |
|
（二）标准宗地设定内涵条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
581 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
581 |
|
十二、地价基准日 |
2015年7月1日 | |||
|
十三、评估日期 |
2015年7月1日～2015年8月31日 | |||
|
十四、土地估价技术承担单位 |
江西师范大学城市建设学院 | |||
GDP1101项目名称
GDP1101东南角十字路口
GDP1101南至胡家路
GDP1101东至昌东大道
GDP1101北至
GDP1101南侧
GDP1101东面环境全景
DADG2013003工业用地标定地价评估报告
|
一、样点编码 |
可比实例1 |
可比实例2 |
可比实例3 |
G009 |
|
二、宗地编号 |
GDP1146 |
DACG2013028 |
DACG2013027 |
DADG2013003 |
|
三、宗地位置 |
解放东路以北、南钢北路以南、南钢西路以东、尤氨公路以西（地块五） |
青山湖昌东工业区C-10-03地块 |
青山湖昌东工业区C-10-9地块 |
青云谱区市场中路以东、新溪桥路以南 |
|
四、土地用途 |
工业用地（铁合金冶炼用地） |
工业用地（金属制品业） |
工业用地（金属制品业） |
工业用地（服务外包用地） |
|
五、成交情况 |
|
|
|
|
|
1、交易情况 |
正常 |
鼓励发展类 |
鼓励发展类 |
正常 |
|
2、成交价格 |
384.00 |
384.00 |
384.00 |
待估 |
|
3、成交日期 |
2011年12月21日 |
2013年5月22日 |
2013年5月22日 |
2013年2月27日 |
|
4、成交日价格指数 |
102.19 |
107.21 |
107.21 |
105.96 |
|
5、估价期准日价格指数 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
|
六、区域因素状况 |
|
|
|
|
|
1、所处土地级别 |
2 |
2 |
2 |
1 |
|
2、级别基准地价（元/平方米） |
455 |
455 |
455 |
574 |
|
3、级别平均单元分 |
58.42 |
58.42 |
58.42 |
69.80 |
|
4、所在单元的单元分 |
57.0 |
60.4 |
60.0 |
76.0 |
|
七、现状个别因素状况 |
|
|
|
|
|
1、规划条件 |
容积率≥0.7；建筑密度≥30%；绿地率≤20%。投资强度≥290万元/亩 |
1.0≤容积率≤1.6；建筑密度≤40%；绿地率≤20%；投资强度≥3615万元/公顷 |
1.0≤容积率≤1.6；建筑密度≤40%；绿地率≤20%；投资强度≥3615万元/公顷 |
1.5≥容积率≥0.8；建筑密度≥30%；绿地率≤20% |
|
2、剩余土地使用权年限（年） |
46.47 |
47.90 |
47.90 |
47.66 |
|
3、开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、宗地面积（亩） |
67.119 |
10.004 |
90.920 |
92.826 |
|
6、形状、面积状况 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
7、宗地容积率 |
1.0 |
1.6 |
1.6 |
1.5 |
|
八、标准宗地设定内涵条件 |
|
|
|
|
|
1、宗地容积率 |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
|
2、土地使用权年限（年） |
50 |
50 |
50 |
50 |
|
3、设定开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、设定权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、设定宗地面积和形状 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
九、评估方法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
|
十、评估测算 |
|
|
|
|
|
（一）市场比较法 |
|
|
|
|
|
1、交易情况修正指数 |
1 |
0.85 |
0.85 |
1 |
|
2、容积率修正系数 |
1.00 |
1.06 |
1.06 |
1.06 |
|
3、土地使用权年限修正系数 |
0.9793 |
0.9816 |
0.9816 |
0.9812 |
|
4、开发程度修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
5、权利状况修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
6、面积形状修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
7、现状条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
651 |
|
8、现状条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
649 |
|
9、现状条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
653 |
|
10、现状条件样点地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
651 |
|
11、设定条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
616 |
|
12、设定条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
614 |
|
13、设定条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
618 |
|
14、设定条件样点标定地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
616 |
|
（二）基准地价系数修正法 |
|
|
|
|
|
1、区域因素修正系数 |
0.9757 |
1.0339 |
1.0270 |
1.0888 |
|
2、个别因素修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
3、现状容积率修正系数 |
1 |
1.06 |
1.06 |
1.06 |
|
4、土地使用权年期修正系数 |
0.9793 |
0.9816 |
0.9816 |
0.9812 |
|
5、现状条件样点标定地价（元/平方米） |
435 |
489 |
486 |
650 |
|
6、设定条件样点标定地价（元/平方米） |
444 |
470 |
467 |
625 |
|
十一、评估结果 |
|
|
|
|
|
（一）标准宗地现状条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
650 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
650 |
|
（二）标准宗地设定内涵条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
621 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
621 |
|
十二、地价基准日 |
2015年7月1日 | |||
|
十三、评估日期 |
2015年7月1日～2015年8月31日 | |||
|
十四、土地估价技术承担单位 |
江西师范大学城市建设学院 | |||
DADG2013003宗地北至道路
DADG2013003宗地内部土地利用现状
DADG2013003宗地外部东北面物业
DADG2013003宗地内部土地利用现状
DADG2013003宗地外部北面物业
DADG2013003宗地东至道路
DADG2013003宗地北至道路
DADG2012060工业用地标定地价评估报告
|
一、样点编码 |
可比实例1 |
可比实例2 |
可比实例3 |
G010 |
|
二、宗地编号 |
GDP1146 |
DACG2013028 |
DACG2013027 |
DADG2012060 |
|
三、宗地位置 |
解放东路以北、南钢北路以南、南钢西路以东、尤氨公路以西（地块五） |
青山湖昌东工业区C-10-03地块 |
青山湖昌东工业区C-10-9地块 |
青云谱区新地路以南、金鹰路以北昌南工业园B-04地块 |
|
四、土地用途 |
工业用地（铁合金冶炼用地） |
工业用地（金属制品业） |
工业用地（金属制品业） |
工业（服装加工业）用地 |
|
五、成交情况 |
|
|
|
|
|
1、交易情况 |
正常 |
鼓励发展类 |
鼓励发展类 |
正常 |
|
2、成交价格 |
384.00 |
384.00 |
384.00 |
待估 |
|
3、成交日期 |
2011年12月21日 |
2013年5月22日 |
2013年5月22日 |
2012年12月12日 |
|
4、成交日价格指数 |
102.19 |
107.21 |
107.21 |
105.02 |
|
5、估价期准日价格指数 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
|
六、区域因素状况 |
|
|
|
|
|
1、所处土地级别 |
2 |
2 |
2 |
1 |
|
2、级别基准地价（元/平方米） |
455 |
455 |
455 |
574 |
|
3、级别平均单元分 |
58.42 |
58.42 |
58.42 |
69.80 |
|
4、所在单元的单元分 |
57.0 |
60.4 |
60.0 |
72.0 |
|
七、现状个别因素状况 |
|
|
|
|
|
1、规划条件 |
容积率≥0.7；建筑密度≥30%；绿地率≤20%。投资强度≥290万元/亩 |
1.0≤容积率≤1.6；建筑密度≤40%；绿地率≤20%；投资强度≥3615万元/公顷 |
1.0≤容积率≤1.6；建筑密度≤40%；绿地率≤20%；投资强度≥3615万元/公顷 |
容积率≥1.0；建筑密度≥39%；绿地率≤20%；投资强度≥2700万元/公顷 |
|
2、剩余土地使用权年限（年） |
46.47 |
47.90 |
47.90 |
47.44 |
|
3、开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、宗地面积（亩） |
67.119 |
10.004 |
90.920 |
21.555 |
|
6、形状、面积状况 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
7、宗地容积率 |
1.0 |
1.6 |
1.6 |
1.0 |
|
八、标准宗地设定内涵条件 |
|
|
|
|
|
1、宗地容积率 |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
|
2、土地使用权年限（年） |
50 |
50 |
50 |
50 |
|
3、设定开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、设定权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、设定宗地面积和形状 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
九、评估方法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
|
十、评估测算 |
|
|
|
|
|
（一）市场比较法 |
|
|
|
|
|
1、交易情况修正指数 |
1 |
0.85 |
0.85 |
1 |
|
2、容积率修正系数 |
1.00 |
1.06 |
1.06 |
1.00 |
|
3、土地使用权年限修正系数 |
0.9793 |
0.9816 |
0.9816 |
0.9809 |
|
4、开发程度修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
5、权利状况修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
6、面积形状修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
7、现状条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
582 |
|
8、现状条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
579 |
|
9、现状条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
583 |
|
10、现状条件样点地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
582 |
|
11、设定条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
584 |
|
12、设定条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
582 |
|
13、设定条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
586 |
|
14、设定条件样点标定地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
584 |
|
（二）基准地价系数修正法 |
|
|
|
|
|
1、区域因素修正系数 |
0.9757 |
1.0339 |
1.0270 |
1.0315 |
|
2、个别因素修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
3、现状容积率修正系数 |
1 |
1.06 |
1.06 |
1 |
|
4、土地使用权年期修正系数 |
0.9793 |
0.9816 |
0.9816 |
0.9809 |
|
5、现状条件样点标定地价（元/平方米） |
435 |
489 |
486 |
581 |
|
6、设定条件样点标定地价（元/平方米） |
444 |
470 |
467 |
592 |
|
十一、评估结果 |
|
|
|
|
|
（一）标准宗地现状条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
581 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
581 |
|
（二）标准宗地设定内涵条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
588 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
588 |
|
十二、地价基准日 |
2015年7月1日 | |||
|
十三、评估日期 |
2015年7月1日～2015年8月31日 | |||
|
十四、土地估价技术承担单位 |
江西师范大学城市建设学院 | |||
DADG2012060宗地内部的北部土地利用现状
DADG2012060宗地内部的中部土地利用现状及西至（围墙）
DADG2012060宗地内部的南部土地利用现状
DADG2012060宗地北至（新地路）
DADG2012060宗地东至（围墙外无地上建筑物的宗地即为本宗地）
DADG2012060宗地项目名称牌
DACG2012082工业用地标定地价评估报告
|
一、样点编码 |
可比实例1 |
可比实例2 |
可比实例3 |
G011 |
|
二、宗地编号 |
GDP1146 |
DACG2013028 |
DACG2013027 |
DACG2012082 |
|
三、宗地位置 |
解放东路以北、南钢北路以南、南钢西路以东、尤氨公路以西（地块五） |
青山湖昌东工业区C-10-03地块 |
青山湖昌东工业区C-10-9地块 |
昌东工业区C-07-03地块 |
|
四、土地用途 |
工业用地（铁合金冶炼用地） |
工业用地（金属制品业） |
工业用地（金属制品业） |
工业用地（研发创意厂房及办公等建筑项目） |
|
五、成交情况 |
|
|
|
|
|
1、交易情况 |
正常 |
鼓励发展类 |
鼓励发展类 |
正常 |
|
2、成交价格 |
384.00 |
384.00 |
384.00 |
待估 |
|
3、成交日期 |
2011年12月21日 |
2013年5月22日 |
2013年5月22日 |
2013年元月21日 |
|
4、成交日价格指数 |
102.19 |
107.21 |
107.21 |
105.96 |
|
5、估价期准日价格指数 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
|
六、区域因素状况 |
|
|
|
|
|
1、所处土地级别 |
2 |
2 |
2 |
2 |
|
2、级别基准地价（元/平方米） |
455 |
455 |
455 |
455 |
|
3、级别平均单元分 |
58.42 |
58.42 |
58.42 |
58.42 |
|
4、所在单元的单元分 |
57.0 |
60.4 |
60.0 |
54.7 |
|
七、现状个别因素状况 |
|
|
|
|
|
1、规划条件 |
容积率≥0.7；建筑密度≥30%；绿地率≤20%。投资强度≥290万元/亩 |
1.0≤容积率≤1.6；建筑密度≤40%；绿地率≤20%；投资强度≥3615万元/公顷 |
1.0≤容积率≤1.6；建筑密度≤40%；绿地率≤20%；投资强度≥3615万元/公顷 |
1.0≤容积率≤1.6；建筑系数≤40%；绿地率≤20%；投资强度≥4200万元/公顷。 |
|
2、剩余土地使用权年限（年） |
46.47 |
47.90 |
47.90 |
47.56 |
|
3、开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、宗地面积（亩） |
67.119 |
10.004 |
90.920 |
100.140 |
|
6、形状、面积状况 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
7、宗地容积率 |
1.0 |
1.6 |
1.6 |
1.6 |
|
八、标准宗地设定内涵条件 |
|
|
|
|
|
1、宗地容积率 |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
|
2、土地使用权年限（年） |
50 |
50 |
50 |
50 |
|
3、设定开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、设定权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、设定宗地面积和形状 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
九、评估方法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
|
十、评估测算 |
|
|
|
|
|
（一）市场比较法 |
|
|
|
|
|
1、交易情况修正指数 |
1 |
0.85 |
0.85 |
1 |
|
2、容积率修正系数 |
1.00 |
1.06 |
1.06 |
1.06 |
|
3、土地使用权年限修正系数 |
0.9793 |
0.9816 |
0.9816 |
0.9811 |
|
4、开发程度修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
5、权利状况修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
6、面积形状修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
7、现状条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
444 |
|
8、现状条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
442 |
|
9、现状条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
445 |
|
10、现状条件样点地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
444 |
|
11、设定条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
420 |
|
12、设定条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
419 |
|
13、设定条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
421 |
|
14、设定条件样点标定地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
420 |
|
（二）基准地价系数修正法 |
|
|
|
|
|
1、区域因素修正系数 |
0.9757 |
1.0339 |
1.0270 |
0.9363 |
|
2、个别因素修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
3、现状容积率修正系数 |
1 |
1.06 |
1.06 |
1.06 |
|
4、土地使用权年期修正系数 |
0.9793 |
0.9816 |
0.9816 |
0.9811 |
|
5、现状条件样点标定地价（元/平方米） |
435 |
489 |
486 |
443 |
|
6、设定条件样点标定地价（元/平方米） |
444 |
470 |
467 |
426 |
|
十一、评估结果 |
|
|
|
|
|
（一）标准宗地现状条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
443 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
443 |
|
（二）标准宗地设定内涵条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
423 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
423 |
|
十二、地价基准日 |
2015年7月1日 | |||
|
十三、评估日期 |
2015年7月1日～2015年8月31日 | |||
|
十四、土地估价技术承担单位 |
江西师范大学城市建设学院 | |||
DACG2012082正门
DACG2012082内部环境
DACG2012082外部环境1
DACG2012082外部环境2
DACG2012082西至
DACG2012082北至
DACG2012082东至
DACG2012082位置
DACG2013031工业用地标定地价评估报告
|
一、样点编码 |
可比实例1 |
可比实例2 |
可比实例3 |
G012 |
|
二、宗地编号 |
GDP1146 |
DACG2013028 |
DACG2013027 |
DACG2013031 |
|
三、宗地位置 |
解放东路以北、南钢北路以南、南钢西路以东、尤氨公路以西（地块五） |
青山湖昌东工业区C-10-03地块 |
青山湖昌东工业区C-10-9地块 |
昌东工业区C-10-02地块 |
|
四、土地用途 |
工业用地（铁合金冶炼用地） |
工业用地（金属制品业） |
工业用地（金属制品业） |
工业用地（通用设备制造业） |
|
五、成交情况 |
|
|
|
|
|
1、交易情况 |
正常 |
鼓励发展类 |
鼓励发展类 |
正常 |
|
2、成交价格 |
384.00 |
384.00 |
384.00 |
待估 |
|
3、成交日期 |
2011年12月21日 |
2013年5月22日 |
2013年5月22日 |
2013年5月24日 |
|
4、成交日价格指数 |
102.19 |
107.21 |
107.21 |
107.21 |
|
5、估价期准日价格指数 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
|
六、区域因素状况 |
|
|
|
|
|
1、所处土地级别 |
2 |
2 |
2 |
2 |
|
2、级别基准地价（元/平方米） |
455 |
455 |
455 |
455 |
|
3、级别平均单元分 |
58.42 |
58.42 |
58.42 |
58.42 |
|
4、所在单元的单元分 |
57.0 |
60.4 |
60.0 |
52.4 |
|
七、现状个别因素状况 |
|
|
|
|
|
1、规划条件 |
容积率≥0.7；建筑密度≥30%；绿地率≤20%。投资强度≥290万元/亩 |
1.0≤容积率≤1.6；建筑密度≤40%；绿地率≤20%；投资强度≥3615万元/公顷 |
1.0≤容积率≤1.6；建筑密度≤40%；绿地率≤20%；投资强度≥3615万元/公顷 |
1.0≤容积率≤1.6；建筑密度≤40%；绿地率≤20%；投资强度≥4350万元/公顷 |
|
2、剩余土地使用权年限（年） |
46.47 |
47.90 |
47.90 |
47.90 |
|
3、开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、宗地面积（亩） |
67.119 |
10.004 |
90.920 |
29.697 |
|
6、形状、面积状况 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
7、宗地容积率 |
1.0 |
1.6 |
1.6 |
1.6 |
|
八、标准宗地设定内涵条件 |
|
|
|
|
|
1、宗地容积率 |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
|
2、土地使用权年限（年） |
50 |
50 |
50 |
50 |
|
3、设定开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、设定权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、设定宗地面积和形状 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
九、评估方法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
|
十、评估测算 |
|
|
|
|
|
（一）市场比较法 |
|
|
|
|
|
1、交易情况修正指数 |
1 |
0.85 |
0.85 |
1 |
|
2、容积率修正系数 |
1.00 |
1.06 |
1.06 |
1.06 |
|
3、土地使用权年限修正系数 |
0.9793 |
0.9816 |
0.9816 |
0.9816 |
|
4、开发程度修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
5、权利状况修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
6、面积形状修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
7、现状条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
425 |
|
8、现状条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
424 |
|
9、现状条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
427 |
|
10、现状条件样点地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
425 |
|
11、设定条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
403 |
|
12、设定条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
401 |
|
13、设定条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
404 |
|
14、设定条件样点标定地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
402 |
|
（二）基准地价系数修正法 |
|
|
|
|
|
1、区域因素修正系数 |
0.9757 |
1.0339 |
1.0270 |
0.8970 |
|
2、个别因素修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
3、现状容积率修正系数 |
1 |
1.06 |
1.06 |
1.06 |
|
4、土地使用权年期修正系数 |
0.9793 |
0.9816 |
0.9816 |
0.9816 |
|
5、现状条件样点标定地价（元/平方米） |
435 |
489 |
486 |
425 |
|
6、设定条件样点标定地价（元/平方米） |
444 |
470 |
467 |
408 |
|
十一、评估结果 |
|
|
|
|
|
（一）标准宗地现状条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
425 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
425 |
|
（二）标准宗地设定内涵条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
405 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
405 |
|
十二、地价基准日 |
2015年7月1日 | |||
|
十三、评估日期 |
2015年7月1日～2015年8月31日 | |||
|
十四、土地估价技术承担单位 |
江西师范大学城市建设学院 | |||
C-10-02地块，形状为不规则多边形如下图所示，宗地是空地周围有围挡且不通路，无法可通过，详情见示意图：
DACG2013031位置示意图
DACG2013031南面
DACG2013031东至规划路
DACG2013031北面空地
DACG2013031在建项目全景
DACG2013031内部环境1
DACG2013031内部环境2
DACG2013030工业用地标定地价评估报告
|
一、样点编码 |
可比实例1 |
可比实例2 |
可比实例3 |
G013 |
|
二、宗地编号 |
GDP1146 |
DACG2013028 |
DACG2013027 |
DACG2013030 |
|
三、宗地位置 |
解放东路以北、南钢北路以南、南钢西路以东、尤氨公路以西（地块五） |
青山湖昌东工业区C-10-03地块 |
青山湖昌东工业区C-10-9地块 |
昌东工业区C-10-8地块 |
|
四、土地用途 |
工业用地（铁合金冶炼用地） |
工业用地（金属制品业） |
工业用地（金属制品业） |
工业用地（金属制品业） |
|
五、成交情况 |
|
|
|
|
|
1、交易情况 |
正常 |
鼓励发展类 |
鼓励发展类 |
正常 |
|
2、成交价格 |
384.00 |
384.00 |
384.00 |
待估 |
|
3、成交日期 |
2011年12月21日 |
2013年5月22日 |
2013年5月22日 |
2013年5月24日 |
|
4、成交日价格指数 |
102.19 |
107.21 |
107.21 |
107.21 |
|
5、估价期准日价格指数 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
|
六、区域因素状况 |
|
|
|
|
|
1、所处土地级别 |
2 |
2 |
2 |
2 |
|
2、级别基准地价（元/平方米） |
455 |
455 |
455 |
455 |
|
3、级别平均单元分 |
58.42 |
58.42 |
58.42 |
58.42 |
|
4、所在单元的单元分 |
57.0 |
60.4 |
60.0 |
61.0 |
|
七、现状个别因素状况 |
|
|
|
|
|
1、规划条件 |
容积率≥0.7；建筑密度≥30%；绿地率≤20%。投资强度≥290万元/亩 |
1.0≤容积率≤1.6；建筑密度≤40%；绿地率≤20%；投资强度≥3615万元/公顷 |
1.0≤容积率≤1.6；建筑密度≤40%；绿地率≤20%；投资强度≥3615万元/公顷 |
1.0≤容积率≤1.6；建筑密度≤40%；绿地率≤20%；投资强度≥3615万元/公顷 |
|
2、剩余土地使用权年限（年） |
46.47 |
47.90 |
47.90 |
47.90 |
|
3、开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、宗地面积（亩） |
67.119 |
10.004 |
90.920 |
11.810 |
|
6、形状、面积状况 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
7、宗地容积率 |
1.0 |
1.6 |
1.6 |
1.6 |
|
八、标准宗地设定内涵条件 |
|
|
|
|
|
1、宗地容积率 |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
|
2、土地使用权年限（年） |
50 |
50 |
50 |
50 |
|
3、设定开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、设定权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、设定宗地面积和形状 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
九、评估方法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
|
十、评估测算 |
|
|
|
|
|
（一）市场比较法 |
|
|
|
|
|
1、交易情况修正指数 |
1 |
0.85 |
0.85 |
1 |
|
2、容积率修正系数 |
1.00 |
1.06 |
1.06 |
1.06 |
|
3、土地使用权年限修正系数 |
0.9793 |
0.9816 |
0.9816 |
0.9816 |
|
4、开发程度修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
5、权利状况修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
6、面积形状修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
7、现状条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
495 |
|
8、现状条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
493 |
|
9、现状条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
497 |
|
10、现状条件样点地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
495 |
|
11、设定条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
469 |
|
12、设定条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
467 |
|
13、设定条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
470 |
|
14、设定条件样点标定地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
468 |
|
（二）基准地价系数修正法 |
|
|
|
|
|
1、区域因素修正系数 |
0.9757 |
1.0339 |
1.0270 |
1.0442 |
|
2、个别因素修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
3、现状容积率修正系数 |
1 |
1.06 |
1.06 |
1.06 |
|
4、土地使用权年期修正系数 |
0.9793 |
0.9816 |
0.9816 |
0.9816 |
|
5、现状条件样点标定地价（元/平方米） |
435 |
489 |
486 |
494 |
|
6、设定条件样点标定地价（元/平方米） |
444 |
470 |
467 |
475 |
|
十一、评估结果 |
|
|
|
|
|
（一）标准宗地现状条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
495 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
495 |
|
（二）标准宗地设定内涵条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
472 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
472 |
|
十二、地价基准日 |
2015年7月1日 | |||
|
十三、评估日期 |
2015年7月1日～2015年8月31日 | |||
|
十四、土地估价技术承担单位 |
江西师范大学城市建设学院 | |||
C-10-08地块，形状为矩形如下图所示，宗地是空地且周围不通路，无法通过，详情见示意图：
DACG2013030位置示意图
DACG2013030实地位置
DACG2013030南面空地
DACG2013030外部环境
1
DACG2013030外部环境全景
DACG2012083工业用地标定地价评估报告
|
一、样点编码 |
可比实例1 |
可比实例2 |
可比实例3 |
G014 |
|
二、宗地编号 |
GDP1146 |
DACG2013028 |
DACG2013027 |
DACG2012083 |
|
三、宗地位置 |
解放东路以北、南钢北路以南、南钢西路以东、尤氨公路以西（地块五） |
青山湖昌东工业区C-10-03地块 |
青山湖昌东工业区C-10-9地块 |
昌东工业区C-33-01地块 |
|
四、土地用途 |
工业用地（铁合金冶炼用地） |
工业用地（金属制品业） |
工业用地（金属制品业） |
工业用地（符合国家产业政策的医药制造业项目，年产800吨药片） |
|
五、成交情况 |
|
|
|
|
|
1、交易情况 |
正常 |
鼓励发展类 |
鼓励发展类 |
正常 |
|
2、成交价格 |
384.00 |
384.00 |
384.00 |
待估 |
|
3、成交日期 |
2011年12月21日 |
2013年5月22日 |
2013年5月22日 |
2013年元月21日 |
|
4、成交日价格指数 |
102.19 |
107.21 |
107.21 |
105.96 |
|
5、估价期准日价格指数 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
|
六、区域因素状况 |
|
|
|
|
|
1、所处土地级别 |
2 |
2 |
2 |
2 |
|
2、级别基准地价（元/平方米） |
455 |
455 |
455 |
455 |
|
3、级别平均单元分 |
58.42 |
58.42 |
58.42 |
58.42 |
|
4、所在单元的单元分 |
57.0 |
60.4 |
60.0 |
55.0 |
|
七、现状个别因素状况 |
|
|
|
|
|
1、规划条件 |
容积率≥0.7；建筑密度≥30%；绿地率≤20%。投资强度≥290万元/亩 |
1.0≤容积率≤1.6；建筑密度≤40%；绿地率≤20%；投资强度≥3615万元/公顷 |
1.0≤容积率≤1.6；建筑密度≤40%；绿地率≤20%；投资强度≥3615万元/公顷 |
1.0≤容积率≤1.6；建筑系数≤40%；绿地率≤20%；投资强度≥5425万元/公顷 |
|
2、剩余土地使用权年限（年） |
46.47 |
47.90 |
47.90 |
47.56 |
|
3、开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、宗地面积（亩） |
67.119 |
10.004 |
90.920 |
20.009 |
|
6、形状、面积状况 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
7、宗地容积率 |
1.0 |
1.6 |
1.6 |
1.6 |
|
八、标准宗地设定内涵条件 |
|
|
|
|
|
1、宗地容积率 |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
|
2、土地使用权年限（年） |
50 |
50 |
50 |
50 |
|
3、设定开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、设定权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、设定宗地面积和形状 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
九、评估方法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
|
十、评估测算 |
|
|
|
|
|
（一）市场比较法 |
|
|
|
|
|
1、交易情况修正指数 |
1 |
0.85 |
0.85 |
1 |
|
2、容积率修正系数 |
1.00 |
1.06 |
1.06 |
1.06 |
|
3、土地使用权年限修正系数 |
0.9793 |
0.9816 |
0.9816 |
0.9811 |
|
4、开发程度修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
5、权利状况修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
6、面积形状修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
7、现状条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
446 |
|
8、现状条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
444 |
|
9、现状条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
447 |
|
10、现状条件样点地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
446 |
|
11、设定条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
423 |
|
12、设定条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
421 |
|
13、设定条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
424 |
|
14、设定条件样点标定地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
422 |
|
（二）基准地价系数修正法 |
|
|
|
|
|
1、区域因素修正系数 |
0.9757 |
1.0339 |
1.0270 |
0.9415 |
|
2、个别因素修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
3、现状容积率修正系数 |
1 |
1.06 |
1.06 |
1.06 |
|
4、土地使用权年期修正系数 |
0.9793 |
0.9816 |
0.9816 |
0.9811 |
|
5、现状条件样点标定地价（元/平方米） |
435 |
489 |
486 |
445 |
|
6、设定条件样点标定地价（元/平方米） |
444 |
470 |
467 |
428 |
|
十一、评估结果 |
|
|
|
|
|
（一）标准宗地现状条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
446 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
446 |
|
（二）标准宗地设定内涵条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
425 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
425 |
|
十二、地价基准日 |
2015年7月1日 | |||
|
十三、评估日期 |
2015年7月1日～2015年8月31日 | |||
|
十四、土地估价技术承担单位 |
江西师范大学城市建设学院 | |||
DACG2012083项目名称
DACG2012083外部环境全景
DACG2012083北部分建筑
DACG2012083北面环境全景
DACG2012083东至
DACG2012083南至
DACG2012083位置
GDP1143工业用地标定地价评估报告
|
一、样点编码 |
可比实例1 |
可比实例2 |
可比实例3 |
G015 |
|
二、宗地编号 |
GDP1146 |
DACG2013028 |
DACG2013027 |
GDP1143 |
|
三、宗地位置 |
解放东路以北、南钢北路以南、南钢西路以东、尤氨公路以西（地块五） |
青山湖昌东工业区C-10-03地块 |
青山湖昌东工业区C-10-9地块 |
解放东路以北、南钢北路以南、南钢西路以东、尤氨公路以西（地块二） |
|
四、土地用途 |
工业用地（铁合金冶炼用地） |
工业用地（金属制品业） |
工业用地（金属制品业） |
工业用地（炼钢用地） |
|
五、成交情况 |
|
|
|
|
|
1、交易情况 |
正常 |
鼓励发展类 |
鼓励发展类 |
正常 |
|
2、成交价格 |
384.00 |
384.00 |
384.00 |
待估 |
|
3、成交日期 |
2011年12月21日 |
2013年5月22日 |
2013年5月22日 |
2011年12月21日 |
|
4、成交日价格指数 |
102.19 |
107.21 |
107.21 |
102.19 |
|
5、估价期准日价格指数 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
|
六、区域因素状况 |
|
|
|
|
|
1、所处土地级别 |
2 |
2 |
2 |
2 |
|
2、级别基准地价（元/平方米） |
455 |
455 |
455 |
455 |
|
3、级别平均单元分 |
58.42 |
58.42 |
58.42 |
58.42 |
|
4、所在单元的单元分 |
57.0 |
60.4 |
60.0 |
56.5 |
|
七、现状个别因素状况 |
|
|
|
|
|
1、规划条件 |
容积率≥0.7；建筑密度≥30%；绿地率≤20%。投资强度≥290万元/亩 |
1.0≤容积率≤1.6；建筑密度≤40%；绿地率≤20%；投资强度≥3615万元/公顷 |
1.0≤容积率≤1.6；建筑密度≤40%；绿地率≤20%；投资强度≥3615万元/公顷 |
容积率≥0.7；建筑密度≥30%；绿地率≤20%。投资强度≥290万元/亩 |
|
2、剩余土地使用权年限（年） |
46.47 |
47.90 |
47.90 |
46.47 |
|
3、开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、宗地面积（亩） |
67.119 |
10.004 |
90.920 |
69.935 |
|
6、形状、面积状况 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
7、宗地容积率 |
1.0 |
1.6 |
1.6 |
1.0 |
|
八、标准宗地设定内涵条件 |
|
|
|
|
|
1、宗地容积率 |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
|
2、土地使用权年限（年） |
50 |
50 |
50 |
50 |
|
3、设定开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、设定权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、设定宗地面积和形状 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
九、评估方法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
|
十、评估测算 |
|
|
|
|
|
（一）市场比较法 |
|
|
|
|
|
1、交易情况修正指数 |
1 |
0.85 |
0.85 |
1 |
|
2、容积率修正系数 |
1.00 |
1.06 |
1.06 |
1.00 |
|
3、土地使用权年限修正系数 |
0.9793 |
0.9816 |
0.9816 |
0.9793 |
|
4、开发程度修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
5、权利状况修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
6、面积形状修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
7、现状条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
432 |
|
8、现状条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
430 |
|
9、现状条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
433 |
|
10、现状条件样点地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
431 |
|
11、设定条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
434 |
|
12、设定条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
432 |
|
13、设定条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
435 |
|
14、设定条件样点标定地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
434 |
|
（二）基准地价系数修正法 |
|
|
|
|
|
1、区域因素修正系数 |
0.9757 |
1.0339 |
1.0270 |
0.9671 |
|
2、个别因素修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
3、现状容积率修正系数 |
1 |
1.06 |
1.06 |
1 |
|
4、土地使用权年期修正系数 |
0.9793 |
0.9816 |
0.9816 |
0.9793 |
|
5、现状条件样点标定地价（元/平方米） |
435 |
489 |
486 |
431 |
|
6、设定条件样点标定地价（元/平方米） |
444 |
470 |
467 |
440 |
|
十一、评估结果 |
|
|
|
|
|
（一）标准宗地现状条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
431 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
431 |
|
（二）标准宗地设定内涵条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
437 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
437 |
|
十二、地价基准日 |
2015年7月1日 | |||
|
十三、评估日期 |
2015年7月1日～2015年8月31日 | |||
|
十四、土地估价技术承担单位 |
江西师范大学城市建设学院 | |||
GDP1147工业用地标定地价评估报告
|
一、样点编码 |
可比实例1 |
可比实例2 |
可比实例3 |
G016 |
|
二、宗地编号 |
GDP1146 |
DACG2013028 |
DACG2013027 |
GDP1147 |
|
三、宗地位置 |
解放东路以北、南钢北路以南、南钢西路以东、尤氨公路以西（地块五） |
青山湖昌东工业区C-10-03地块 |
青山湖昌东工业区C-10-9地块 |
解放东路以北、南钢北路以南、南钢西路以东、尤氨公路以西（地块六） |
|
四、土地用途 |
工业用地（铁合金冶炼用地） |
工业用地（金属制品业） |
工业用地（金属制品业） |
工业用地（钢压延加工） |
|
五、成交情况 |
|
|
|
|
|
1、交易情况 |
正常 |
鼓励发展类 |
鼓励发展类 |
正常 |
|
2、成交价格 |
384.00 |
384.00 |
384.00 |
待估 |
|
3、成交日期 |
2011年12月21日 |
2013年5月22日 |
2013年5月22日 |
2011年12月21日 |
|
4、成交日价格指数 |
102.19 |
107.21 |
107.21 |
102.19 |
|
5、估价期准日价格指数 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
|
六、区域因素状况 |
|
|
|
|
|
1、所处土地级别 |
2 |
2 |
2 |
2 |
|
2、级别基准地价（元/平方米） |
455 |
455 |
455 |
455 |
|
3、级别平均单元分 |
58.42 |
58.42 |
58.42 |
58.42 |
|
4、所在单元的单元分 |
57.0 |
60.4 |
60.0 |
56.0 |
|
七、现状个别因素状况 |
|
|
|
|
|
1、规划条件 |
容积率≥0.7；建筑密度≥30%；绿地率≤20%。投资强度≥290万元/亩 |
1.0≤容积率≤1.6；建筑密度≤40%；绿地率≤20%；投资强度≥3615万元/公顷 |
1.0≤容积率≤1.6；建筑密度≤40%；绿地率≤20%；投资强度≥3615万元/公顷 |
容积率≥0.7；建筑密度≥30%；绿地率≤20%。投资强度≥290万元/亩 |
|
2、剩余土地使用权年限（年） |
46.47 |
47.90 |
47.90 |
46.47 |
|
3、开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、宗地面积（亩） |
67.119 |
10.004 |
90.920 |
72.576 |
|
6、形状、面积状况 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
7、宗地容积率 |
1.0 |
1.6 |
1.6 |
1.0 |
|
八、标准宗地设定内涵条件 |
|
|
|
|
|
1、宗地容积率 |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
|
2、土地使用权年限（年） |
50 |
50 |
50 |
50 |
|
3、设定开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、设定权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、设定宗地面积和形状 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
九、评估方法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
|
十、评估测算 |
|
|
|
|
|
（一）市场比较法 |
|
|
|
|
|
1、交易情况修正指数 |
1 |
0.85 |
0.85 |
1 |
|
2、容积率修正系数 |
1.00 |
1.06 |
1.06 |
1.00 |
|
3、土地使用权年限修正系数 |
0.9793 |
0.9816 |
0.9816 |
0.9793 |
|
4、开发程度修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
5、权利状况修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
6、面积形状修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
7、现状条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
428 |
|
8、现状条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
426 |
|
9、现状条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
429 |
|
10、现状条件样点地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
428 |
|
11、设定条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
430 |
|
12、设定条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
428 |
|
13、设定条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
431 |
|
14、设定条件样点标定地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
430 |
|
（二）基准地价系数修正法 |
|
|
|
|
|
1、区域因素修正系数 |
0.9757 |
1.0339 |
1.0270 |
0.9586 |
|
2、个别因素修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
3、现状容积率修正系数 |
1 |
1.06 |
1.06 |
1 |
|
4、土地使用权年期修正系数 |
0.9793 |
0.9816 |
0.9816 |
0.9793 |
|
5、现状条件样点标定地价（元/平方米） |
435 |
489 |
486 |
427 |
|
6、设定条件样点标定地价（元/平方米） |
444 |
470 |
467 |
436 |
|
十一、评估结果 |
|
|
|
|
|
（一）标准宗地现状条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
427 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
427 |
|
（二）标准宗地设定内涵条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
433 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
433 |
|
十二、地价基准日 |
2015年7月1日 | |||
|
十三、评估日期 |
2015年7月1日～2015年8月31日 | |||
|
十四、土地估价技术承担单位 |
江西师范大学城市建设学院 | |||
GDP1148工业用地标定地价评估报告
|
一、样点编码 |
可比实例1 |
可比实例2 |
可比实例3 |
G017 |
|
二、宗地编号 |
GDP1146 |
DACG2013028 |
DACG2013027 |
GDP1148 |
|
三、宗地位置 |
解放东路以北、南钢北路以南、南钢西路以东、尤氨公路以西（地块五） |
青山湖昌东工业区C-10-03地块 |
青山湖昌东工业区C-10-9地块 |
解放东路以北、南钢北路以南、南钢西路以东、尤氨公路以西（地块七） |
|
四、土地用途 |
工业用地（铁合金冶炼用地） |
工业用地（金属制品业） |
工业用地（金属制品业） |
工业用地（钢压延加工） |
|
五、成交情况 |
|
|
|
|
|
1、交易情况 |
正常 |
鼓励发展类 |
鼓励发展类 |
正常 |
|
2、成交价格 |
384.00 |
384.00 |
384.00 |
待估 |
|
3、成交日期 |
2011年12月21日 |
2013年5月22日 |
2013年5月22日 |
2011年12月21日 |
|
4、成交日价格指数 |
102.19 |
107.21 |
107.21 |
102.19 |
|
5、估价期准日价格指数 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
|
六、区域因素状况 |
|
|
|
|
|
1、所处土地级别 |
2 |
2 |
2 |
2 |
|
2、级别基准地价（元/平方米） |
455 |
455 |
455 |
455 |
|
3、级别平均单元分 |
58.42 |
58.42 |
58.42 |
58.42 |
|
4、所在单元的单元分 |
57.0 |
60.4 |
60.0 |
55.8 |
|
七、现状个别因素状况 |
|
|
|
|
|
1、规划条件 |
容积率≥0.7；建筑密度≥30%；绿地率≤20%。投资强度≥290万元/亩 |
1.0≤容积率≤1.6；建筑密度≤40%；绿地率≤20%；投资强度≥3615万元/公顷 |
1.0≤容积率≤1.6；建筑密度≤40%；绿地率≤20%；投资强度≥3615万元/公顷 |
容积率≥0.7；建筑密度≥30%；绿地率≤20%。投资强度≥290万元/亩 |
|
2、剩余土地使用权年限（年） |
46.47 |
47.90 |
47.90 |
46.47 |
|
3、开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、宗地面积（亩） |
67.119 |
10.004 |
90.920 |
59.472 |
|
6、形状、面积状况 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
7、宗地容积率 |
1.0 |
1.6 |
1.6 |
1.0 |
|
八、标准宗地设定内涵条件 |
|
|
|
|
|
1、宗地容积率 |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
|
2、土地使用权年限（年） |
50 |
50 |
50 |
50 |
|
3、设定开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、设定权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、设定宗地面积和形状 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
九、评估方法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
|
十、评估测算 |
|
|
|
|
|
（一）市场比较法 |
|
|
|
|
|
1、交易情况修正指数 |
1 |
0.85 |
0.85 |
1 |
|
2、容积率修正系数 |
1.00 |
1.06 |
1.06 |
1.00 |
|
3、土地使用权年限修正系数 |
0.9793 |
0.9816 |
0.9816 |
0.9793 |
|
4、开发程度修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
5、权利状况修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
6、面积形状修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
7、现状条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
426 |
|
8、现状条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
425 |
|
9、现状条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
427 |
|
10、现状条件样点地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
426 |
|
11、设定条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
429 |
|
12、设定条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
427 |
|
13、设定条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
430 |
|
14、设定条件样点标定地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
428 |
|
（二）基准地价系数修正法 |
|
|
|
|
|
1、区域因素修正系数 |
0.9757 |
1.0339 |
1.0270 |
0.9552 |
|
2、个别因素修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
3、现状容积率修正系数 |
1 |
1.06 |
1.06 |
1 |
|
4、土地使用权年期修正系数 |
0.9793 |
0.9816 |
0.9816 |
0.9793 |
|
5、现状条件样点标定地价（元/平方米） |
435 |
489 |
486 |
426 |
|
6、设定条件样点标定地价（元/平方米） |
444 |
470 |
467 |
435 |
|
十一、评估结果 |
|
|
|
|
|
（一）标准宗地现状条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
426 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
426 |
|
（二）标准宗地设定内涵条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
432 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
432 |
|
十二、地价基准日 |
2015年7月1日 | |||
|
十三、评估日期 |
2015年7月1日～2015年8月31日 | |||
|
十四、土地估价技术承担单位 |
江西师范大学城市建设学院 | |||
GDP1144工业用地标定地价评估报告
|
一、样点编码 |
可比实例1 |
可比实例2 |
可比实例3 |
G018 |
|
二、宗地编号 |
GDP1146 |
DACG2013028 |
DACG2013027 |
GDP1144 |
|
三、宗地位置 |
解放东路以北、南钢北路以南、南钢西路以东、尤氨公路以西（地块五） |
青山湖昌东工业区C-10-03地块 |
青山湖昌东工业区C-10-9地块 |
解放东路以北、南钢北路以南、南钢西路以东、尤氨公路以西（地块三） |
|
四、土地用途 |
工业用地（铁合金冶炼用地） |
工业用地（金属制品业） |
工业用地（金属制品业） |
工业用地（铁合金冶炼用地） |
|
五、成交情况 |
|
|
|
|
|
1、交易情况 |
正常 |
鼓励发展类 |
鼓励发展类 |
正常 |
|
2、成交价格 |
384.00 |
384.00 |
384.00 |
待估 |
|
3、成交日期 |
2011年12月21日 |
2013年5月22日 |
2013年5月22日 |
2011年12月21日 |
|
4、成交日价格指数 |
102.19 |
107.21 |
107.21 |
102.19 |
|
5、估价期准日价格指数 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
|
六、区域因素状况 |
|
|
|
|
|
1、所处土地级别 |
2 |
2 |
2 |
2 |
|
2、级别基准地价（元/平方米） |
455 |
455 |
455 |
455 |
|
3、级别平均单元分 |
58.42 |
58.42 |
58.42 |
58.42 |
|
4、所在单元的单元分 |
57.0 |
60.4 |
60.0 |
55.7 |
|
七、现状个别因素状况 |
|
|
|
|
|
1、规划条件 |
容积率≥0.7；建筑密度≥30%；绿地率≤20%。投资强度≥290万元/亩 |
1.0≤容积率≤1.6；建筑密度≤40%；绿地率≤20%；投资强度≥3615万元/公顷 |
1.0≤容积率≤1.6；建筑密度≤40%；绿地率≤20%；投资强度≥3615万元/公顷 |
容积率≥0.7；建筑密度≥30%；绿地率≤20%。投资强度≥290万元/亩 |
|
2、剩余土地使用权年限（年） |
46.47 |
47.90 |
47.90 |
46.47 |
|
3、开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、宗地面积（亩） |
67.119 |
10.004 |
90.920 |
110.371 |
|
6、形状、面积状况 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
7、宗地容积率 |
1.0 |
1.6 |
1.6 |
1.0 |
|
八、标准宗地设定内涵条件 |
|
|
|
|
|
1、宗地容积率 |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
|
2、土地使用权年限（年） |
50 |
50 |
50 |
50 |
|
3、设定开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、设定权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、设定宗地面积和形状 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
九、评估方法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
|
十、评估测算 |
|
|
|
|
|
（一）市场比较法 |
|
|
|
|
|
1、交易情况修正指数 |
1 |
0.85 |
0.85 |
1 |
|
2、容积率修正系数 |
1.00 |
1.06 |
1.06 |
1.00 |
|
3、土地使用权年限修正系数 |
0.9793 |
0.9816 |
0.9816 |
0.9793 |
|
4、开发程度修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
5、权利状况修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
6、面积形状修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
7、现状条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
426 |
|
8、现状条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
424 |
|
9、现状条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
427 |
|
10、现状条件样点地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
425 |
|
11、设定条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
428 |
|
12、设定条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
426 |
|
13、设定条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
429 |
|
14、设定条件样点标定地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
428 |
|
（二）基准地价系数修正法 |
|
|
|
|
|
1、区域因素修正系数 |
0.9757 |
1.0339 |
1.0270 |
0.9534 |
|
2、个别因素修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
3、现状容积率修正系数 |
1 |
1.06 |
1.06 |
1 |
|
4、土地使用权年期修正系数 |
0.9793 |
0.9816 |
0.9816 |
0.9793 |
|
5、现状条件样点标定地价（元/平方米） |
435 |
489 |
486 |
425 |
|
6、设定条件样点标定地价（元/平方米） |
444 |
470 |
467 |
434 |
|
十一、评估结果 |
|
|
|
|
|
（一）标准宗地现状条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
425 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
425 |
|
（二）标准宗地设定内涵条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
431 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
431 |
|
十二、地价基准日 |
2015年7月1日 | |||
|
十三、评估日期 |
2015年7月1日～2015年8月31日 | |||
|
十四、土地估价技术承担单位 |
江西师范大学城市建设学院 | |||
GDP1145工业用地标定地价评估报告
|
一、样点编码 |
可比实例1 |
可比实例2 |
可比实例3 |
G019 |
|
二、宗地编号 |
GDP1146 |
DACG2013028 |
DACG2013027 |
GDP1145 |
|
三、宗地位置 |
解放东路以北、南钢北路以南、南钢西路以东、尤氨公路以西（地块五） |
青山湖昌东工业区C-10-03地块 |
青山湖昌东工业区C-10-9地块 |
解放东路以北、南钢北路以南、南钢西路以东、尤氨公路以西（地块四） |
|
四、土地用途 |
工业用地（铁合金冶炼用地） |
工业用地（金属制品业） |
工业用地（金属制品业） |
工业用地（铁合金冶炼用地） |
|
五、成交情况 |
|
|
|
|
|
1、交易情况 |
正常 |
鼓励发展类 |
鼓励发展类 |
正常 |
|
2、成交价格 |
384.00 |
384.00 |
384.00 |
待估 |
|
3、成交日期 |
2011年12月21日 |
2013年5月22日 |
2013年5月22日 |
2011年12月21日 |
|
4、成交日价格指数 |
102.19 |
107.21 |
107.21 |
102.19 |
|
5、估价期准日价格指数 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
|
六、区域因素状况 |
|
|
|
|
|
1、所处土地级别 |
2 |
2 |
2 |
2 |
|
2、级别基准地价（元/平方米） |
455 |
455 |
455 |
455 |
|
3、级别平均单元分 |
58.42 |
58.42 |
58.42 |
58.42 |
|
4、所在单元的单元分 |
57.0 |
60.4 |
60.0 |
55.0 |
|
七、现状个别因素状况 |
|
|
|
|
|
1、规划条件 |
容积率≥0.7；建筑密度≥30%；绿地率≤20%。投资强度≥290万元/亩 |
1.0≤容积率≤1.6；建筑密度≤40%；绿地率≤20%；投资强度≥3615万元/公顷 |
1.0≤容积率≤1.6；建筑密度≤40%；绿地率≤20%；投资强度≥3615万元/公顷 |
容积率≥0.7；建筑密度≥30%；绿地率≤20%。投资强度≥290万元/亩 |
|
2、剩余土地使用权年限（年） |
46.47 |
47.90 |
47.90 |
46.47 |
|
3、开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、宗地面积（亩） |
67.119 |
10.004 |
90.920 |
81.329 |
|
6、形状、面积状况 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
7、宗地容积率 |
1.0 |
1.6 |
1.6 |
1.0 |
|
八、标准宗地设定内涵条件 |
|
|
|
|
|
1、宗地容积率 |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
|
2、土地使用权年限（年） |
50 |
50 |
50 |
50 |
|
3、设定开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、设定权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、设定宗地面积和形状 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
九、评估方法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
|
十、评估测算 |
|
|
|
|
|
（一）市场比较法 |
|
|
|
|
|
1、交易情况修正指数 |
1 |
0.85 |
0.85 |
1 |
|
2、容积率修正系数 |
1.00 |
1.06 |
1.06 |
1.00 |
|
3、土地使用权年限修正系数 |
0.9793 |
0.9816 |
0.9816 |
0.9793 |
|
4、开发程度修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
5、权利状况修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
6、面积形状修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
7、现状条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
420 |
|
8、现状条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
419 |
|
9、现状条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
421 |
|
10、现状条件样点地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
420 |
|
11、设定条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
423 |
|
12、设定条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
421 |
|
13、设定条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
424 |
|
14、设定条件样点标定地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
422 |
|
（二）基准地价系数修正法 |
|
|
|
|
|
1、区域因素修正系数 |
0.9757 |
1.0339 |
1.0270 |
0.9415 |
|
2、个别因素修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
3、现状容积率修正系数 |
1 |
1.06 |
1.06 |
1 |
|
4、土地使用权年期修正系数 |
0.9793 |
0.9816 |
0.9816 |
0.9793 |
|
5、现状条件样点标定地价（元/平方米） |
435 |
489 |
486 |
419 |
|
6、设定条件样点标定地价（元/平方米） |
444 |
470 |
467 |
428 |
|
十一、评估结果 |
|
|
|
|
|
（一）标准宗地现状条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
420 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
420 |
|
（二）标准宗地设定内涵条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
425 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
425 |
|
十二、地价基准日 |
2015年7月1日 | |||
|
十三、评估日期 |
2015年7月1日～2015年8月31日 | |||
|
十四、土地估价技术承担单位 |
江西师范大学城市建设学院 | |||
GDP1142工业用地标定地价评估报告
|
一、样点编码 |
可比实例1 |
可比实例2 |
可比实例3 |
G020 |
|
二、宗地编号 |
GDP1146 |
DACG2013028 |
DACG2013027 |
GDP1142 |
|
三、宗地位置 |
解放东路以北、南钢北路以南、南钢西路以东、尤氨公路以西（地块五） |
青山湖昌东工业区C-10-03地块 |
青山湖昌东工业区C-10-9地块 |
解放东路以北、南钢北路以南、南钢西路以东、尤氨公路以西（地块一） |
|
四、土地用途 |
工业用地（铁合金冶炼用地） |
工业用地（金属制品业） |
工业用地（金属制品业） |
工业用地（炼钢用地） |
|
五、成交情况 |
|
|
|
|
|
1、交易情况 |
正常 |
鼓励发展类 |
鼓励发展类 |
正常 |
|
2、成交价格 |
384.00 |
384.00 |
384.00 |
待估 |
|
3、成交日期 |
2011年12月21日 |
2013年5月22日 |
2013年5月22日 |
2011年12月21日 |
|
4、成交日价格指数 |
102.19 |
107.21 |
107.21 |
102.19 |
|
5、估价期准日价格指数 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
|
六、区域因素状况 |
|
|
|
|
|
1、所处土地级别 |
2 |
2 |
2 |
2 |
|
2、级别基准地价（元/平方米） |
455 |
455 |
455 |
455 |
|
3、级别平均单元分 |
58.42 |
58.42 |
58.42 |
58.42 |
|
4、所在单元的单元分 |
57.0 |
60.4 |
60.0 |
56.1 |
|
七、现状个别因素状况 |
|
|
|
|
|
1、规划条件 |
容积率≥0.7；建筑密度≥30%；绿地率≤20%。投资强度≥290万元/亩 |
1.0≤容积率≤1.6；建筑密度≤40%；绿地率≤20%；投资强度≥3615万元/公顷 |
1.0≤容积率≤1.6；建筑密度≤40%；绿地率≤20%；投资强度≥3615万元/公顷 |
容积率≥0.7；建筑密度≥30%；绿地率≤20%。投资强度≥290万元/亩 |
|
2、剩余土地使用权年限（年） |
46.47 |
47.90 |
47.90 |
46.47 |
|
3、开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、宗地面积（亩） |
67.119 |
10.004 |
90.920 |
84.883 |
|
6、形状、面积状况 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
7、宗地容积率 |
1.0 |
1.6 |
1.6 |
1.0 |
|
八、标准宗地设定内涵条件 |
|
|
|
|
|
1、宗地容积率 |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
|
2、土地使用权年限（年） |
50 |
50 |
50 |
50 |
|
3、设定开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、设定权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、设定宗地面积和形状 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
九、评估方法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
|
十、评估测算 |
|
|
|
|
|
（一）市场比较法 |
|
|
|
|
|
1、交易情况修正指数 |
1 |
0.85 |
0.85 |
1 |
|
2、容积率修正系数 |
1.00 |
1.06 |
1.06 |
1.00 |
|
3、土地使用权年限修正系数 |
0.9793 |
0.9816 |
0.9816 |
0.9793 |
|
4、开发程度修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
5、权利状况修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
6、面积形状修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
7、现状条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
429 |
|
8、现状条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
427 |
|
9、现状条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
430 |
|
10、现状条件样点地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
428 |
|
11、设定条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
431 |
|
12、设定条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
429 |
|
13、设定条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
432 |
|
14、设定条件样点标定地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
431 |
|
（二）基准地价系数修正法 |
|
|
|
|
|
1、区域因素修正系数 |
0.9757 |
1.0339 |
1.0270 |
0.9603 |
|
2、个别因素修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
3、现状容积率修正系数 |
1 |
1.06 |
1.06 |
1 |
|
4、土地使用权年期修正系数 |
0.9793 |
0.9816 |
0.9816 |
0.9793 |
|
5、现状条件样点标定地价（元/平方米） |
435 |
489 |
486 |
428 |
|
6、设定条件样点标定地价（元/平方米） |
444 |
470 |
467 |
437 |
|
十一、评估结果 |
|
|
|
|
|
（一）标准宗地现状条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
428 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
428 |
|
（二）标准宗地设定内涵条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
434 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
434 |
|
十二、地价基准日 |
2015年7月1日 | |||
|
十三、评估日期 |
2015年7月1日～2015年8月31日 | |||
|
十四、土地估价技术承担单位 |
江西师范大学城市建设学院 | |||
GDP1102工业用地标定地价评估报告
|
一、样点编码 |
可比实例1 |
可比实例2 |
可比实例3 |
G021 |
|
二、宗地编号 |
GDP1146 |
DACG2013028 |
DACG2013027 |
GDP1102 |
|
三、宗地位置 |
解放东路以北、南钢北路以南、南钢西路以东、尤氨公路以西（地块五） |
青山湖昌东工业区C-10-03地块 |
青山湖昌东工业区C-10-9地块 |
南昌市昌东工业区东升大道以东C-17-1地块 |
|
四、土地用途 |
工业用地（铁合金冶炼用地） |
工业用地（金属制品业） |
工业用地（金属制品业） |
工业用地（符合国家产业政策的通用设备制造项目） |
|
五、成交情况 |
|
|
|
|
|
1、交易情况 |
正常 |
鼓励发展类 |
鼓励发展类 |
正常 |
|
2、成交价格 |
384.00 |
384.00 |
384.00 |
待估 |
|
3、成交日期 |
2011年12月21日 |
2013年5月22日 |
2013年5月22日 |
2011年元月27日 |
|
4、成交日价格指数 |
102.19 |
107.21 |
107.21 |
100 |
|
5、估价期准日价格指数 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
|
六、区域因素状况 |
|
|
|
|
|
1、所处土地级别 |
2 |
2 |
2 |
2 |
|
2、级别基准地价（元/平方米） |
455 |
455 |
455 |
455 |
|
3、级别平均单元分 |
58.42 |
58.42 |
58.42 |
58.42 |
|
4、所在单元的单元分 |
57.0 |
60.4 |
60.0 |
56.3 |
|
七、现状个别因素状况 |
|
|
|
|
|
1、规划条件 |
容积率≥0.7；建筑密度≥30%；绿地率≤20%。投资强度≥290万元/亩 |
1.0≤容积率≤1.6；建筑密度≤40%；绿地率≤20%；投资强度≥3615万元/公顷 |
1.0≤容积率≤1.6；建筑密度≤40%；绿地率≤20%；投资强度≥3615万元/公顷 |
1.0≤容积率≤1.6；建筑密度≤40%；绿地率≤20%;投资强度≥2485万元/公顷 |
|
2、剩余土地使用权年限（年） |
46.47 |
47.90 |
47.90 |
45.58 |
|
3、开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、宗地面积（亩） |
67.119 |
10.004 |
90.920 |
95.410 |
|
6、形状、面积状况 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
7、宗地容积率 |
1.0 |
1.6 |
1.6 |
1.6 |
|
八、标准宗地设定内涵条件 |
|
|
|
|
|
1、宗地容积率 |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
|
2、土地使用权年限（年） |
50 |
50 |
50 |
50 |
|
3、设定开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、设定权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、设定宗地面积和形状 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
九、评估方法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
|
十、评估测算 |
|
|
|
|
|
（一）市场比较法 |
|
|
|
|
|
1、交易情况修正指数 |
1 |
0.85 |
0.85 |
1 |
|
2、容积率修正系数 |
1.00 |
1.06 |
1.06 |
1.06 |
|
3、土地使用权年限修正系数 |
0.9793 |
0.9816 |
0.9816 |
0.9777 |
|
4、开发程度修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
5、权利状况修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
6、面积形状修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
7、现状条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
455 |
|
8、现状条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
453 |
|
9、现状条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
456 |
|
10、现状条件样点地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
455 |
|
11、设定条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
432 |
|
12、设定条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
431 |
|
13、设定条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
434 |
|
14、设定条件样点标定地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
432 |
|
（二）基准地价系数修正法 |
|
|
|
|
|
1、区域因素修正系数 |
0.9757 |
1.0339 |
1.0270 |
0.9637 |
|
2、个别因素修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
3、现状容积率修正系数 |
1 |
1.06 |
1.06 |
1.06 |
|
4、土地使用权年期修正系数 |
0.9793 |
0.9816 |
0.9816 |
0.9777 |
|
5、现状条件样点标定地价（元/平方米） |
435 |
489 |
486 |
454 |
|
6、设定条件样点标定地价（元/平方米） |
444 |
470 |
467 |
438 |
|
十一、评估结果 |
|
|
|
|
|
（一）标准宗地现状条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
455 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
455 |
|
（二）标准宗地设定内涵条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
435 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
435 |
|
十二、地价基准日 |
2015年7月1日 | |||
|
十三、评估日期 |
2015年7月1日～2015年8月31日 | |||
|
十四、土地估价技术承担单位 |
江西师范大学城市建设学院 | |||
GDP1102项目名称
GDP1102内部环境全景
GDP1102总体环境全景
GDP1102西至
GDP1102南至
GDP1102位置门牌号
DACG2013029工业用地标定地价评估报告
|
一、样点编码 |
可比实例1 |
可比实例2 |
可比实例3 |
G022 |
|
二、宗地编号 |
GDP1146 |
DACG2013028 |
DACG2013027 |
DACG2013029 |
|
三、宗地位置 |
解放东路以北、南钢北路以南、南钢西路以东、尤氨公路以西（地块五） |
青山湖昌东工业区C-10-03地块 |
青山湖昌东工业区C-10-9地块 |
青山湖昌东工业区C-10-06地块 |
|
四、土地用途 |
工业用地（铁合金冶炼用地） |
工业用地（金属制品业） |
工业用地（金属制品业） |
工业用地（交通运输设备业） |
|
五、成交情况 |
|
|
|
|
|
1、交易情况 |
正常 |
鼓励发展类 |
鼓励发展类 |
正常 |
|
2、成交价格 |
384.00 |
384.00 |
384.00 |
待估 |
|
3、成交日期 |
2011年12月21日 |
2013年5月22日 |
2013年5月22日 |
2013年5月22日 |
|
4、成交日价格指数 |
102.19 |
107.21 |
107.21 |
107.21 |
|
5、估价期准日价格指数 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
|
六、区域因素状况 |
|
|
|
|
|
1、所处土地级别 |
2 |
2 |
2 |
2 |
|
2、级别基准地价（元/平方米） |
455 |
455 |
455 |
455 |
|
3、级别平均单元分 |
58.42 |
58.42 |
58.42 |
58.42 |
|
4、所在单元的单元分 |
57.0 |
60.4 |
60.0 |
54.2 |
|
七、现状个别因素状况 |
|
|
|
|
|
1、规划条件 |
容积率≥0.7；建筑密度≥30%；绿地率≤20%。投资强度≥290万元/亩 |
1.0≤容积率≤1.6；建筑密度≤40%；绿地率≤20%；投资强度≥3615万元/公顷 |
1.0≤容积率≤1.6；建筑密度≤40%；绿地率≤20%；投资强度≥3615万元/公顷 |
1.0≤容积率≤1.6；建筑密度≤40%；绿地率≤20%；投资强度≥5170万元/公顷 |
|
2、剩余土地使用权年限（年） |
46.47 |
47.90 |
47.90 |
47.90 |
|
3、开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、宗地面积（亩） |
67.119 |
10.004 |
90.920 |
5.019 |
|
6、形状、面积状况 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
7、宗地容积率 |
1.0 |
1.6 |
1.6 |
1.6 |
|
八、标准宗地设定内涵条件 |
|
|
|
|
|
1、宗地容积率 |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
|
2、土地使用权年限（年） |
50 |
50 |
50 |
50 |
|
3、设定开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、设定权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、设定宗地面积和形状 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
九、评估方法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
|
十、评估测算 |
|
|
|
|
|
（一）市场比较法 |
|
|
|
|
|
1、交易情况修正指数 |
1 |
0.85 |
0.85 |
1 |
|
2、容积率修正系数 |
1.00 |
1.06 |
1.06 |
1.06 |
|
3、土地使用权年限修正系数 |
0.9793 |
0.9816 |
0.9816 |
0.9816 |
|
4、开发程度修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
5、权利状况修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
6、面积形状修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
7、现状条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
440 |
|
8、现状条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
438 |
|
9、现状条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
441 |
|
10、现状条件样点地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
440 |
|
11、设定条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
416 |
|
12、设定条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
415 |
|
13、设定条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
417 |
|
14、设定条件样点标定地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
416 |
|
（二）基准地价系数修正法 |
|
|
|
|
|
1、区域因素修正系数 |
0.9757 |
1.0339 |
1.0270 |
0.9278 |
|
2、个别因素修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
3、现状容积率修正系数 |
1 |
1.06 |
1.06 |
1.06 |
|
4、土地使用权年期修正系数 |
0.9793 |
0.9816 |
0.9816 |
0.9816 |
|
5、现状条件样点标定地价（元/平方米） |
435 |
489 |
486 |
439 |
|
6、设定条件样点标定地价（元/平方米） |
444 |
470 |
467 |
422 |
|
十一、评估结果 |
|
|
|
|
|
（一）标准宗地现状条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
440 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
440 |
|
（二）标准宗地设定内涵条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
419 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
419 |
|
十二、地价基准日 |
2015年7月1日 | |||
|
十三、评估日期 |
2015年7月1日～2015年8月31日 | |||
|
十四、土地估价技术承担单位 |
江西师范大学城市建设学院 | |||
C-10-06地块，形状为矩形如下图所示，宗地是空地且周围不通路，无法通过，详情见如下示意图：
DACG2013029位置示意图
DACG2013029实地位置
DACG2013029南面空地DACG2013029外部环境
1DACG2013029外部环境全景
GDP1116工业用地标定地价评估报告
|
一、样点编码 |
可比实例1 |
可比实例2 |
可比实例3 |
G023 |
|
二、宗地编号 |
GDP1146 |
DACG2013028 |
DACG2013027 |
GDP1116 |
|
三、宗地位置 |
解放东路以北、南钢北路以南、南钢西路以东、尤氨公路以西（地块五） |
青山湖昌东工业区C-10-03地块 |
青山湖昌东工业区C-10-9地块 |
TCT用地以东、污水处理厂用地以南 |
|
四、土地用途 |
工业用地（铁合金冶炼用地） |
工业用地（金属制品业） |
工业用地（金属制品业） |
工业用地（服装设计及加工项目） |
|
五、成交情况 |
|
|
|
|
|
1、交易情况 |
正常 |
鼓励发展类 |
鼓励发展类 |
正常 |
|
2、成交价格 |
384.00 |
384.00 |
384.00 |
待估 |
|
3、成交日期 |
2011年12月21日 |
2013年5月22日 |
2013年5月22日 |
2011年6月10日 |
|
4、成交日价格指数 |
102.19 |
107.21 |
107.21 |
101.1 |
|
5、估价期准日价格指数 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
|
六、区域因素状况 |
|
|
|
|
|
1、所处土地级别 |
2 |
2 |
2 |
3 |
|
2、级别基准地价（元/平方米） |
455 |
455 |
455 |
407 |
|
3、级别平均单元分 |
58.42 |
58.42 |
58.42 |
45.70 |
|
4、所在单元的单元分 |
57.0 |
60.4 |
60.0 |
43.6 |
|
七、现状个别因素状况 |
|
|
|
|
|
1、规划条件 |
容积率≥0.7；建筑密度≥30%；绿地率≤20%。投资强度≥290万元/亩 |
1.0≤容积率≤1.6；建筑密度≤40%；绿地率≤20%；投资强度≥3615万元/公顷 |
1.0≤容积率≤1.6；建筑密度≤40%；绿地率≤20%；投资强度≥3615万元/公顷 |
1.0≤容积率≤1.6；39%≤建筑密度≤45%；绿地率≤20%;项目固定资产投资不少于11000万元人民币 |
|
2、剩余土地使用权年限（年） |
46.47 |
47.90 |
47.90 |
45.95 |
|
3、开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、宗地面积（亩） |
67.119 |
10.004 |
90.920 |
100.251 |
|
6、形状、面积状况 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
7、宗地容积率 |
1.0 |
1.6 |
1.6 |
1.6 |
|
八、标准宗地设定内涵条件 |
|
|
|
|
|
1、宗地容积率 |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
|
2、土地使用权年限（年） |
50 |
50 |
50 |
50 |
|
3、设定开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、设定权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、设定宗地面积和形状 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
九、评估方法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
|
十、评估测算 |
|
|
|
|
|
（一）市场比较法 |
|
|
|
|
|
1、交易情况修正指数 |
1 |
0.85 |
0.85 |
1 |
|
2、容积率修正系数 |
1.00 |
1.06 |
1.06 |
1.06 |
|
3、土地使用权年限修正系数 |
0.9793 |
0.9816 |
0.9816 |
0.9784 |
|
4、开发程度修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
5、权利状况修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
6、面积形状修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
7、现状条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
403 |
|
8、现状条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
402 |
|
9、现状条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
404 |
|
10、现状条件样点地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
403 |
|
11、设定条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
383 |
|
12、设定条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
381 |
|
13、设定条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
384 |
|
14、设定条件样点标定地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
383 |
|
（二）基准地价系数修正法 |
|
|
|
|
|
1、区域因素修正系数 |
0.9757 |
1.0339 |
1.0270 |
0.9540 |
|
2、个别因素修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
3、现状容积率修正系数 |
1 |
1.06 |
1.06 |
1.06 |
|
4、土地使用权年期修正系数 |
0.9793 |
0.9816 |
0.9816 |
0.9784 |
|
5、现状条件样点标定地价（元/平方米） |
435 |
489 |
486 |
403 |
|
6、设定条件样点标定地价（元/平方米） |
444 |
470 |
467 |
388 |
|
十一、评估结果 |
|
|
|
|
|
（一）标准宗地现状条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
403 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
403 |
|
（二）标准宗地设定内涵条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
386 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
386 |
|
十二、地价基准日 |
2015年7月1日 | |||
|
十三、评估日期 |
2015年7月1日～2015年8月31日 | |||
|
十四、土地估价技术承担单位 |
江西师范大学城市建设学院 | |||
GDP1114工业用地标定地价评估报告
|
一、样点编码 |
可比实例1 |
可比实例2 |
可比实例3 |
G024 |
|
二、宗地编号 |
GDP1146 |
DACG2013028 |
DACG2013027 |
GDP1114 |
|
三、宗地位置 |
解放东路以北、南钢北路以南、南钢西路以东、尤氨公路以西（地块五） |
青山湖昌东工业区C-10-03地块 |
青山湖昌东工业区C-10-9地块 |
创新一路以东、瑞丰公司用地以南 |
|
四、土地用途 |
工业用地（铁合金冶炼用地） |
工业用地（金属制品业） |
工业用地（金属制品业） |
工业用地（健康保健食品项目） |
|
五、成交情况 |
|
|
|
|
|
1、交易情况 |
正常 |
鼓励发展类 |
鼓励发展类 |
正常 |
|
2、成交价格 |
384.00 |
384.00 |
384.00 |
待估 |
|
3、成交日期 |
2011年12月21日 |
2013年5月22日 |
2013年5月22日 |
2011年5月31日 |
|
4、成交日价格指数 |
102.19 |
107.21 |
107.21 |
101.1 |
|
5、估价期准日价格指数 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
|
六、区域因素状况 |
|
|
|
|
|
1、所处土地级别 |
2 |
2 |
2 |
3 |
|
2、级别基准地价（元/平方米） |
455 |
455 |
455 |
407 |
|
3、级别平均单元分 |
58.42 |
58.42 |
58.42 |
45.70 |
|
4、所在单元的单元分 |
57.0 |
60.4 |
60.0 |
43.5 |
|
七、现状个别因素状况 |
|
|
|
|
|
1、规划条件 |
容积率≥0.7；建筑密度≥30%；绿地率≤20%。投资强度≥290万元/亩 |
1.0≤容积率≤1.6；建筑密度≤40%；绿地率≤20%；投资强度≥3615万元/公顷 |
1.0≤容积率≤1.6；建筑密度≤40%；绿地率≤20%；投资强度≥3615万元/公顷 |
1.0≤容积率≤1.6；36%≤建筑密度≤40%；绿地率≤20% |
|
2、剩余土地使用权年限（年） |
46.47 |
47.90 |
47.90 |
45.92 |
|
3、开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、宗地面积（亩） |
67.119 |
10.004 |
90.920 |
40.000 |
|
6、形状、面积状况 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
7、宗地容积率 |
1.0 |
1.6 |
1.6 |
1.6 |
|
八、标准宗地设定内涵条件 |
|
|
|
|
|
1、宗地容积率 |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
|
2、土地使用权年限（年） |
50 |
50 |
50 |
50 |
|
3、设定开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、设定权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、设定宗地面积和形状 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
九、评估方法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
|
十、评估测算 |
|
|
|
|
|
（一）市场比较法 |
|
|
|
|
|
1、交易情况修正指数 |
1 |
0.85 |
0.85 |
1 |
|
2、容积率修正系数 |
1.00 |
1.06 |
1.06 |
1.06 |
|
3、土地使用权年限修正系数 |
0.9793 |
0.9816 |
0.9816 |
0.9783 |
|
4、开发程度修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
5、权利状况修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
6、面积形状修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
7、现状条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
402 |
|
8、现状条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
401 |
|
9、现状条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
404 |
|
10、现状条件样点地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
402 |
|
11、设定条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
382 |
|
12、设定条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
381 |
|
13、设定条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
383 |
|
14、设定条件样点标定地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
382 |
|
（二）基准地价系数修正法 |
|
|
|
|
|
1、区域因素修正系数 |
0.9757 |
1.0339 |
1.0270 |
0.9519 |
|
2、个别因素修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
3、现状容积率修正系数 |
1 |
1.06 |
1.06 |
1.06 |
|
4、土地使用权年期修正系数 |
0.9793 |
0.9816 |
0.9816 |
0.9783 |
|
5、现状条件样点标定地价（元/平方米） |
435 |
489 |
486 |
402 |
|
6、设定条件样点标定地价（元/平方米） |
444 |
470 |
467 |
387 |
|
十一、评估结果 |
|
|
|
|
|
（一）标准宗地现状条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
402 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
402 |
|
（二）标准宗地设定内涵条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
385 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
385 |
|
十二、地价基准日 |
2015年7月1日 | |||
|
十三、评估日期 |
2015年7月1日～2015年8月31日 | |||
|
十四、土地估价技术承担单位 |
江西师范大学城市建设学院 | |||
GDP1114整体（道路大修无法进入）
GDP1114外部环境
GDP1114东至
GDP1114南至
GDP1114西至
GDP1114北至
GDP1135工业用地标定地价评估报告
|
一、样点编码 |
可比实例1 |
可比实例2 |
可比实例3 |
G025 |
|
二、宗地编号 |
GDP1146 |
DACG2013028 |
DACG2013027 |
GDP1135 |
|
三、宗地位置 |
解放东路以北、南钢北路以南、南钢西路以东、尤氨公路以西（地块五） |
青山湖昌东工业区C-10-03地块 |
青山湖昌东工业区C-10-9地块 |
高新区广阳变电站以东、艾溪湖二路以北 |
|
四、土地用途 |
工业用地（铁合金冶炼用地） |
工业用地（金属制品业） |
工业用地（金属制品业） |
工业用地【软件产业及配套设施（智能电网类产品）项目】 |
|
五、成交情况 |
|
|
|
|
|
1、交易情况 |
正常 |
鼓励发展类 |
鼓励发展类 |
正常 |
|
2、成交价格 |
384.00 |
384.00 |
384.00 |
待估 |
|
3、成交日期 |
2011年12月21日 |
2013年5月22日 |
2013年5月22日 |
2011年10月17日 |
|
4、成交日价格指数 |
102.19 |
107.21 |
107.21 |
102.19 |
|
5、估价期准日价格指数 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
|
六、区域因素状况 |
|
|
|
|
|
1、所处土地级别 |
2 |
2 |
2 |
3 |
|
2、级别基准地价（元/平方米） |
455 |
455 |
455 |
407 |
|
3、级别平均单元分 |
58.42 |
58.42 |
58.42 |
45.70 |
|
4、所在单元的单元分 |
57.0 |
60.4 |
60.0 |
42.7 |
|
七、现状个别因素状况 |
|
|
|
|
|
1、规划条件 |
容积率≥0.7；建筑密度≥30%；绿地率≤20%。投资强度≥290万元/亩 |
1.0≤容积率≤1.6；建筑密度≤40%；绿地率≤20%；投资强度≥3615万元/公顷 |
1.0≤容积率≤1.6；建筑密度≤40%；绿地率≤20%；投资强度≥3615万元/公顷 |
1.0≤容积率≤3.5；33%≤建筑密度≤40%；绿地率≤20% |
|
2、剩余土地使用权年限（年） |
46.47 |
47.90 |
47.90 |
46.29 |
|
3、开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、宗地面积（亩） |
67.119 |
10.004 |
90.920 |
14.994 |
|
6、形状、面积状况 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
7、宗地容积率 |
1.0 |
1.6 |
1.6 |
3.5 |
|
八、标准宗地设定内涵条件 |
|
|
|
|
|
1、宗地容积率 |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
|
2、土地使用权年限（年） |
50 |
50 |
50 |
50 |
|
3、设定开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、设定权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、设定宗地面积和形状 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
九、评估方法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
|
十、评估测算 |
|
|
|
|
|
（一）市场比较法 |
|
|
|
|
|
1、交易情况修正指数 |
1 |
0.85 |
0.85 |
1 |
|
2、容积率修正系数 |
1.00 |
1.06 |
1.06 |
1.15 |
|
3、土地使用权年限修正系数 |
0.9793 |
0.9816 |
0.9816 |
0.9790 |
|
4、开发程度修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
5、权利状况修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
6、面积形状修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
7、现状条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
429 |
|
8、现状条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
427 |
|
9、现状条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
430 |
|
10、现状条件样点地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
429 |
|
11、设定条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
375 |
|
12、设定条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
374 |
|
13、设定条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
376 |
|
14、设定条件样点标定地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
375 |
|
（二）基准地价系数修正法 |
|
|
|
|
|
1、区域因素修正系数 |
0.9757 |
1.0339 |
1.0270 |
0.9344 |
|
2、个别因素修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
3、现状容积率修正系数 |
1 |
1.06 |
1.06 |
1.15 |
|
4、土地使用权年期修正系数 |
0.9793 |
0.9816 |
0.9816 |
0.9790 |
|
5、现状条件样点标定地价（元/平方米） |
435 |
489 |
486 |
428 |
|
6、设定条件样点标定地价（元/平方米） |
444 |
470 |
467 |
380 |
|
十一、评估结果 |
|
|
|
|
|
（一）标准宗地现状条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
428 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
428 |
|
（二）标准宗地设定内涵条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
378 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
378 |
|
十二、地价基准日 |
2015年7月1日 | |||
|
十三、评估日期 |
2015年7月1日～2015年8月31日 | |||
|
十四、土地估价技术承担单位 |
江西师范大学城市建设学院 | |||
GDP1135整体
GDP1135外部环境
GDP1135东至
GDP1135南至
GDP1135西至
GDP1135北至
GDP1141工业用地标定地价评估报告
|
一、样点编码 |
可比实例1 |
可比实例2 |
可比实例3 |
G026 |
|
二、宗地编号 |
GDP1146 |
DACG2013028 |
DACG2013027 |
GDP1141 |
|
三、宗地位置 |
解放东路以北、南钢北路以南、南钢西路以东、尤氨公路以西（地块五） |
青山湖昌东工业区C-10-03地块 |
青山湖昌东工业区C-10-9地块 |
高新区南昌广源木制品有限公司用地以西、南昌发电厂储灰场以北 |
|
四、土地用途 |
工业用地（铁合金冶炼用地） |
工业用地（金属制品业） |
工业用地（金属制品业） |
工业用地【医疗手术器械（可吸收生物材料）生产项目】 |
|
五、成交情况 |
|
|
|
|
|
1、交易情况 |
正常 |
鼓励发展类 |
鼓励发展类 |
正常 |
|
2、成交价格 |
384.00 |
384.00 |
384.00 |
待估 |
|
3、成交日期 |
2011年12月21日 |
2013年5月22日 |
2013年5月22日 |
2011年10月28日 |
|
4、成交日价格指数 |
102.19 |
107.21 |
107.21 |
102.19 |
|
5、估价期准日价格指数 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
|
六、区域因素状况 |
|
|
|
|
|
1、所处土地级别 |
2 |
2 |
2 |
3 |
|
2、级别基准地价（元/平方米） |
455 |
455 |
455 |
407 |
|
3、级别平均单元分 |
58.42 |
58.42 |
58.42 |
45.70 |
|
4、所在单元的单元分 |
57.0 |
60.4 |
60.0 |
45.8 |
|
七、现状个别因素状况 |
|
|
|
|
|
1、规划条件 |
容积率≥0.7；建筑密度≥30%；绿地率≤20%。投资强度≥290万元/亩 |
1.0≤容积率≤1.6；建筑密度≤40%；绿地率≤20%；投资强度≥3615万元/公顷 |
1.0≤容积率≤1.6；建筑密度≤40%；绿地率≤20%；投资强度≥3615万元/公顷 |
1.0≤容积率≤1.6；36%≤建筑密度≤40%；绿地率≤20%；项目固定资产投资不少于3000万人民币 |
|
2、剩余土地使用权年限（年） |
46.47 |
47.90 |
47.90 |
46.32 |
|
3、开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、宗地面积（亩） |
67.119 |
10.004 |
90.920 |
9.996 |
|
6、形状、面积状况 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
7、宗地容积率 |
1.0 |
1.6 |
1.6 |
1.6 |
|
八、标准宗地设定内涵条件 |
|
|
|
|
|
1、宗地容积率 |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
|
2、土地使用权年限（年） |
50 |
50 |
50 |
50 |
|
3、设定开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、设定权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、设定宗地面积和形状 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
九、评估方法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
|
十、评估测算 |
|
|
|
|
|
（一）市场比较法 |
|
|
|
|
|
1、交易情况修正指数 |
1 |
0.85 |
0.85 |
1 |
|
2、容积率修正系数 |
1.00 |
1.06 |
1.06 |
1.06 |
|
3、土地使用权年限修正系数 |
0.9793 |
0.9816 |
0.9816 |
0.9790 |
|
4、开发程度修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
5、权利状况修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
6、面积形状修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
7、现状条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
424 |
|
8、现状条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
422 |
|
9、现状条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
425 |
|
10、现状条件样点地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
424 |
|
11、设定条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
402 |
|
12、设定条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
401 |
|
13、设定条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
403 |
|
14、设定条件样点标定地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
402 |
|
（二）基准地价系数修正法 |
|
|
|
|
|
1、区域因素修正系数 |
0.9757 |
1.0339 |
1.0270 |
1.0022 |
|
2、个别因素修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
3、现状容积率修正系数 |
1 |
1.06 |
1.06 |
1.06 |
|
4、土地使用权年期修正系数 |
0.9793 |
0.9816 |
0.9816 |
0.9790 |
|
5、现状条件样点标定地价（元/平方米） |
435 |
489 |
486 |
423 |
|
6、设定条件样点标定地价（元/平方米） |
444 |
470 |
467 |
408 |
|
十一、评估结果 |
|
|
|
|
|
（一）标准宗地现状条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
424 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
424 |
|
（二）标准宗地设定内涵条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
405 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
405 |
|
十二、地价基准日 |
2015年7月1日 | |||
|
十三、评估日期 |
2015年7月1日～2015年8月31日 | |||
|
十四、土地估价技术承担单位 |
江西师范大学城市建设学院 | |||
GDP1141整体
GDP1141东至
GDP1141南至
GDP1141西至
GDP1141北至
GDP1118工业用地标定地价评估报告
|
一、样点编码 |
可比实例1 |
可比实例2 |
可比实例3 |
G027 |
|
二、宗地编号 |
GDP1146 |
DACG2013028 |
DACG2013027 |
GDP1118 |
|
三、宗地位置 |
解放东路以北、南钢北路以南、南钢西路以东、尤氨公路以西（地块五） |
青山湖昌东工业区C-10-03地块 |
青山湖昌东工业区C-10-9地块 |
江西省气象局以东、高新区规划产业用地以南 |
|
四、土地用途 |
工业用地（铁合金冶炼用地） |
工业用地（金属制品业） |
工业用地（金属制品业） |
工业用地[手持电视（电视机）等通信设备生产项目] |
|
五、成交情况 |
|
|
|
|
|
1、交易情况 |
正常 |
鼓励发展类 |
鼓励发展类 |
正常 |
|
2、成交价格 |
384.00 |
384.00 |
384.00 |
待估 |
|
3、成交日期 |
2011年12月21日 |
2013年5月22日 |
2013年5月22日 |
2011年6月24日 |
|
4、成交日价格指数 |
102.19 |
107.21 |
107.21 |
101.1 |
|
5、估价期准日价格指数 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
|
六、区域因素状况 |
|
|
|
|
|
1、所处土地级别 |
2 |
2 |
2 |
3 |
|
2、级别基准地价（元/平方米） |
455 |
455 |
455 |
407 |
|
3、级别平均单元分 |
58.42 |
58.42 |
58.42 |
45.70 |
|
4、所在单元的单元分 |
57.0 |
60.4 |
60.0 |
47.2 |
|
七、现状个别因素状况 |
|
|
|
|
|
1、规划条件 |
容积率≥0.7；建筑密度≥30%；绿地率≤20%。投资强度≥290万元/亩 |
1.0≤容积率≤1.6；建筑密度≤40%；绿地率≤20%；投资强度≥3615万元/公顷 |
1.0≤容积率≤1.6；建筑密度≤40%；绿地率≤20%；投资强度≥3615万元/公顷 |
1.0≤容积率≤3.0；建筑密度≥33%；绿地率≤20%。项目固定资产投资不少于1.5亿人民币 |
|
2、剩余土地使用权年限（年） |
46.47 |
47.90 |
47.90 |
45.98 |
|
3、开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、宗地面积（亩） |
67.119 |
10.004 |
90.920 |
20.840 |
|
6、形状、面积状况 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
7、宗地容积率 |
1.0 |
1.6 |
1.6 |
3.0 |
|
八、标准宗地设定内涵条件 |
|
|
|
|
|
1、宗地容积率 |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
|
2、土地使用权年限（年） |
50 |
50 |
50 |
50 |
|
3、设定开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、设定权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、设定宗地面积和形状 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
九、评估方法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
|
十、评估测算 |
|
|
|
|
|
（一）市场比较法 |
|
|
|
|
|
1、交易情况修正指数 |
1 |
0.85 |
0.85 |
1 |
|
2、容积率修正系数 |
1.00 |
1.06 |
1.06 |
1.12 |
|
3、土地使用权年限修正系数 |
0.9793 |
0.9816 |
0.9816 |
0.9784 |
|
4、开发程度修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
5、权利状况修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
6、面积形状修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
7、现状条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
461 |
|
8、现状条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
460 |
|
9、现状条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
463 |
|
10、现状条件样点地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
461 |
|
11、设定条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
415 |
|
12、设定条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
413 |
|
13、设定条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
416 |
|
14、设定条件样点标定地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
414 |
|
（二）基准地价系数修正法 |
|
|
|
|
|
1、区域因素修正系数 |
0.9757 |
1.0339 |
1.0270 |
1.0328 |
|
2、个别因素修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
3、现状容积率修正系数 |
1 |
1.06 |
1.06 |
1.12 |
|
4、土地使用权年期修正系数 |
0.9793 |
0.9816 |
0.9816 |
0.9784 |
|
5、现状条件样点标定地价（元/平方米） |
435 |
489 |
486 |
461 |
|
6、设定条件样点标定地价（元/平方米） |
444 |
470 |
467 |
420 |
|
十一、评估结果 |
|
|
|
|
|
（一）标准宗地现状条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
461 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
461 |
|
（二）标准宗地设定内涵条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
417 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
417 |
|
十二、地价基准日 |
2015年7月1日 | |||
|
十三、评估日期 |
2015年7月1日～2015年8月31日 | |||
|
十四、土地估价技术承担单位 |
江西师范大学城市建设学院 | |||
GDP1118该地块为风尚用地，气象局以东，滨江医药以北，创新一路以西，力高国际以南
GDP1118整体
GDP1118东面
GDP1118南面
GDP1118西面
GDP1118北面
DAGG2013077工业用地标定地价评估报告
|
一、样点编码 |
可比实例1 |
可比实例2 |
可比实例3 |
G028 |
|
二、宗地编号 |
GDP1146 |
DACG2013028 |
DACG2013027 |
DAGG2013077 |
|
三、宗地位置 |
解放东路以北、南钢北路以南、南钢西路以东、尤氨公路以西（地块五） |
青山湖昌东工业区C-10-03地块 |
青山湖昌东工业区C-10-9地块 |
经开区黄家湖路以北、龙潭路以东、江西职业电力学院以西、以南 |
|
四、土地用途 |
工业用地（铁合金冶炼用地） |
工业用地（金属制品业） |
工业用地（金属制品业） |
工业用地（精密光学、光电薄膜元器件项目） |
|
五、成交情况 |
|
|
|
|
|
1、交易情况 |
正常 |
鼓励发展类 |
鼓励发展类 |
正常 |
|
2、成交价格 |
384.00 |
384.00 |
384.00 |
待估 |
|
3、成交日期 |
2011年12月21日 |
2013年5月22日 |
2013年5月22日 |
2013年9月25日 |
|
4、成交日价格指数 |
102.19 |
107.21 |
107.21 |
108.31 |
|
5、估价期准日价格指数 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
|
六、区域因素状况 |
|
|
|
|
|
1、所处土地级别 |
2 |
2 |
2 |
3 |
|
2、级别基准地价（元/平方米） |
455 |
455 |
455 |
407 |
|
3、级别平均单元分 |
58.42 |
58.42 |
58.42 |
45.70 |
|
4、所在单元的单元分 |
57.0 |
60.4 |
60.0 |
46.5 |
|
七、现状个别因素状况 |
|
|
|
|
|
1、规划条件 |
容积率≥0.7；建筑密度≥30%；绿地率≤20%。投资强度≥290万元/亩 |
1.0≤容积率≤1.6；建筑密度≤40%；绿地率≤20%；投资强度≥3615万元/公顷 |
1.0≤容积率≤1.6；建筑密度≤40%；绿地率≤20%；投资强度≥3615万元/公顷 |
1.0≤容积率≤3.0；建筑密度≥33%；绿化率≤20%；投资强度≥300万元/亩 |
|
2、剩余土地使用权年限（年） |
46.47 |
47.90 |
47.90 |
48.23 |
|
3、开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、宗地面积（亩） |
67.119 |
10.004 |
90.920 |
95.000 |
|
6、形状、面积状况 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
7、宗地容积率 |
1.0 |
1.6 |
1.6 |
3.0 |
|
八、标准宗地设定内涵条件 |
|
|
|
|
|
1、宗地容积率 |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
|
2、土地使用权年限（年） |
50 |
50 |
50 |
50 |
|
3、设定开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、设定权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、设定宗地面积和形状 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
九、评估方法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
|
十、评估测算 |
|
|
|
|
|
（一）市场比较法 |
|
|
|
|
|
1、交易情况修正指数 |
1 |
0.85 |
0.85 |
1 |
|
2、容积率修正系数 |
1.00 |
1.06 |
1.06 |
1.12 |
|
3、土地使用权年限修正系数 |
0.9793 |
0.9816 |
0.9816 |
0.9821 |
|
4、开发程度修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
5、权利状况修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
6、面积形状修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
7、现状条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
456 |
|
8、现状条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
455 |
|
9、现状条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
458 |
|
10、现状条件样点地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
456 |
|
11、设定条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
408 |
|
12、设定条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
407 |
|
13、设定条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
410 |
|
14、设定条件样点标定地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
408 |
|
（二）基准地价系数修正法 |
|
|
|
|
|
1、区域因素修正系数 |
0.9757 |
1.0339 |
1.0270 |
1.0175 |
|
2、个别因素修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
3、现状容积率修正系数 |
1 |
1.06 |
1.06 |
1.12 |
|
4、土地使用权年期修正系数 |
0.9793 |
0.9816 |
0.9816 |
0.9821 |
|
5、现状条件样点标定地价（元/平方米） |
435 |
489 |
486 |
456 |
|
6、设定条件样点标定地价（元/平方米） |
444 |
470 |
467 |
414 |
|
十一、评估结果 |
|
|
|
|
|
（一）标准宗地现状条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
456 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
456 |
|
（二）标准宗地设定内涵条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
411 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
411 |
|
十二、地价基准日 |
2015年7月1日 | |||
|
十三、评估日期 |
2015年7月1日～2015年8月31日 | |||
|
十四、土地估价技术承担单位 |
江西师范大学城市建设学院 | |||
宗地DAGG2013077内土地利用现状
宗地DAGG2013077内土地利用现状及南至（图中的道路）
宗地DAGG2013077内土地利用现状及东至（江西职业电力学院）
宗地DAGG2013077内土地利用现状及北至（江西职业电力学院）
宗地DAGG2013077内土地利用现状及南至（图中的道路）
宗地DAGG2013077西至（龙潭路）
DAGG2012043工业用地标定地价评估报告
|
一、样点编码 |
可比实例1 |
可比实例2 |
可比实例3 |
G029 |
|
二、宗地编号 |
GDP1146 |
DACG2013028 |
DACG2013027 |
DAGG2012043 |
|
三、宗地位置 |
解放东路以北、南钢北路以南、南钢西路以东、尤氨公路以西（地块五） |
青山湖昌东工业区C-10-03地块 |
青山湖昌东工业区C-10-9地块 |
南昌经济技术开发区龙潭路以东、龙潭水渠以北、规划路以南 |
|
四、土地用途 |
工业用地（铁合金冶炼用地） |
工业用地（金属制品业） |
工业用地（金属制品业） |
工业用地（光学仪器制造业） |
|
五、成交情况 |
|
|
|
|
|
1、交易情况 |
正常 |
鼓励发展类 |
鼓励发展类 |
正常 |
|
2、成交价格 |
384.00 |
384.00 |
384.00 |
待估 |
|
3、成交日期 |
2011年12月21日 |
2013年5月22日 |
2013年5月22日 |
2012年10月17日 |
|
4、成交日价格指数 |
102.19 |
107.21 |
107.21 |
105.02 |
|
5、估价期准日价格指数 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
|
六、区域因素状况 |
|
|
|
|
|
1、所处土地级别 |
2 |
2 |
2 |
3 |
|
2、级别基准地价（元/平方米） |
455 |
455 |
455 |
407 |
|
3、级别平均单元分 |
58.42 |
58.42 |
58.42 |
45.70 |
|
4、所在单元的单元分 |
57.0 |
60.4 |
60.0 |
41.4 |
|
七、现状个别因素状况 |
|
|
|
|
|
1、规划条件 |
容积率≥0.7；建筑密度≥30%；绿地率≤20%。投资强度≥290万元/亩 |
1.0≤容积率≤1.6；建筑密度≤40%；绿地率≤20%；投资强度≥3615万元/公顷 |
1.0≤容积率≤1.6；建筑密度≤40%；绿地率≤20%；投资强度≥3615万元/公顷 |
容积率≥1.0；建筑密度≥33%；绿地率≤20%；投资强度≥300万元/亩 |
|
2、剩余土地使用权年限（年） |
46.47 |
47.90 |
47.90 |
47.29 |
|
3、开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、宗地面积（亩） |
67.119 |
10.004 |
90.920 |
172.280 |
|
6、形状、面积状况 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
7、宗地容积率 |
1.0 |
1.6 |
1.6 |
1.0 |
|
八、标准宗地设定内涵条件 |
|
|
|
|
|
1、宗地容积率 |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
|
2、土地使用权年限（年） |
50 |
50 |
50 |
50 |
|
3、设定开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、设定权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、设定宗地面积和形状 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
九、评估方法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
|
十、评估测算 |
|
|
|
|
|
（一）市场比较法 |
|
|
|
|
|
1、交易情况修正指数 |
1 |
0.85 |
0.85 |
1 |
|
2、容积率修正系数 |
1.00 |
1.06 |
1.06 |
1.00 |
|
3、土地使用权年限修正系数 |
0.9793 |
0.9816 |
0.9816 |
0.9807 |
|
4、开发程度修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
5、权利状况修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
6、面积形状修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
7、现状条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
362 |
|
8、现状条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
361 |
|
9、现状条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
363 |
|
10、现状条件样点地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
362 |
|
11、设定条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
364 |
|
12、设定条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
362 |
|
13、设定条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
365 |
|
14、设定条件样点标定地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
363 |
|
（二）基准地价系数修正法 |
|
|
|
|
|
1、区域因素修正系数 |
0.9757 |
1.0339 |
1.0270 |
0.9059 |
|
2、个别因素修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
3、现状容积率修正系数 |
1 |
1.06 |
1.06 |
1 |
|
4、土地使用权年期修正系数 |
0.9793 |
0.9816 |
0.9816 |
0.9807 |
|
5、现状条件样点标定地价（元/平方米） |
435 |
489 |
486 |
362 |
|
6、设定条件样点标定地价（元/平方米） |
444 |
470 |
467 |
369 |
|
十一、评估结果 |
|
|
|
|
|
（一）标准宗地现状条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
362 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
362 |
|
（二）标准宗地设定内涵条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
366 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
366 |
|
十二、地价基准日 |
2015年7月1日 | |||
|
十三、评估日期 |
2015年7月1日～2015年8月31日 | |||
|
十四、土地估价技术承担单位 |
江西师范大学城市建设学院 | |||
宗地DAGG2012043北至（规划路）
宗地DAGG2012043内土地利用现状（路左边）
宗地DAGG2012043内土地利用现状（那三幢高房屋属于宗地外的建筑）
宗地DAGG2012043西至（龙潭路）
宗地DAGG2012043南至（龙潭水渠）
GDP1110工业用地标定地价评估报告
|
一、样点编码 |
可比实例1 |
可比实例2 |
可比实例3 |
G030 |
|
二、宗地编号 |
DAGG2013078 |
GDP1121 |
GDP1113 |
GDP1110 |
|
三、宗地位置 |
经开区友安路以北、曰修路以东、兴业大道以南、经开大道以西 |
昌西大道以西、铁路以东、西林科公司用地以南 |
创新二路以东、浩运路以南 |
昌北大道以南、英雄四路以东、管委会储备用地以西、英雄五路以北 |
|
四、土地用途 |
工业用地（食品加工项目） |
工业仓储用地（日流量2500吨） |
工业用地（金属制品项目） |
工业用地（医药原材料生产与研发） |
|
五、成交情况 |
|
|
|
|
|
1、交易情况 |
正常 |
正常 |
正常 |
正常 |
|
2、成交价格 |
384.00 |
384.00 |
387.00 |
待估 |
|
3、成交日期 |
2013年9月27日 |
2011年7月7日 |
2011年5月13日 |
2011年5月13日 |
|
4、成交日价格指数 |
108.31 |
101.72 |
101.1 |
101.1 |
|
5、估价期准日价格指数 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
|
六、区域因素状况 |
|
|
|
|
|
1、所处土地级别 |
4 |
4 |
4 |
4 |
|
2、级别基准地价（元/平方米） |
391 |
391 |
391 |
391 |
|
3、级别平均单元分 |
37.78 |
37.78 |
37.78 |
37.78 |
|
4、所在单元的单元分 |
37.4 |
38.0 |
38.4 |
37.7 |
|
七、现状个别因素状况 |
|
|
|
|
|
1、规划条件 |
1.0≤容积率≤1.5；建筑密度≥36%；绿地率≤20%，投资强度≥300万元/亩 |
容积率≥1.0；建筑密度≥45%；绿地率≤15% |
1.0≤容积率≤1.6；35%≤建筑密度≤40%；绿地率≤20% |
容积率≥0.7；建筑密度≥33%；绿地率≤20%;投资强度≥300万元/亩 |
|
2、剩余土地使用权年限（年） |
48.24 |
46.02 |
45.87 |
45.87 |
|
3、开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、宗地面积（亩） |
20.000 |
145 |
29.972 |
11.000 |
|
6、形状、面积状况 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
7、宗地容积率 |
1.5 |
1.0 |
1.6 |
1.0 |
|
八、标准宗地设定内涵条件 |
|
|
|
|
|
1、宗地容积率 |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
|
2、土地使用权年限（年） |
50 |
50 |
50 |
50 |
|
3、设定开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、设定权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、设定宗地面积和形状 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
九、评估方法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
|
十、评估测算 |
|
|
|
|
|
（一）市场比较法 |
|
|
|
|
|
1、交易情况修正指数 |
1 |
1 |
1 |
1 |
|
2、容积率修正系数 |
1.06 |
1.00 |
1.06 |
1.00 |
|
3、土地使用权年限修正系数 |
0.9821 |
0.9785 |
0.9782 |
0.9782 |
|
4、开发程度修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
5、权利状况修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
6、面积形状修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
7、现状条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
389 |
|
8、现状条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
434 |
|
9、现状条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
411 |
|
10、现状条件样点地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
411 |
|
11、设定条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
392 |
|
12、设定条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
437 |
|
13、设定条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
414 |
|
14、设定条件样点标定地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
414 |
|
（二）基准地价系数修正法 |
|
|
|
|
|
1、区域因素修正系数 |
0.9899 |
1.0058 |
1.0164 |
0.9979 |
|
2、个别因素修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
3、现状容积率修正系数 |
1.06 |
1 |
1.06 |
1 |
|
4、土地使用权年期修正系数 |
0.9821 |
0.9785 |
0.9782 |
0.9782 |
|
5、现状条件样点标定地价（元/平方米） |
403 |
385 |
412 |
382 |
|
6、设定条件样点标定地价（元/平方米） |
387 |
393 |
397 |
390 |
|
十一、评估结果 |
|
|
|
|
|
（一）标准宗地现状条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
397 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
397 |
|
（二）标准宗地设定内涵条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
402 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
402 |
|
十二、地价基准日 |
2015年7月1日 | |||
|
十三、评估日期 |
2015年7月1日～2015年8月31日 | |||
|
十四、土地估价技术承担单位 |
江西师范大学城市建设学院 | |||
宗地GDP1110（景天蛇业）北至（红屋顶的高房子）整体土地利用现状
宗地GDP1110（景天蛇业）南至（百盛-华达）
宗地GDP1110（景天蛇业）西至（英雄四路）
宗地GDP1110（景天蛇业）入口处及其土地利用现状
DAFG2012016工业用地标定地价评估报告
|
一、样点编码 |
可比实例1 |
可比实例2 |
可比实例3 |
G031 |
|
二、宗地编号 |
DAGG2013078 |
GDP1121 |
GDP1113 |
DAFG2012016 |
|
三、宗地位置 |
经开区友安路以北、曰修路以东、兴业大道以南、经开大道以西 |
昌西大道以西、铁路以东、西林科公司用地以南 |
创新二路以东、浩运路以南 |
创新三路以东、艾溪湖二路以南 |
|
四、土地用途 |
工业用地（食品加工项目） |
工业仓储用地（日流量2500吨） |
工业用地（金属制品项目） |
工业用地（氟碳保温复合装饰板加工中心项目） |
|
五、成交情况 |
|
|
|
|
|
1、交易情况 |
正常 |
正常 |
正常 |
正常 |
|
2、成交价格 |
384.00 |
384.00 |
387.00 |
待估 |
|
3、成交日期 |
2013年9月27日 |
2011年7月7日 |
2011年5月13日 |
2012年4月26日 |
|
4、成交日价格指数 |
108.31 |
101.72 |
101.1 |
103.29 |
|
5、估价期准日价格指数 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
|
六、区域因素状况 |
|
|
|
|
|
1、所处土地级别 |
4 |
4 |
4 |
4 |
|
2、级别基准地价（元/平方米） |
391 |
391 |
391 |
391 |
|
3、级别平均单元分 |
37.78 |
37.78 |
37.78 |
37.78 |
|
4、所在单元的单元分 |
37.4 |
38.0 |
38.4 |
34.2 |
|
七、现状个别因素状况 |
|
|
|
|
|
1、规划条件 |
1.0≤容积率≤1.5；建筑密度≥36%；绿地率≤20%，投资强度≥300万元/亩 |
容积率≥1.0；建筑密度≥45%；绿地率≤15% |
1.0≤容积率≤1.6；35%≤建筑密度≤40%；绿地率≤20% |
1.0≤容积率≤1.6；46≤建筑密度≤50；绿地率≤20。项目固定资产投资不少于1200万元人民币 |
|
2、剩余土地使用权年限（年） |
48.24 |
46.02 |
45.87 |
46.82 |
|
3、开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、宗地面积（亩） |
20.000 |
145 |
29.972 |
8.141 |
|
6、形状、面积状况 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
7、宗地容积率 |
1.5 |
1.0 |
1.6 |
1.6 |
|
八、标准宗地设定内涵条件 |
|
|
|
|
|
1、宗地容积率 |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
|
2、土地使用权年限（年） |
50 |
50 |
50 |
50 |
|
3、设定开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、设定权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、设定宗地面积和形状 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
九、评估方法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
|
十、评估测算 |
|
|
|
|
|
（一）市场比较法 |
|
|
|
|
|
1、交易情况修正指数 |
1 |
1 |
1 |
1 |
|
2、容积率修正系数 |
1.06 |
1.00 |
1.06 |
1.06 |
|
3、土地使用权年限修正系数 |
0.9821 |
0.9785 |
0.9782 |
0.9799 |
|
4、开发程度修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
5、权利状况修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
6、面积形状修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
7、现状条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
375 |
|
8、现状条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
418 |
|
9、现状条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
396 |
|
10、现状条件样点地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
396 |
|
11、设定条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
355 |
|
12、设定条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
396 |
|
13、设定条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
375 |
|
14、设定条件样点标定地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
376 |
|
（二）基准地价系数修正法 |
|
|
|
|
|
1、区域因素修正系数 |
0.9899 |
1.0058 |
1.0164 |
0.9052 |
|
2、个别因素修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
3、现状容积率修正系数 |
1.06 |
1 |
1.06 |
1.06 |
|
4、土地使用权年期修正系数 |
0.9821 |
0.9785 |
0.9782 |
0.9799 |
|
5、现状条件样点标定地价（元/平方米） |
403 |
385 |
412 |
368 |
|
6、设定条件样点标定地价（元/平方米） |
387 |
393 |
397 |
354 |
|
十一、评估结果 |
|
|
|
|
|
（一）标准宗地现状条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
382 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
382 |
|
（二）标准宗地设定内涵条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
365 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
365 |
|
十二、地价基准日 |
2015年7月1日 | |||
|
十三、评估日期 |
2015年7月1日～2015年8月31日 | |||
|
十四、土地估价技术承担单位 |
江西师范大学城市建设学院 | |||
DAFG2012016整体
DAFG2012016东至
DAFG2012016南至
DAFG2012016西至
DAFG2012016北至
GDP1153工业用地标定地价评估报告
|
一、样点编码 |
可比实例1 |
可比实例2 |
可比实例3 |
G032 |
|
二、宗地编号 |
DAGG2013078 |
GDP1121 |
GDP1113 |
GDP1153 |
|
三、宗地位置 |
经开区友安路以北、曰修路以东、兴业大道以南、经开大道以西 |
昌西大道以西、铁路以东、西林科公司用地以南 |
创新二路以东、浩运路以南 |
高新艾溪湖三路以北、高新区规划产业用地以东 |
|
四、土地用途 |
工业用地（食品加工项目） |
工业仓储用地（日流量2500吨） |
工业用地（金属制品项目） |
工业用地（服装生产项目） |
|
五、成交情况 |
|
|
|
|
|
1、交易情况 |
正常 |
正常 |
正常 |
正常 |
|
2、成交价格 |
384.00 |
384.00 |
387.00 |
待估 |
|
3、成交日期 |
2013年9月27日 |
2011年7月7日 |
2011年5月13日 |
2011年12月29日 |
|
4、成交日价格指数 |
108.31 |
101.72 |
101.1 |
102.19 |
|
5、估价期准日价格指数 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
|
六、区域因素状况 |
|
|
|
|
|
1、所处土地级别 |
4 |
4 |
4 |
4 |
|
2、级别基准地价（元/平方米） |
391 |
391 |
391 |
391 |
|
3、级别平均单元分 |
37.78 |
37.78 |
37.78 |
37.78 |
|
4、所在单元的单元分 |
37.4 |
38.0 |
38.4 |
34.3 |
|
七、现状个别因素状况 |
|
|
|
|
|
1、规划条件 |
1.0≤容积率≤1.5；建筑密度≥36%；绿地率≤20%，投资强度≥300万元/亩 |
容积率≥1.0；建筑密度≥45%；绿地率≤15% |
1.0≤容积率≤1.6；35%≤建筑密度≤40%；绿地率≤20% |
1.0≤容积率≤1.6；39%≤建筑密度≤45%；绿地率≤20%。项目固定资产投资不少于2200万元人民币 |
|
2、剩余土地使用权年限（年） |
48.24 |
46.02 |
45.87 |
46.49 |
|
3、开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、宗地面积（亩） |
20.000 |
145 |
29.972 |
15.014 |
|
6、形状、面积状况 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
7、宗地容积率 |
1.5 |
1.0 |
1.6 |
1.6 |
|
八、标准宗地设定内涵条件 |
|
|
|
|
|
1、宗地容积率 |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
|
2、土地使用权年限（年） |
50 |
50 |
50 |
50 |
|
3、设定开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、设定权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、设定宗地面积和形状 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
九、评估方法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
|
十、评估测算 |
|
|
|
|
|
（一）市场比较法 |
|
|
|
|
|
1、交易情况修正指数 |
1 |
1 |
1 |
1 |
|
2、容积率修正系数 |
1.06 |
1.00 |
1.06 |
1.06 |
|
3、土地使用权年限修正系数 |
0.9821 |
0.9785 |
0.9782 |
0.9793 |
|
4、开发程度修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
5、权利状况修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
6、面积形状修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
7、现状条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
376 |
|
8、现状条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
419 |
|
9、现状条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
397 |
|
10、现状条件样点地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
397 |
|
11、设定条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
356 |
|
12、设定条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
397 |
|
13、设定条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
376 |
|
14、设定条件样点标定地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
377 |
|
（二）基准地价系数修正法 |
|
|
|
|
|
1、区域因素修正系数 |
0.9899 |
1.0058 |
1.0164 |
0.9079 |
|
2、个别因素修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
3、现状容积率修正系数 |
1.06 |
1 |
1.06 |
1.06 |
|
4、土地使用权年期修正系数 |
0.9821 |
0.9785 |
0.9782 |
0.9793 |
|
5、现状条件样点标定地价（元/平方米） |
403 |
385 |
412 |
368 |
|
6、设定条件样点标定地价（元/平方米） |
387 |
393 |
397 |
355 |
|
十一、评估结果 |
|
|
|
|
|
（一）标准宗地现状条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
383 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
383 |
|
（二）标准宗地设定内涵条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
366 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
366 |
|
十二、地价基准日 |
2015年7月1日 | |||
|
十三、评估日期 |
2015年7月1日～2015年8月31日 | |||
|
十四、土地估价技术承担单位 |
江西师范大学城市建设学院 | |||
GDP1153整体
GDP1153东至
GDP1153南至
GDP1153西至
GDP1153北至
DAFG2012015工业用地标定地价评估报告
|
一、样点编码 |
可比实例1 |
可比实例2 |
可比实例3 |
G033 |
|
二、宗地编号 |
DAGG2013078 |
GDP1121 |
GDP1113 |
DAFG2012015 |
|
三、宗地位置 |
经开区友安路以北、曰修路以东、兴业大道以南、经开大道以西 |
昌西大道以西、铁路以东、西林科公司用地以南 |
创新二路以东、浩运路以南 |
高新区艾溪湖三路以北、创新三路以东 |
|
四、土地用途 |
工业用地（食品加工项目） |
工业仓储用地（日流量2500吨） |
工业用地（金属制品项目） |
工业用地[瓶（罐）装饮用水制造项目] |
|
五、成交情况 |
|
|
|
|
|
1、交易情况 |
正常 |
正常 |
正常 |
正常 |
|
2、成交价格 |
384.00 |
384.00 |
387.00 |
待估 |
|
3、成交日期 |
2013年9月27日 |
2011年7月7日 |
2011年5月13日 |
2012年5月16日 |
|
4、成交日价格指数 |
108.31 |
101.72 |
101.1 |
103.29 |
|
5、估价期准日价格指数 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
|
六、区域因素状况 |
|
|
|
|
|
1、所处土地级别 |
4 |
4 |
4 |
4 |
|
2、级别基准地价（元/平方米） |
391 |
391 |
391 |
391 |
|
3、级别平均单元分 |
37.78 |
37.78 |
37.78 |
37.78 |
|
4、所在单元的单元分 |
37.4 |
38.0 |
38.4 |
34.4 |
|
七、现状个别因素状况 |
|
|
|
|
|
1、规划条件 |
1.0≤容积率≤1.5；建筑密度≥36%；绿地率≤20%，投资强度≥300万元/亩 |
容积率≥1.0；建筑密度≥45%；绿地率≤15% |
1.0≤容积率≤1.6；35%≤建筑密度≤40%；绿地率≤20% |
1.0≤容积率≤1.6；33≤建筑密度≤40；绿地率≤20 |
|
2、剩余土地使用权年限（年） |
48.24 |
46.02 |
45.87 |
45.88 |
|
3、开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、宗地面积（亩） |
20.000 |
145 |
29.972 |
11.016 |
|
6、形状、面积状况 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
7、宗地容积率 |
1.5 |
1.0 |
1.6 |
1.6 |
|
八、标准宗地设定内涵条件 |
|
|
|
|
|
1、宗地容积率 |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
|
2、土地使用权年限（年） |
50 |
50 |
50 |
50 |
|
3、设定开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、设定权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、设定宗地面积和形状 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
九、评估方法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
|
十、评估测算 |
|
|
|
|
|
（一）市场比较法 |
|
|
|
|
|
1、交易情况修正指数 |
1 |
1 |
1 |
1 |
|
2、容积率修正系数 |
1.06 |
1.00 |
1.06 |
1.06 |
|
3、土地使用权年限修正系数 |
0.9821 |
0.9785 |
0.9782 |
0.9782 |
|
4、开发程度修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
5、权利状况修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
6、面积形状修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
7、现状条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
376 |
|
8、现状条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
420 |
|
9、现状条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
397 |
|
10、现状条件样点地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
398 |
|
11、设定条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
357 |
|
12、设定条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
399 |
|
13、设定条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
377 |
|
14、设定条件样点标定地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
378 |
|
（二）基准地价系数修正法 |
|
|
|
|
|
1、区域因素修正系数 |
0.9899 |
1.0058 |
1.0164 |
0.9105 |
|
2、个别因素修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
3、现状容积率修正系数 |
1.06 |
1 |
1.06 |
1.06 |
|
4、土地使用权年期修正系数 |
0.9821 |
0.9785 |
0.9782 |
0.9782 |
|
5、现状条件样点标定地价（元/平方米） |
403 |
385 |
412 |
369 |
|
6、设定条件样点标定地价（元/平方米） |
387 |
393 |
397 |
356 |
|
十一、评估结果 |
|
|
|
|
|
（一）标准宗地现状条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
384 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
384 |
|
（二）标准宗地设定内涵条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
367 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
367 |
|
十二、地价基准日 |
2015年7月1日 | |||
|
十三、评估日期 |
2015年7月1日～2015年8月31日 | |||
|
十四、土地估价技术承担单位 |
江西师范大学城市建设学院 | |||
DAFG2012015整体
DAFG2012015外部环境
DAFG2012015东至
DAFG2012015南至
DAFG2012015西至
DAFG2012015北至
GDP1138工业用地标定地价评估报告
|
一、样点编码 |
可比实例1 |
可比实例2 |
可比实例3 |
G034 |
|
二、宗地编号 |
DAGG2013078 |
GDP1121 |
GDP1113 |
GDP1138 |
|
三、宗地位置 |
经开区友安路以北、曰修路以东、兴业大道以南、经开大道以西 |
昌西大道以西、铁路以东、西林科公司用地以南 |
创新二路以东、浩运路以南 |
高新区创新二路以东、艾溪湖四路以南 |
|
四、土地用途 |
工业用地（食品加工项目） |
工业仓储用地（日流量2500吨） |
工业用地（金属制品项目） |
工业用地（智能电表及其他电器机械产品生产项目） |
|
五、成交情况 |
|
|
|
|
|
1、交易情况 |
正常 |
正常 |
正常 |
正常 |
|
2、成交价格 |
384.00 |
384.00 |
387.00 |
待估 |
|
3、成交日期 |
2013年9月27日 |
2011年7月7日 |
2011年5月13日 |
2011年10月17日 |
|
4、成交日价格指数 |
108.31 |
101.72 |
101.1 |
102.19 |
|
5、估价期准日价格指数 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
|
六、区域因素状况 |
|
|
|
|
|
1、所处土地级别 |
4 |
4 |
4 |
4 |
|
2、级别基准地价（元/平方米） |
391 |
391 |
391 |
391 |
|
3、级别平均单元分 |
37.78 |
37.78 |
37.78 |
37.78 |
|
4、所在单元的单元分 |
37.4 |
38.0 |
38.4 |
39.0 |
|
七、现状个别因素状况 |
|
|
|
|
|
1、规划条件 |
1.0≤容积率≤1.5；建筑密度≥36%；绿地率≤20%，投资强度≥300万元/亩 |
容积率≥1.0；建筑密度≥45%；绿地率≤15% |
1.0≤容积率≤1.6；35%≤建筑密度≤40%；绿地率≤20% |
2.0≤容积率≤2.5；33%≤建筑密度≤40%；绿地率≤20% |
|
2、剩余土地使用权年限（年） |
48.24 |
46.02 |
45.87 |
46.29 |
|
3、开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、宗地面积（亩） |
20.000 |
145 |
29.972 |
100.548 |
|
6、形状、面积状况 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
7、宗地容积率 |
1.5 |
1.0 |
1.6 |
2.5 |
|
八、标准宗地设定内涵条件 |
|
|
|
|
|
1、宗地容积率 |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
|
2、土地使用权年限（年） |
50 |
50 |
50 |
50 |
|
3、设定开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、设定权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、设定宗地面积和形状 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
九、评估方法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
|
十、评估测算 |
|
|
|
|
|
（一）市场比较法 |
|
|
|
|
|
1、交易情况修正指数 |
1 |
1 |
1 |
1 |
|
2、容积率修正系数 |
1.06 |
1.00 |
1.06 |
1.10 |
|
3、土地使用权年限修正系数 |
0.9821 |
0.9785 |
0.9782 |
0.9790 |
|
4、开发程度修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
5、权利状况修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
6、面积形状修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
7、现状条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
443 |
|
8、现状条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
494 |
|
9、现状条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
468 |
|
10、现状条件样点地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
468 |
|
11、设定条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
405 |
|
12、设定条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
452 |
|
13、设定条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
428 |
|
14、设定条件样点标定地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
428 |
|
（二）基准地价系数修正法 |
|
|
|
|
|
1、区域因素修正系数 |
0.9899 |
1.0058 |
1.0164 |
1.0323 |
|
2、个别因素修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
3、现状容积率修正系数 |
1.06 |
1 |
1.06 |
1.1 |
|
4、土地使用权年期修正系数 |
0.9821 |
0.9785 |
0.9782 |
0.9790 |
|
5、现状条件样点标定地价（元/平方米） |
403 |
385 |
412 |
435 |
|
6、设定条件样点标定地价（元/平方米） |
387 |
393 |
397 |
404 |
|
十一、评估结果 |
|
|
|
|
|
（一）标准宗地现状条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
452 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
452 |
|
（二）标准宗地设定内涵条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
416 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
416 |
|
十二、地价基准日 |
2015年7月1日 | |||
|
十三、评估日期 |
2015年7月1日～2015年8月31日 | |||
|
十四、土地估价技术承担单位 |
江西师范大学城市建设学院 | |||
GDP1138整体
GDP1138外部环境
GDP1138东至
GDP1138南至
GDP1138西至
GDP1138北至
GDP1136工业用地标定地价评估报告
|
一、样点编码 |
可比实例1 |
可比实例2 |
可比实例3 |
G035 |
|
二、宗地编号 |
DAGG2013078 |
GDP1121 |
GDP1113 |
GDP1136 |
|
三、宗地位置 |
经开区友安路以北、曰修路以东、兴业大道以南、经开大道以西 |
昌西大道以西、铁路以东、西林科公司用地以南 |
创新二路以东、浩运路以南 |
高新区创新三路以东、艾溪湖三路以南 |
|
四、土地用途 |
工业用地（食品加工项目） |
工业仓储用地（日流量2500吨） |
工业用地（金属制品项目） |
工业用地（成品白酒仓储项目） |
|
五、成交情况 |
|
|
|
|
|
1、交易情况 |
正常 |
正常 |
正常 |
正常 |
|
2、成交价格 |
384.00 |
384.00 |
387.00 |
待估 |
|
3、成交日期 |
2013年9月27日 |
2011年7月7日 |
2011年5月13日 |
2011年10月17日 |
|
4、成交日价格指数 |
108.31 |
101.72 |
101.1 |
102.19 |
|
5、估价期准日价格指数 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
|
六、区域因素状况 |
|
|
|
|
|
1、所处土地级别 |
4 |
4 |
4 |
4 |
|
2、级别基准地价（元/平方米） |
391 |
391 |
391 |
391 |
|
3、级别平均单元分 |
37.78 |
37.78 |
37.78 |
37.78 |
|
4、所在单元的单元分 |
37.4 |
38.0 |
38.4 |
34.1 |
|
七、现状个别因素状况 |
|
|
|
|
|
1、规划条件 |
1.0≤容积率≤1.5；建筑密度≥36%；绿地率≤20%，投资强度≥300万元/亩 |
容积率≥1.0；建筑密度≥45%；绿地率≤15% |
1.0≤容积率≤1.6；35%≤建筑密度≤40%；绿地率≤20% |
1.0≤容积率≤1.6；33%≤建筑密度≤40%；绿地率≤20% |
|
2、剩余土地使用权年限（年） |
48.24 |
46.02 |
45.87 |
46.29 |
|
3、开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、宗地面积（亩） |
20.000 |
145 |
29.972 |
82.991 |
|
6、形状、面积状况 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
7、宗地容积率 |
1.5 |
1.0 |
1.6 |
1.6 |
|
八、标准宗地设定内涵条件 |
|
|
|
|
|
1、宗地容积率 |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
|
2、土地使用权年限（年） |
50 |
50 |
50 |
50 |
|
3、设定开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、设定权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、设定宗地面积和形状 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
九、评估方法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
|
十、评估测算 |
|
|
|
|
|
（一）市场比较法 |
|
|
|
|
|
1、交易情况修正指数 |
1 |
1 |
1 |
1 |
|
2、容积率修正系数 |
1.06 |
1.00 |
1.06 |
1.06 |
|
3、土地使用权年限修正系数 |
0.9821 |
0.9785 |
0.9782 |
0.9790 |
|
4、开发程度修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
5、权利状况修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
6、面积形状修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
7、现状条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
373 |
|
8、现状条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
416 |
|
9、现状条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
394 |
|
10、现状条件样点地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
395 |
|
11、设定条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
354 |
|
12、设定条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
395 |
|
13、设定条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
374 |
|
14、设定条件样点标定地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
374 |
|
（二）基准地价系数修正法 |
|
|
|
|
|
1、区域因素修正系数 |
0.9899 |
1.0058 |
1.0164 |
0.9026 |
|
2、个别因素修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
3、现状容积率修正系数 |
1.06 |
1 |
1.06 |
1.06 |
|
4、土地使用权年期修正系数 |
0.9821 |
0.9785 |
0.9782 |
0.9790 |
|
5、现状条件样点标定地价（元/平方米） |
403 |
385 |
412 |
366 |
|
6、设定条件样点标定地价（元/平方米） |
387 |
393 |
397 |
353 |
|
十一、评估结果 |
|
|
|
|
|
（一）标准宗地现状条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
380 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
380 |
|
（二）标准宗地设定内涵条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
364 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
364 |
|
十二、地价基准日 |
2015年7月1日 | |||
|
十三、评估日期 |
2015年7月1日～2015年8月31日 | |||
|
十四、土地估价技术承担单位 |
江西师范大学城市建设学院 | |||
GDP1136整体
GDP1136东至
GDP1136南至
GDP1136西至
GDP1136北至
DAFG2012048工业用地标定地价评估报告
|
一、样点编码 |
可比实例1 |
可比实例2 |
可比实例3 |
G036 |
|
二、宗地编号 |
DAGG2013078 |
GDP1121 |
GDP1113 |
DAFG2012048 |
|
三、宗地位置 |
经开区友安路以北、曰修路以东、兴业大道以南、经开大道以西 |
昌西大道以西、铁路以东、西林科公司用地以南 |
创新二路以东、浩运路以南 |
高新区学院六路以东、滨江辅路以南 |
|
四、土地用途 |
工业用地（食品加工项目） |
工业仓储用地（日流量2500吨） |
工业用地（金属制品项目） |
工业用地（标准工业厂房、研发创意厂房及办公等建筑） |
|
五、成交情况 |
|
|
|
|
|
1、交易情况 |
正常 |
正常 |
正常 |
正常 |
|
2、成交价格 |
384.00 |
384.00 |
387.00 |
待估 |
|
3、成交日期 |
2013年9月27日 |
2011年7月7日 |
2011年5月13日 |
2012年11月15日 |
|
4、成交日价格指数 |
108.31 |
101.72 |
101.1 |
105.02 |
|
5、估价期准日价格指数 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
|
六、区域因素状况 |
|
|
|
|
|
1、所处土地级别 |
4 |
4 |
4 |
4 |
|
2、级别基准地价（元/平方米） |
391 |
391 |
391 |
391 |
|
3、级别平均单元分 |
37.78 |
37.78 |
37.78 |
37.78 |
|
4、所在单元的单元分 |
37.4 |
38.0 |
38.4 |
38.9 |
|
七、现状个别因素状况 |
|
|
|
|
|
1、规划条件 |
1.0≤容积率≤1.5；建筑密度≥36%；绿地率≤20%，投资强度≥300万元/亩 |
容积率≥1.0；建筑密度≥45%；绿地率≤15% |
1.0≤容积率≤1.6；35%≤建筑密度≤40%；绿地率≤20% |
1.6≤容积率≤2.0；33%≤建筑密度≤40%；绿地率≤20%。项目固定资产投资不少于55415万元人民币 |
|
2、剩余土地使用权年限（年） |
48.24 |
46.02 |
45.87 |
47.37 |
|
3、开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、宗地面积（亩） |
20.000 |
145 |
29.972 |
224.099 |
|
6、形状、面积状况 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
7、宗地容积率 |
1.5 |
1.0 |
1.6 |
2.0 |
|
八、标准宗地设定内涵条件 |
|
|
|
|
|
1、宗地容积率 |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
|
2、土地使用权年限（年） |
50 |
50 |
50 |
50 |
|
3、设定开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、设定权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、设定宗地面积和形状 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
九、评估方法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
|
十、评估测算 |
|
|
|
|
|
（一）市场比较法 |
|
|
|
|
|
1、交易情况修正指数 |
1 |
1 |
1 |
1 |
|
2、容积率修正系数 |
1.06 |
1.00 |
1.06 |
1.08 |
|
3、土地使用权年限修正系数 |
0.9821 |
0.9785 |
0.9782 |
0.9808 |
|
4、开发程度修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
5、权利状况修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
6、面积形状修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
7、现状条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
435 |
|
8、现状条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
485 |
|
9、现状条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
459 |
|
10、现状条件样点地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
460 |
|
11、设定条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
404 |
|
12、设定条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
451 |
|
13、设定条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
427 |
|
14、设定条件样点标定地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
427 |
|
（二）基准地价系数修正法 |
|
|
|
|
|
1、区域因素修正系数 |
0.9899 |
1.0058 |
1.0164 |
1.0296 |
|
2、个别因素修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
3、现状容积率修正系数 |
1.06 |
1 |
1.06 |
1.08 |
|
4、土地使用权年期修正系数 |
0.9821 |
0.9785 |
0.9782 |
0.9808 |
|
5、现状条件样点标定地价（元/平方米） |
403 |
385 |
412 |
426 |
|
6、设定条件样点标定地价（元/平方米） |
387 |
393 |
397 |
403 |
|
十一、评估结果 |
|
|
|
|
|
（一）标准宗地现状条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
443 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
443 |
|
（二）标准宗地设定内涵条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
415 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
415 |
|
十二、地价基准日 |
2015年7月1日 | |||
|
十三、评估日期 |
2015年7月1日～2015年8月31日 | |||
|
十四、土地估价技术承担单位 |
江西师范大学城市建设学院 | |||
DAFG2012048整体
DAFG2012048环境
DAFG2012048东至
DAFG2012048南至
DAFG2012048西至
DAFG2012048北至
DAFG2012049工业用地标定地价评估报告
|
一、样点编码 |
可比实例1 |
可比实例2 |
可比实例3 |
G037 |
|
二、宗地编号 |
DAGG2013078 |
GDP1121 |
GDP1113 |
DAFG2012049 |
|
三、宗地位置 |
经开区友安路以北、曰修路以东、兴业大道以南、经开大道以西 |
昌西大道以西、铁路以东、西林科公司用地以南 |
创新二路以东、浩运路以南 |
高新区学院六路以东、天祥大道以北 |
|
四、土地用途 |
工业用地（食品加工项目） |
工业仓储用地（日流量2500吨） |
工业用地（金属制品项目） |
工业用地（标准工业厂房、研发创意厂房及办公等建筑） |
|
五、成交情况 |
|
|
|
|
|
1、交易情况 |
正常 |
正常 |
正常 |
正常 |
|
2、成交价格 |
384.00 |
384.00 |
387.00 |
待估 |
|
3、成交日期 |
2013年9月27日 |
2011年7月7日 |
2011年5月13日 |
2012年11月15日 |
|
4、成交日价格指数 |
108.31 |
101.72 |
101.1 |
105.02 |
|
5、估价期准日价格指数 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
|
六、区域因素状况 |
|
|
|
|
|
1、所处土地级别 |
4 |
4 |
4 |
4 |
|
2、级别基准地价（元/平方米） |
391 |
391 |
391 |
391 |
|
3、级别平均单元分 |
37.78 |
37.78 |
37.78 |
37.78 |
|
4、所在单元的单元分 |
37.4 |
38.0 |
38.4 |
38.7 |
|
七、现状个别因素状况 |
|
|
|
|
|
1、规划条件 |
1.0≤容积率≤1.5；建筑密度≥36%；绿地率≤20%，投资强度≥300万元/亩 |
容积率≥1.0；建筑密度≥45%；绿地率≤15% |
1.0≤容积率≤1.6；35%≤建筑密度≤40%；绿地率≤20% |
1.6≤容积率≤2.0；33%≤建筑密度≤40%；绿地率≤20%。项目固定资产投资不少于64585万元人民币 |
|
2、剩余土地使用权年限（年） |
48.24 |
46.02 |
45.87 |
47.37 |
|
3、开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、宗地面积（亩） |
20.000 |
145 |
29.972 |
261.032 |
|
6、形状、面积状况 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
7、宗地容积率 |
1.5 |
1.0 |
1.6 |
2.0 |
|
八、标准宗地设定内涵条件 |
|
|
|
|
|
1、宗地容积率 |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
|
2、土地使用权年限（年） |
50 |
50 |
50 |
50 |
|
3、设定开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、设定权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、设定宗地面积和形状 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
九、评估方法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
|
十、评估测算 |
|
|
|
|
|
（一）市场比较法 |
|
|
|
|
|
1、交易情况修正指数 |
1 |
1 |
1 |
1 |
|
2、容积率修正系数 |
1.06 |
1.00 |
1.06 |
1.08 |
|
3、土地使用权年限修正系数 |
0.9821 |
0.9785 |
0.9782 |
0.9808 |
|
4、开发程度修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
5、权利状况修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
6、面积形状修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
7、现状条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
433 |
|
8、现状条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
482 |
|
9、现状条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
457 |
|
10、现状条件样点地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
457 |
|
11、设定条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
402 |
|
12、设定条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
448 |
|
13、设定条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
425 |
|
14、设定条件样点标定地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
425 |
|
（二）基准地价系数修正法 |
|
|
|
|
|
1、区域因素修正系数 |
0.9899 |
1.0058 |
1.0164 |
1.0244 |
|
2、个别因素修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
3、现状容积率修正系数 |
1.06 |
1 |
1.06 |
1.08 |
|
4、土地使用权年期修正系数 |
0.9821 |
0.9785 |
0.9782 |
0.9808 |
|
5、现状条件样点标定地价（元/平方米） |
403 |
385 |
412 |
424 |
|
6、设定条件样点标定地价（元/平方米） |
387 |
393 |
397 |
401 |
|
十一、评估结果 |
|
|
|
|
|
（一）标准宗地现状条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
441 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
441 |
|
（二）标准宗地设定内涵条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
413 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
413 |
|
十二、地价基准日 |
2015年7月1日 | |||
|
十三、评估日期 |
2015年7月1日～2015年8月31日 | |||
|
十四、土地估价技术承担单位 |
江西师范大学城市建设学院 | |||
DAFG2012049整体
DAFG2012049环境
DAFG2012049东至
DAFG2012049南至
DAFG2012049西至
DAFG2012049北至
GDP1107工业用地标定地价评估报告
|
一、样点编码 |
可比实例1 |
可比实例2 |
可比实例3 |
G038 |
|
二、宗地编号 |
DAGG2013078 |
GDP1121 |
GDP1113 |
GDP1107 |
|
三、宗地位置 |
经开区友安路以北、曰修路以东、兴业大道以南、经开大道以西 |
昌西大道以西、铁路以东、西林科公司用地以南 |
创新二路以东、浩运路以南 |
机场路以西、蛟桥路以北、邮电技工学校用地以东 |
|
四、土地用途 |
工业用地（食品加工项目） |
工业仓储用地（日流量2500吨） |
工业用地（金属制品项目） |
工业用地（DCT双离合自动变速箱） |
|
五、成交情况 |
|
|
|
|
|
1、交易情况 |
正常 |
正常 |
正常 |
正常 |
|
2、成交价格 |
384.00 |
384.00 |
387.00 |
待估 |
|
3、成交日期 |
2013年9月27日 |
2011年7月7日 |
2011年5月13日 |
2011年4月18日 |
|
4、成交日价格指数 |
108.31 |
101.72 |
101.1 |
101.1 |
|
5、估价期准日价格指数 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
|
六、区域因素状况 |
|
|
|
|
|
1、所处土地级别 |
4 |
4 |
4 |
4 |
|
2、级别基准地价（元/平方米） |
391 |
391 |
391 |
391 |
|
3、级别平均单元分 |
37.78 |
37.78 |
37.78 |
37.78 |
|
4、所在单元的单元分 |
37.4 |
38.0 |
38.4 |
36.9 |
|
七、现状个别因素状况 |
|
|
|
|
|
1、规划条件 |
1.0≤容积率≤1.5；建筑密度≥36%；绿地率≤20%，投资强度≥300万元/亩 |
容积率≥1.0；建筑密度≥45%；绿地率≤15% |
1.0≤容积率≤1.6；35%≤建筑密度≤40%；绿地率≤20% |
容积率≥0.7；建筑密度：30%-50％；绿地率≤20%；投资强度≥4500万元/公顷 |
|
2、剩余土地使用权年限（年） |
48.24 |
46.02 |
45.87 |
45.80 |
|
3、开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、宗地面积（亩） |
20.000 |
145 |
29.972 |
200.000 |
|
6、形状、面积状况 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
7、宗地容积率 |
1.5 |
1.0 |
1.6 |
1.0 |
|
八、标准宗地设定内涵条件 |
|
|
|
|
|
1、宗地容积率 |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
|
2、土地使用权年限（年） |
50 |
50 |
50 |
50 |
|
3、设定开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、设定权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、设定宗地面积和形状 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
九、评估方法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
|
十、评估测算 |
|
|
|
|
|
（一）市场比较法 |
|
|
|
|
|
1、交易情况修正指数 |
1 |
1 |
1 |
1 |
|
2、容积率修正系数 |
1.06 |
1.00 |
1.06 |
1.00 |
|
3、土地使用权年限修正系数 |
0.9821 |
0.9785 |
0.9782 |
0.9781 |
|
4、开发程度修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
5、权利状况修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
6、面积形状修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
7、现状条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
381 |
|
8、现状条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
425 |
|
9、现状条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
402 |
|
10、现状条件样点地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
403 |
|
11、设定条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
383 |
|
12、设定条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
428 |
|
13、设定条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
405 |
|
14、设定条件样点标定地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
405 |
|
（二）基准地价系数修正法 |
|
|
|
|
|
1、区域因素修正系数 |
0.9899 |
1.0058 |
1.0164 |
0.9767 |
|
2、个别因素修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
3、现状容积率修正系数 |
1.06 |
1 |
1.06 |
1 |
|
4、土地使用权年期修正系数 |
0.9821 |
0.9785 |
0.9782 |
0.9781 |
|
5、现状条件样点标定地价（元/平方米） |
403 |
385 |
412 |
374 |
|
6、设定条件样点标定地价（元/平方米） |
387 |
393 |
397 |
382 |
|
十一、评估结果 |
|
|
|
|
|
（一）标准宗地现状条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
388 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
388 |
|
（二）标准宗地设定内涵条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
394 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
394 |
|
十二、地价基准日 |
2015年7月1日 | |||
|
十三、评估日期 |
2015年7月1日～2015年8月31日 | |||
|
十四、土地估价技术承担单位 |
江西师范大学城市建设学院 | |||
宗地GDP1107（格特拉克）主门（南门）
宗地GDP1107（格特拉克）地上建筑物状况
宗地GDP1107（格特拉克）南至（蛟桥路）
宗地GDP1107（格特拉克）东至及东边外部环境
DAGG2014003工业用地标定地价评估报告
|
一、样点编码 |
可比实例1 |
可比实例2 |
可比实例3 |
G039 |
|
二、宗地编号 |
DAGG2013078 |
GDP1121 |
GDP1113 |
DAGG2014003 |
|
三、宗地位置 |
经开区友安路以北、曰修路以东、兴业大道以南、经开大道以西 |
昌西大道以西、铁路以东、西林科公司用地以南 |
创新二路以东、浩运路以南 |
经开区港口大道以西、晨鸣路以北、晨鸣纸业南侧用地 |
|
四、土地用途 |
工业用地（食品加工项目） |
工业仓储用地（日流量2500吨） |
工业用地（金属制品项目） |
工业用地（年产200万方高性能商品混凝土项目） |
|
五、成交情况 |
|
|
|
|
|
1、交易情况 |
正常 |
正常 |
正常 |
正常 |
|
2、成交价格 |
384.00 |
384.00 |
387.00 |
待估 |
|
3、成交日期 |
2013年9月27日 |
2011年7月7日 |
2011年5月13日 |
2014年2月28日 |
|
4、成交日价格指数 |
108.31 |
101.72 |
101.1 |
111.6 |
|
5、估价期准日价格指数 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
|
六、区域因素状况 |
|
|
|
|
|
1、所处土地级别 |
4 |
4 |
4 |
4 |
|
2、级别基准地价（元/平方米） |
391 |
391 |
391 |
391 |
|
3、级别平均单元分 |
37.78 |
37.78 |
37.78 |
37.78 |
|
4、所在单元的单元分 |
37.4 |
38.0 |
38.4 |
38.1 |
|
七、现状个别因素状况 |
|
|
|
|
|
1、规划条件 |
1.0≤容积率≤1.5；建筑密度≥36%；绿地率≤20%，投资强度≥300万元/亩 |
容积率≥1.0；建筑密度≥45%；绿地率≤15% |
1.0≤容积率≤1.6；35%≤建筑密度≤40%；绿地率≤20% |
0.8≤容积率≤1.5；建筑密度≥33%；绿化率≤20%；投资强度≥300万元/亩 |
|
2、剩余土地使用权年限（年） |
48.24 |
46.02 |
45.87 |
48.67 |
|
3、开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、宗地面积（亩） |
20.000 |
145 |
29.972 |
55.000 |
|
6、形状、面积状况 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
7、宗地容积率 |
1.5 |
1.0 |
1.6 |
1.5 |
|
八、标准宗地设定内涵条件 |
|
|
|
|
|
1、宗地容积率 |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
|
2、土地使用权年限（年） |
50 |
50 |
50 |
50 |
|
3、设定开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、设定权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、设定宗地面积和形状 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
九、评估方法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
|
十、评估测算 |
|
|
|
|
|
（一）市场比较法 |
|
|
|
|
|
1、交易情况修正指数 |
1 |
1 |
1 |
1 |
|
2、容积率修正系数 |
1.06 |
1.00 |
1.06 |
1.06 |
|
3、土地使用权年限修正系数 |
0.9821 |
0.9785 |
0.9782 |
0.9827 |
|
4、开发程度修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
5、权利状况修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
6、面积形状修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
7、现状条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
419 |
|
8、现状条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
467 |
|
9、现状条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
442 |
|
10、现状条件样点地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
443 |
|
11、设定条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
396 |
|
12、设定条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
441 |
|
13、设定条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
418 |
|
14、设定条件样点标定地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
418 |
|
（二）基准地价系数修正法 |
|
|
|
|
|
1、区域因素修正系数 |
0.9899 |
1.0058 |
1.0164 |
1.0085 |
|
2、个别因素修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
3、现状容积率修正系数 |
1.06 |
1 |
1.06 |
1.06 |
|
4、土地使用权年期修正系数 |
0.9821 |
0.9785 |
0.9782 |
0.9827 |
|
5、现状条件样点标定地价（元/平方米） |
403 |
385 |
412 |
411 |
|
6、设定条件样点标定地价（元/平方米） |
387 |
393 |
397 |
394 |
|
十一、评估结果 |
|
|
|
|
|
（一）标准宗地现状条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
427 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
427 |
|
（二）标准宗地设定内涵条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
406 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
406 |
|
十二、地价基准日 |
2015年7月1日 | |||
|
十三、评估日期 |
2015年7月1日～2015年8月31日 | |||
|
十四、土地估价技术承担单位 |
江西师范大学城市建设学院 | |||
宗地DAGG2014003内部土地利用现状
宗地DAGG2014003南至（晨鸣路）
宗地DAGG2014003东至（港口大道—图中右边的高架桥）
宗地DAGG2014003入口处及其土地利用现状
DAGG2013015工业用地标定地价评估报告
|
一、样点编码 |
可比实例1 |
可比实例2 |
可比实例3 |
G040 |
|
二、宗地编号 |
DAGG2013078 |
GDP1121 |
GDP1113 |
DAGG2013015 |
|
三、宗地位置 |
经开区友安路以北、曰修路以东、兴业大道以南、经开大道以西 |
昌西大道以西、铁路以东、西林科公司用地以南 |
创新二路以东、浩运路以南 |
经开区英雄南路以南、英雄四路以东、英雄五路以西、昌北大道以北 |
|
四、土地用途 |
工业用地（食品加工项目） |
工业仓储用地（日流量2500吨） |
工业用地（金属制品项目） |
工业用地（食品加工项目） |
|
五、成交情况 |
|
|
|
|
|
1、交易情况 |
正常 |
正常 |
正常 |
正常 |
|
2、成交价格 |
384.00 |
384.00 |
387.00 |
待估 |
|
3、成交日期 |
2013年9月27日 |
2011年7月7日 |
2011年5月13日 |
2013年4月3日 |
|
4、成交日价格指数 |
108.31 |
101.72 |
101.1 |
107.21 |
|
5、估价期准日价格指数 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
|
六、区域因素状况 |
|
|
|
|
|
1、所处土地级别 |
4 |
4 |
4 |
4 |
|
2、级别基准地价（元/平方米） |
391 |
391 |
391 |
391 |
|
3、级别平均单元分 |
37.78 |
37.78 |
37.78 |
37.78 |
|
4、所在单元的单元分 |
37.4 |
38.0 |
38.4 |
36.8 |
|
七、现状个别因素状况 |
|
|
|
|
|
1、规划条件 |
1.0≤容积率≤1.5；建筑密度≥36%；绿地率≤20%，投资强度≥300万元/亩 |
容积率≥1.0；建筑密度≥45%；绿地率≤15% |
1.0≤容积率≤1.6；35%≤建筑密度≤40%；绿地率≤20% |
容积率≥1.0； 建筑密度≥36%； |
|
2、剩余土地使用权年限（年） |
48.24 |
46.02 |
45.87 |
47.76 |
|
3、开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、宗地面积（亩） |
20.000 |
145 |
29.972 |
39.000 |
|
6、形状、面积状况 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
7、宗地容积率 |
1.5 |
1.0 |
1.6 |
1.0 |
|
八、标准宗地设定内涵条件 |
|
|
|
|
|
1、宗地容积率 |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
|
2、土地使用权年限（年） |
50 |
50 |
50 |
50 |
|
3、设定开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、设定权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、设定宗地面积和形状 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
九、评估方法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
|
十、评估测算 |
|
|
|
|
|
（一）市场比较法 |
|
|
|
|
|
1、交易情况修正指数 |
1 |
1 |
1 |
1 |
|
2、容积率修正系数 |
1.06 |
1.00 |
1.06 |
1.00 |
|
3、土地使用权年限修正系数 |
0.9821 |
0.9785 |
0.9782 |
0.9814 |
|
4、开发程度修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
5、权利状况修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
6、面积形状修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
7、现状条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
381 |
|
8、现状条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
425 |
|
9、现状条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
402 |
|
10、现状条件样点地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
403 |
|
11、设定条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
382 |
|
12、设定条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
426 |
|
13、设定条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
404 |
|
14、设定条件样点标定地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
404 |
|
（二）基准地价系数修正法 |
|
|
|
|
|
1、区域因素修正系数 |
0.9899 |
1.0058 |
1.0164 |
0.9741 |
|
2、个别因素修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
3、现状容积率修正系数 |
1.06 |
1 |
1.06 |
1 |
|
4、土地使用权年期修正系数 |
0.9821 |
0.9785 |
0.9782 |
0.9814 |
|
5、现状条件样点标定地价（元/平方米） |
403 |
385 |
412 |
374 |
|
6、设定条件样点标定地价（元/平方米） |
387 |
393 |
397 |
381 |
|
十一、评估结果 |
|
|
|
|
|
（一）标准宗地现状条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
388 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
388 |
|
（二）标准宗地设定内涵条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
392 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
392 |
|
十二、地价基准日 |
2015年7月1日 | |||
|
十三、评估日期 |
2015年7月1日～2015年8月31日 | |||
|
十四、土地估价技术承担单位 |
江西师范大学城市建设学院 | |||
宗地DAGG2013015东至（英雄五路）
宗地DAGG2013015内部土地利用现状（左边灰色房屋不属于本宗地）
宗地DAGG2013015内部土地利用现状与南至（围墙）
宗地DAGG2013015北至（昌北大道）
宗地DAGG2013015内部土地利用现状
宗地DAGG2013015工程项目牌
GDP1108工业用地标定地价评估报告
|
一、样点编码 |
可比实例1 |
可比实例2 |
可比实例3 |
G041 |
|
二、宗地编号 |
DAGG2013078 |
GDP1121 |
GDP1113 |
GDP1108 |
|
三、宗地位置 |
经开区友安路以北、曰修路以东、兴业大道以南、经开大道以西 |
昌西大道以西、铁路以东、西林科公司用地以南 |
创新二路以东、浩运路以南 |
梅林大道以北、中昊机械公司用地以西、电力公司变电站西南 |
|
四、土地用途 |
工业用地（食品加工项目） |
工业仓储用地（日流量2500吨） |
工业用地（金属制品项目） |
工业用地（空调压缩机储液） |
|
五、成交情况 |
|
|
|
|
|
1、交易情况 |
正常 |
正常 |
正常 |
正常 |
|
2、成交价格 |
384.00 |
384.00 |
387.00 |
待估 |
|
3、成交日期 |
2013年9月27日 |
2011年7月7日 |
2011年5月13日 |
2011年4月18日 |
|
4、成交日价格指数 |
108.31 |
101.72 |
101.1 |
101.1 |
|
5、估价期准日价格指数 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
|
六、区域因素状况 |
|
|
|
|
|
1、所处土地级别 |
4 |
4 |
4 |
4 |
|
2、级别基准地价（元/平方米） |
391 |
391 |
391 |
391 |
|
3、级别平均单元分 |
37.78 |
37.78 |
37.78 |
37.78 |
|
4、所在单元的单元分 |
37.4 |
38.0 |
38.4 |
37.4 |
|
七、现状个别因素状况 |
|
|
|
|
|
1、规划条件 |
1.0≤容积率≤1.5；建筑密度≥36%；绿地率≤20%，投资强度≥300万元/亩 |
容积率≥1.0；建筑密度≥45%；绿地率≤15% |
1.0≤容积率≤1.6；35%≤建筑密度≤40%；绿地率≤20% |
容积率≥0.7；建筑密度33%-50%；绿地率≤20%;道路退让：梅林大道≥20；投资强度≥4500万元/公顷 |
|
2、剩余土地使用权年限（年） |
48.24 |
46.02 |
45.87 |
45.80 |
|
3、开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、宗地面积（亩） |
20.000 |
145 |
29.972 |
40.000 |
|
6、形状、面积状况 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
7、宗地容积率 |
1.5 |
1.0 |
1.6 |
1.0 |
|
八、标准宗地设定内涵条件 |
|
|
|
|
|
1、宗地容积率 |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
|
2、土地使用权年限（年） |
50 |
50 |
50 |
50 |
|
3、设定开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、设定权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、设定宗地面积和形状 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
九、评估方法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
|
十、评估测算 |
|
|
|
|
|
（一）市场比较法 |
|
|
|
|
|
1、交易情况修正指数 |
1 |
1 |
1 |
1 |
|
2、容积率修正系数 |
1.06 |
1.00 |
1.06 |
1.00 |
|
3、土地使用权年限修正系数 |
0.9821 |
0.9785 |
0.9782 |
0.9781 |
|
4、开发程度修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
5、权利状况修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
6、面积形状修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
7、现状条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
386 |
|
8、现状条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
430 |
|
9、现状条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
408 |
|
10、现状条件样点地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
408 |
|
11、设定条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
389 |
|
12、设定条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
433 |
|
13、设定条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
410 |
|
14、设定条件样点标定地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
411 |
|
（二）基准地价系数修正法 |
|
|
|
|
|
1、区域因素修正系数 |
0.9899 |
1.0058 |
1.0164 |
0.9899 |
|
2、个别因素修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
3、现状容积率修正系数 |
1.06 |
1 |
1.06 |
1 |
|
4、土地使用权年期修正系数 |
0.9821 |
0.9785 |
0.9782 |
0.9781 |
|
5、现状条件样点标定地价（元/平方米） |
403 |
385 |
412 |
379 |
|
6、设定条件样点标定地价（元/平方米） |
387 |
393 |
397 |
387 |
|
十一、评估结果 |
|
|
|
|
|
（一）标准宗地现状条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
393 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
393 |
|
（二）标准宗地设定内涵条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
399 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
399 |
|
十二、地价基准日 |
2015年7月1日 | |||
|
十三、评估日期 |
2015年7月1日～2015年8月31日 | |||
|
十四、土地估价技术承担单位 |
江西师范大学城市建设学院 | |||
宗地GDP1108内部状况
宗地GDP1108内部状况
宗地GDP1108南至（梅林大道）
宗地GDP1108东至（两房屋之间）
宗地GDP1108北至（变电站）
宗地GDP1108内部状况
GDP1115工业用地标定地价评估报告
|
一、样点编码 |
可比实例1 |
可比实例2 |
可比实例3 |
G042 |
|
二、宗地编号 |
DAGG2013078 |
GDP1121 |
GDP1113 |
GDP1115 |
|
三、宗地位置 |
经开区友安路以北、曰修路以东、兴业大道以南、经开大道以西 |
昌西大道以西、铁路以东、西林科公司用地以南 |
创新二路以东、浩运路以南 |
南昌顶津用地以南、宏方公司用地以东、赣药药业用地以西、双港大道以北 |
|
四、土地用途 |
工业用地（食品加工项目） |
工业仓储用地（日流量2500吨） |
工业用地（金属制品项目） |
工业用地（专用设备制造） |
|
五、成交情况 |
|
|
|
|
|
1、交易情况 |
正常 |
正常 |
正常 |
正常 |
|
2、成交价格 |
384.00 |
384.00 |
387.00 |
待估 |
|
3、成交日期 |
2013年9月27日 |
2011年7月7日 |
2011年5月13日 |
2011年6月10日 |
|
4、成交日价格指数 |
108.31 |
101.72 |
101.1 |
101.1 |
|
5、估价期准日价格指数 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
|
六、区域因素状况 |
|
|
|
|
|
1、所处土地级别 |
4 |
4 |
4 |
4 |
|
2、级别基准地价（元/平方米） |
391 |
391 |
391 |
391 |
|
3、级别平均单元分 |
37.78 |
37.78 |
37.78 |
37.78 |
|
4、所在单元的单元分 |
37.4 |
38.0 |
38.4 |
37.2 |
|
七、现状个别因素状况 |
|
|
|
|
|
1、规划条件 |
1.0≤容积率≤1.5；建筑密度≥36%；绿地率≤20%，投资强度≥300万元/亩 |
容积率≥1.0；建筑密度≥45%；绿地率≤15% |
1.0≤容积率≤1.6；35%≤建筑密度≤40%；绿地率≤20% |
容积率≥0.7；建筑密度≥36%；绿地率≤20%;投资强度≥400万元/亩 |
|
2、剩余土地使用权年限（年） |
48.24 |
46.02 |
45.87 |
45.95 |
|
3、开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、宗地面积（亩） |
20.000 |
145 |
29.972 |
50.700 |
|
6、形状、面积状况 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
7、宗地容积率 |
1.5 |
1.0 |
1.6 |
1.0 |
|
八、标准宗地设定内涵条件 |
|
|
|
|
|
1、宗地容积率 |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
|
2、土地使用权年限（年） |
50 |
50 |
50 |
50 |
|
3、设定开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、设定权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、设定宗地面积和形状 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
九、评估方法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
|
十、评估测算 |
|
|
|
|
|
（一）市场比较法 |
|
|
|
|
|
1、交易情况修正指数 |
1 |
1 |
1 |
1 |
|
2、容积率修正系数 |
1.06 |
1.00 |
1.06 |
1.00 |
|
3、土地使用权年限修正系数 |
0.9821 |
0.9785 |
0.9782 |
0.9784 |
|
4、开发程度修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
5、权利状况修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
6、面积形状修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
7、现状条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
384 |
|
8、现状条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
428 |
|
9、现状条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
406 |
|
10、现状条件样点地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
406 |
|
11、设定条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
387 |
|
12、设定条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
431 |
|
13、设定条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
408 |
|
14、设定条件样点标定地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
409 |
|
（二）基准地价系数修正法 |
|
|
|
|
|
1、区域因素修正系数 |
0.9899 |
1.0058 |
1.0164 |
0.9846 |
|
2、个别因素修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
3、现状容积率修正系数 |
1.06 |
1 |
1.06 |
1 |
|
4、土地使用权年期修正系数 |
0.9821 |
0.9785 |
0.9782 |
0.9784 |
|
5、现状条件样点标定地价（元/平方米） |
403 |
385 |
412 |
377 |
|
6、设定条件样点标定地价（元/平方米） |
387 |
393 |
397 |
385 |
|
十一、评估结果 |
|
|
|
|
|
（一）标准宗地现状条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
391 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
391 |
|
（二）标准宗地设定内涵条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
397 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
397 |
|
十二、地价基准日 |
2015年7月1日 | |||
|
十三、评估日期 |
2015年7月1日～2015年8月31日 | |||
|
十四、土地估价技术承担单位 |
江西师范大学城市建设学院 | |||
宗地GDP1115内部土地利用现状
宗地GDP1115南至（双港大道）
宗地GDP1115西至（宏方公司）
宗地GDP1115东至（赣药药业）
宗地GDP1115内建筑物整体状况
宗地GDP1115北至（围墙，围墙外褐色外立面的房屋为顶津公司的房屋）
DAFG2013063工业用地标定地价评估报告
|
一、样点编码 |
可比实例1 |
可比实例2 |
可比实例3 |
G043 |
|
二、宗地编号 |
DAGG2013078 |
GDP1121 |
GDP1113 |
DAFG2013063 |
|
三、宗地位置 |
经开区友安路以北、曰修路以东、兴业大道以南、经开大道以西 |
昌西大道以西、铁路以东、西林科公司用地以南 |
创新二路以东、浩运路以南 |
南昌高新开发区南塘湖以东、城东一路以南 |
|
四、土地用途 |
工业用地（食品加工项目） |
工业仓储用地（日流量2500吨） |
工业用地（金属制品项目） |
工业用地（通用设备制造业项目建设） |
|
五、成交情况 |
|
|
|
|
|
1、交易情况 |
正常 |
正常 |
正常 |
正常 |
|
2、成交价格 |
384.00 |
384.00 |
387.00 |
待估 |
|
3、成交日期 |
2013年9月27日 |
2011年7月7日 |
2011年5月13日 |
2013年6月26日 |
|
4、成交日价格指数 |
108.31 |
101.72 |
101.1 |
107.21 |
|
5、估价期准日价格指数 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
|
六、区域因素状况 |
|
|
|
|
|
1、所处土地级别 |
4 |
4 |
4 |
4 |
|
2、级别基准地价（元/平方米） |
391 |
391 |
391 |
391 |
|
3、级别平均单元分 |
37.78 |
37.78 |
37.78 |
37.78 |
|
4、所在单元的单元分 |
37.4 |
38.0 |
38.4 |
34.5 |
|
七、现状个别因素状况 |
|
|
|
|
|
1、规划条件 |
1.0≤容积率≤1.5；建筑密度≥36%；绿地率≤20%，投资强度≥300万元/亩 |
容积率≥1.0；建筑密度≥45%；绿地率≤15% |
1.0≤容积率≤1.6；35%≤建筑密度≤40%；绿地率≤20% |
容积率：1.0≤R≤1.8；建筑密度：36%≤M≤40%；绿地率≤20% |
|
2、剩余土地使用权年限（年） |
48.24 |
46.02 |
45.87 |
47.99 |
|
3、开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、宗地面积（亩） |
20.000 |
145 |
29.972 |
359.336 |
|
6、形状、面积状况 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
7、宗地容积率 |
1.5 |
1.0 |
1.6 |
1.8 |
|
八、标准宗地设定内涵条件 |
|
|
|
|
|
1、宗地容积率 |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
|
2、土地使用权年限（年） |
50 |
50 |
50 |
50 |
|
3、设定开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、设定权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、设定宗地面积和形状 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
九、评估方法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
|
十、评估测算 |
|
|
|
|
|
（一）市场比较法 |
|
|
|
|
|
1、交易情况修正指数 |
1 |
1 |
1 |
1 |
|
2、容积率修正系数 |
1.06 |
1.00 |
1.06 |
1.08 |
|
3、土地使用权年限修正系数 |
0.9821 |
0.9785 |
0.9782 |
0.9817 |
|
4、开发程度修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
5、权利状况修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
6、面积形状修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
7、现状条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
386 |
|
8、现状条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
430 |
|
9、现状条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
408 |
|
10、现状条件样点地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
408 |
|
11、设定条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
358 |
|
12、设定条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
400 |
|
13、设定条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
378 |
|
14、设定条件样点标定地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
379 |
|
（二）基准地价系数修正法 |
|
|
|
|
|
1、区域因素修正系数 |
0.9899 |
1.0058 |
1.0164 |
0.9132 |
|
2、个别因素修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
3、现状容积率修正系数 |
1.06 |
1 |
1.06 |
1.08 |
|
4、土地使用权年期修正系数 |
0.9821 |
0.9785 |
0.9782 |
0.9817 |
|
5、现状条件样点标定地价（元/平方米） |
403 |
385 |
412 |
379 |
|
6、设定条件样点标定地价（元/平方米） |
387 |
393 |
397 |
357 |
|
十一、评估结果 |
|
|
|
|
|
（一）标准宗地现状条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
393 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
393 |
|
（二）标准宗地设定内涵条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
368 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
368 |
|
十二、地价基准日 |
2015年7月1日 | |||
|
十三、评估日期 |
2015年7月1日～2015年8月31日 | |||
|
十四、土地估价技术承担单位 |
江西师范大学城市建设学院 | |||
DAFG2013063整体
DAFG2013063环境
DAFG2013063东至
DAFG2013063南至
DAFG2013063西至
DAFG2013063北至
GDP1140工业用地标定地价评估报告
|
一、样点编码 |
可比实例1 |
可比实例2 |
可比实例3 |
G044 |
|
二、宗地编号 |
DAGG2013078 |
GDP1121 |
GDP1113 |
GDP1140 |
|
三、宗地位置 |
经开区友安路以北、曰修路以东、兴业大道以南、经开大道以西 |
昌西大道以西、铁路以东、西林科公司用地以南 |
创新二路以东、浩运路以南 |
南昌经济技术开发区昌北大道以北、管委会储备用地以南、西河路以西 |
|
四、土地用途 |
工业用地（食品加工项目） |
工业仓储用地（日流量2500吨） |
工业用地（金属制品项目） |
工业用地（商品混凝土） |
|
五、成交情况 |
|
|
|
|
|
1、交易情况 |
正常 |
正常 |
正常 |
正常 |
|
2、成交价格 |
384.00 |
384.00 |
387.00 |
待估 |
|
3、成交日期 |
2013年9月27日 |
2011年7月7日 |
2011年5月13日 |
2011年10月24日 |
|
4、成交日价格指数 |
108.31 |
101.72 |
101.1 |
102.19 |
|
5、估价期准日价格指数 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
|
六、区域因素状况 |
|
|
|
|
|
1、所处土地级别 |
4 |
4 |
4 |
4 |
|
2、级别基准地价（元/平方米） |
391 |
391 |
391 |
391 |
|
3、级别平均单元分 |
37.78 |
37.78 |
37.78 |
37.78 |
|
4、所在单元的单元分 |
37.4 |
38.0 |
38.4 |
37.8 |
|
七、现状个别因素状况 |
|
|
|
|
|
1、规划条件 |
1.0≤容积率≤1.5；建筑密度≥36%；绿地率≤20%，投资强度≥300万元/亩 |
容积率≥1.0；建筑密度≥45%；绿地率≤15% |
1.0≤容积率≤1.6；35%≤建筑密度≤40%；绿地率≤20% |
容积率≥0.7；建筑密度≥33%；绿地率≤20%。投资强度≥330万元/亩 |
|
2、剩余土地使用权年限（年） |
48.24 |
46.02 |
45.87 |
46.31 |
|
3、开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、宗地面积（亩） |
20.000 |
145 |
29.972 |
30.000 |
|
6、形状、面积状况 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
7、宗地容积率 |
1.5 |
1.0 |
1.6 |
1.0 |
|
八、标准宗地设定内涵条件 |
|
|
|
|
|
1、宗地容积率 |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
|
2、土地使用权年限（年） |
50 |
50 |
50 |
50 |
|
3、设定开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、设定权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、设定宗地面积和形状 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
九、评估方法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
|
十、评估测算 |
|
|
|
|
|
（一）市场比较法 |
|
|
|
|
|
1、交易情况修正指数 |
1 |
1 |
1 |
1 |
|
2、容积率修正系数 |
1.06 |
1.00 |
1.06 |
1.00 |
|
3、土地使用权年限修正系数 |
0.9821 |
0.9785 |
0.9782 |
0.9790 |
|
4、开发程度修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
5、权利状况修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
6、面积形状修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
7、现状条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
391 |
|
8、现状条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
435 |
|
9、现状条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
412 |
|
10、现状条件样点地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
413 |
|
11、设定条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
393 |
|
12、设定条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
438 |
|
13、设定条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
415 |
|
14、设定条件样点标定地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
415 |
|
（二）基准地价系数修正法 |
|
|
|
|
|
1、区域因素修正系数 |
0.9899 |
1.0058 |
1.0164 |
1.0005 |
|
2、个别因素修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
3、现状容积率修正系数 |
1.06 |
1 |
1.06 |
1 |
|
4、土地使用权年期修正系数 |
0.9821 |
0.9785 |
0.9782 |
0.9790 |
|
5、现状条件样点标定地价（元/平方米） |
403 |
385 |
412 |
383 |
|
6、设定条件样点标定地价（元/平方米） |
387 |
393 |
397 |
391 |
|
十一、评估结果 |
|
|
|
|
|
（一）标准宗地现状条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
398 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
398 |
|
（二）标准宗地设定内涵条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
403 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
403 |
|
十二、地价基准日 |
2015年7月1日 | |||
|
十三、评估日期 |
2015年7月1日～2015年8月31日 | |||
|
十四、土地估价技术承担单位 |
江西师范大学城市建设学院 | |||
宗地GDP1140东至（西河路-待修）
宗地GDP1140西至（房屋处）
宗地GDP1140内部土地利用现状
宗地GDP1140整体状况
宗地GDP1140北至（树木处）
宗地GDP1140南至（昌北大道）
DAGG2012034工业用地标定地价评估报告
|
一、样点编码 |
可比实例1 |
可比实例2 |
可比实例3 |
G045 |
|
二、宗地编号 |
DAGG2013078 |
GDP1121 |
GDP1113 |
DAGG2012034 |
|
三、宗地位置 |
经开区友安路以北、曰修路以东、兴业大道以南、经开大道以西 |
昌西大道以西、铁路以东、西林科公司用地以南 |
创新二路以东、浩运路以南 |
南昌经济技术开发区昌西大道以东、玉屏大道以北、规划路以西 |
|
四、土地用途 |
工业用地（食品加工项目） |
工业仓储用地（日流量2500吨） |
工业用地（金属制品项目） |
工业用地（软件研发用地） |
|
五、成交情况 |
|
|
|
|
|
1、交易情况 |
正常 |
正常 |
正常 |
正常 |
|
2、成交价格 |
384.00 |
384.00 |
387.00 |
待估 |
|
3、成交日期 |
2013年9月27日 |
2011年7月7日 |
2011年5月13日 |
2012年7月13日 |
|
4、成交日价格指数 |
108.31 |
101.72 |
101.1 |
103.76 |
|
5、估价期准日价格指数 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
|
六、区域因素状况 |
|
|
|
|
|
1、所处土地级别 |
4 |
4 |
4 |
4 |
|
2、级别基准地价（元/平方米） |
391 |
391 |
391 |
391 |
|
3、级别平均单元分 |
37.78 |
37.78 |
37.78 |
37.78 |
|
4、所在单元的单元分 |
37.4 |
38.0 |
38.4 |
37.9 |
|
七、现状个别因素状况 |
|
|
|
|
|
1、规划条件 |
1.0≤容积率≤1.5；建筑密度≥36%；绿地率≤20%，投资强度≥300万元/亩 |
容积率≥1.0；建筑密度≥45%；绿地率≤15% |
1.0≤容积率≤1.6；35%≤建筑密度≤40%；绿地率≤20% |
容积率≥1.0；建筑密度≥33%；绿地率≤20%；投资强度≥200万元/亩 |
|
2、剩余土地使用权年限（年） |
48.24 |
46.02 |
45.87 |
47.04 |
|
3、开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、宗地面积（亩） |
20.000 |
145 |
29.972 |
12.000 |
|
6、形状、面积状况 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
7、宗地容积率 |
1.5 |
1.0 |
1.6 |
1.0 |
|
八、标准宗地设定内涵条件 |
|
|
|
|
|
1、宗地容积率 |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
|
2、土地使用权年限（年） |
50 |
50 |
50 |
50 |
|
3、设定开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、设定权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、设定宗地面积和形状 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
九、评估方法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
|
十、评估测算 |
|
|
|
|
|
（一）市场比较法 |
|
|
|
|
|
1、交易情况修正指数 |
1 |
1 |
1 |
1 |
|
2、容积率修正系数 |
1.06 |
1.00 |
1.06 |
1.00 |
|
3、土地使用权年限修正系数 |
0.9821 |
0.9785 |
0.9782 |
0.9802 |
|
4、开发程度修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
5、权利状况修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
6、面积形状修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
7、现状条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
392 |
|
8、现状条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
437 |
|
9、现状条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
414 |
|
10、现状条件样点地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
414 |
|
11、设定条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
394 |
|
12、设定条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
439 |
|
13、设定条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
416 |
|
14、设定条件样点标定地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
416 |
|
（二）基准地价系数修正法 |
|
|
|
|
|
1、区域因素修正系数 |
0.9899 |
1.0058 |
1.0164 |
1.0032 |
|
2、个别因素修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
3、现状容积率修正系数 |
1.06 |
1 |
1.06 |
1 |
|
4、土地使用权年期修正系数 |
0.9821 |
0.9785 |
0.9782 |
0.9802 |
|
5、现状条件样点标定地价（元/平方米） |
403 |
385 |
412 |
384 |
|
6、设定条件样点标定地价（元/平方米） |
387 |
393 |
397 |
392 |
|
十一、评估结果 |
|
|
|
|
|
（一）标准宗地现状条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
399 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
399 |
|
（二）标准宗地设定内涵条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
404 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
404 |
|
十二、地价基准日 |
2015年7月1日 | |||
|
十三、评估日期 |
2015年7月1日～2015年8月31日 | |||
|
十四、土地估价技术承担单位 |
江西师范大学城市建设学院 | |||
宗地DAGG2012034内部土地利用现状
宗地DAGG2012034南至（玉屏西大街）
宗地DAGG2012034内西部土地利用现状
宗地DAGG2012034南至（玉屏西大街）
DAGG2012024工业用地标定地价评估报告
|
一、样点编码 |
可比实例1 |
可比实例2 |
可比实例3 |
G046 |
|
二、宗地编号 |
DAGG2013078 |
GDP1121 |
GDP1113 |
DAGG2012024 |
|
三、宗地位置 |
经开区友安路以北、曰修路以东、兴业大道以南、经开大道以西 |
昌西大道以西、铁路以东、西林科公司用地以南 |
创新二路以东、浩运路以南 |
南昌经济技术开发区昌西大道以东、中小企业路以南、规划路以西 |
|
四、土地用途 |
工业用地（食品加工项目） |
工业仓储用地（日流量2500吨） |
工业用地（金属制品项目） |
工业用地（改性建筑节能新型材料项目） |
|
五、成交情况 |
|
|
|
|
|
1、交易情况 |
正常 |
正常 |
正常 |
正常 |
|
2、成交价格 |
384.00 |
384.00 |
387.00 |
待估 |
|
3、成交日期 |
2013年9月27日 |
2011年7月7日 |
2011年5月13日 |
2012年6月1日 |
|
4、成交日价格指数 |
108.31 |
101.72 |
101.1 |
103.29 |
|
5、估价期准日价格指数 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
|
六、区域因素状况 |
|
|
|
|
|
1、所处土地级别 |
4 |
4 |
4 |
4 |
|
2、级别基准地价（元/平方米） |
391 |
391 |
391 |
391 |
|
3、级别平均单元分 |
37.78 |
37.78 |
37.78 |
37.78 |
|
4、所在单元的单元分 |
37.4 |
38.0 |
38.4 |
37.3 |
|
七、现状个别因素状况 |
|
|
|
|
|
1、规划条件 |
1.0≤容积率≤1.5；建筑密度≥36%；绿地率≤20%，投资强度≥300万元/亩 |
容积率≥1.0；建筑密度≥45%；绿地率≤15% |
1.0≤容积率≤1.6；35%≤建筑密度≤40%；绿地率≤20% |
容积率≥0.7；建筑密度≥33%；绿地率≤20%；投资强度≥300万元/亩 |
|
2、剩余土地使用权年限（年） |
48.24 |
46.02 |
45.87 |
46.92 |
|
3、开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、宗地面积（亩） |
20.000 |
145 |
29.972 |
20.000 |
|
6、形状、面积状况 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
7、宗地容积率 |
1.5 |
1.0 |
1.6 |
1.0 |
|
八、标准宗地设定内涵条件 |
|
|
|
|
|
1、宗地容积率 |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
|
2、土地使用权年限（年） |
50 |
50 |
50 |
50 |
|
3、设定开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、设定权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、设定宗地面积和形状 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
九、评估方法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
|
十、评估测算 |
|
|
|
|
|
（一）市场比较法 |
|
|
|
|
|
1、交易情况修正指数 |
1 |
1 |
1 |
1 |
|
2、容积率修正系数 |
1.06 |
1.00 |
1.06 |
1.00 |
|
3、土地使用权年限修正系数 |
0.9821 |
0.9785 |
0.9782 |
0.9800 |
|
4、开发程度修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
5、权利状况修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
6、面积形状修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
7、现状条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
386 |
|
8、现状条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
430 |
|
9、现状条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
407 |
|
10、现状条件样点地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
408 |
|
11、设定条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
388 |
|
12、设定条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
432 |
|
13、设定条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
409 |
|
14、设定条件样点标定地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
410 |
|
（二）基准地价系数修正法 |
|
|
|
|
|
1、区域因素修正系数 |
0.9899 |
1.0058 |
1.0164 |
0.9873 |
|
2、个别因素修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
3、现状容积率修正系数 |
1.06 |
1 |
1.06 |
1 |
|
4、土地使用权年期修正系数 |
0.9821 |
0.9785 |
0.9782 |
0.9800 |
|
5、现状条件样点标定地价（元/平方米） |
403 |
385 |
412 |
378 |
|
6、设定条件样点标定地价（元/平方米） |
387 |
393 |
397 |
386 |
|
十一、评估结果 |
|
|
|
|
|
（一）标准宗地现状条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
393 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
393 |
|
（二）标准宗地设定内涵条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
398 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
398 |
|
十二、地价基准日 |
2015年7月1日 | |||
|
十三、评估日期 |
2015年7月1日～2015年8月31日 | |||
|
十四、土地估价技术承担单位 |
江西师范大学城市建设学院 | |||
宗地DAGG2012024北至（中小企业路）
宗地DAGG2012024内土地利用现状
宗地DAGG2012024南至（玉屏西大街）
GDPW12007工业用地标定地价评估报告
|
一、样点编码 |
可比实例1 |
可比实例2 |
可比实例3 |
G047 |
|
二、宗地编号 |
DAGG2013078 |
GDP1121 |
GDP1113 |
GDPW12007 |
|
三、宗地位置 |
经开区友安路以北、曰修路以东、兴业大道以南、经开大道以西 |
昌西大道以西、铁路以东、西林科公司用地以南 |
创新二路以东、浩运路以南 |
南昌经济技术开发区昌西大道以西、城际快速铁路以东、管委会储备用地以南、水渠以北 |
|
四、土地用途 |
工业用地（食品加工项目） |
工业仓储用地（日流量2500吨） |
工业用地（金属制品项目） |
工业用地（毛条加工生产） |
|
五、成交情况 |
|
|
|
|
|
1、交易情况 |
正常 |
正常 |
正常 |
正常 |
|
2、成交价格 |
384.00 |
384.00 |
387.00 |
待估 |
|
3、成交日期 |
2013年9月27日 |
2011年7月7日 |
2011年5月13日 |
2012年2月28日 |
|
4、成交日价格指数 |
108.31 |
101.72 |
101.1 |
102.51 |
|
5、估价期准日价格指数 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
|
六、区域因素状况 |
|
|
|
|
|
1、所处土地级别 |
4 |
4 |
4 |
4 |
|
2、级别基准地价（元/平方米） |
391 |
391 |
391 |
391 |
|
3、级别平均单元分 |
37.78 |
37.78 |
37.78 |
37.78 |
|
4、所在单元的单元分 |
37.4 |
38.0 |
38.4 |
37.7 |
|
七、现状个别因素状况 |
|
|
|
|
|
1、规划条件 |
1.0≤容积率≤1.5；建筑密度≥36%；绿地率≤20%，投资强度≥300万元/亩 |
容积率≥1.0；建筑密度≥45%；绿地率≤15% |
1.0≤容积率≤1.6；35%≤建筑密度≤40%；绿地率≤20% |
容积率≥0.8；建筑密度≥35%；绿地率≤20%。投资强度≥300万元／亩 |
|
2、剩余土地使用权年限（年） |
48.24 |
46.02 |
45.87 |
46.67 |
|
3、开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、宗地面积（亩） |
20.000 |
145 |
29.972 |
58.480 |
|
6、形状、面积状况 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
7、宗地容积率 |
1.5 |
1.0 |
1.6 |
1.0 |
|
八、标准宗地设定内涵条件 |
|
|
|
|
|
1、宗地容积率 |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
|
2、土地使用权年限（年） |
50 |
50 |
50 |
50 |
|
3、设定开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、设定权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、设定宗地面积和形状 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
九、评估方法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
|
十、评估测算 |
|
|
|
|
|
（一）市场比较法 |
|
|
|
|
|
1、交易情况修正指数 |
1 |
1 |
1 |
1 |
|
2、容积率修正系数 |
1.06 |
1.00 |
1.06 |
1.00 |
|
3、土地使用权年限修正系数 |
0.9821 |
0.9785 |
0.9782 |
0.9796 |
|
4、开发程度修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
5、权利状况修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
6、面积形状修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
7、现状条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
390 |
|
8、现状条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
435 |
|
9、现状条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
411 |
|
10、现状条件样点地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
412 |
|
11、设定条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
392 |
|
12、设定条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
437 |
|
13、设定条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
414 |
|
14、设定条件样点标定地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
414 |
|
（二）基准地价系数修正法 |
|
|
|
|
|
1、区域因素修正系数 |
0.9899 |
1.0058 |
1.0164 |
0.9979 |
|
2、个别因素修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
3、现状容积率修正系数 |
1.06 |
1 |
1.06 |
1 |
|
4、土地使用权年期修正系数 |
0.9821 |
0.9785 |
0.9782 |
0.9796 |
|
5、现状条件样点标定地价（元/平方米） |
403 |
385 |
412 |
382 |
|
6、设定条件样点标定地价（元/平方米） |
387 |
393 |
397 |
390 |
|
十一、评估结果 |
|
|
|
|
|
（一）标准宗地现状条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
397 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
397 |
|
（二）标准宗地设定内涵条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
402 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
402 |
|
十二、地价基准日 |
2015年7月1日 | |||
|
十三、评估日期 |
2015年7月1日～2015年8月31日 | |||
|
十四、土地估价技术承担单位 |
江西师范大学城市建设学院 | |||
宗地GDPW12007东至（昌西大道）
宗地GDPW12007内部土地利用现状
宗地GDPW12007东至（昌西大道）
宗地GDPW12007南至（水渠）和西至（远处高架桥即为城际快速铁路）
宗地GDPW12007西至（远处高架桥-城际快速铁路）
宗地GDPW12007内部土地利用现状总体
DAGG2012017工业用地标定地价评估报告
|
一、样点编码 |
可比实例1 |
可比实例2 |
可比实例3 |
G048 |
|
二、宗地编号 |
DAGG2013078 |
GDP1121 |
GDP1113 |
DAGG2012017 |
|
三、宗地位置 |
经开区友安路以北、曰修路以东、兴业大道以南、经开大道以西 |
昌西大道以西、铁路以东、西林科公司用地以南 |
创新二路以东、浩运路以南 |
南昌经济技术开发区昌西大道以西、规划路以北、市政公司用地以东 |
|
四、土地用途 |
工业用地（食品加工项目） |
工业仓储用地（日流量2500吨） |
工业用地（金属制品项目） |
工业用地（大型机械设备） |
|
五、成交情况 |
|
|
|
|
|
1、交易情况 |
正常 |
正常 |
正常 |
正常 |
|
2、成交价格 |
384.00 |
384.00 |
387.00 |
待估 |
|
3、成交日期 |
2013年9月27日 |
2011年7月7日 |
2011年5月13日 |
2012年4月20日 |
|
4、成交日价格指数 |
108.31 |
101.72 |
101.1 |
103.29 |
|
5、估价期准日价格指数 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
|
六、区域因素状况 |
|
|
|
|
|
1、所处土地级别 |
4 |
4 |
4 |
4 |
|
2、级别基准地价（元/平方米） |
391 |
391 |
391 |
391 |
|
3、级别平均单元分 |
37.78 |
37.78 |
37.78 |
37.78 |
|
4、所在单元的单元分 |
37.4 |
38.0 |
38.4 |
37.9 |
|
七、现状个别因素状况 |
|
|
|
|
|
1、规划条件 |
1.0≤容积率≤1.5；建筑密度≥36%；绿地率≤20%，投资强度≥300万元/亩 |
容积率≥1.0；建筑密度≥45%；绿地率≤15% |
1.0≤容积率≤1.6；35%≤建筑密度≤40%；绿地率≤20% |
容积率≥0.8；建筑密度≥36%；绿地率≤20%；投资强度≥200万元／亩 |
|
2、剩余土地使用权年限（年） |
48.24 |
46.02 |
45.87 |
46.81 |
|
3、开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、宗地面积（亩） |
20.000 |
145 |
29.972 |
20.600 |
|
6、形状、面积状况 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
7、宗地容积率 |
1.5 |
1.0 |
1.6 |
1.0 |
|
八、标准宗地设定内涵条件 |
|
|
|
|
|
1、宗地容积率 |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
|
2、土地使用权年限（年） |
50 |
50 |
50 |
50 |
|
3、设定开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、设定权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、设定宗地面积和形状 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
九、评估方法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
|
十、评估测算 |
|
|
|
|
|
（一）市场比较法 |
|
|
|
|
|
1、交易情况修正指数 |
1 |
1 |
1 |
1 |
|
2、容积率修正系数 |
1.06 |
1.00 |
1.06 |
1.00 |
|
3、土地使用权年限修正系数 |
0.9821 |
0.9785 |
0.9782 |
0.9799 |
|
4、开发程度修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
5、权利状况修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
6、面积形状修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
7、现状条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
392 |
|
8、现状条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
437 |
|
9、现状条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
414 |
|
10、现状条件样点地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
414 |
|
11、设定条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
394 |
|
12、设定条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
439 |
|
13、设定条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
416 |
|
14、设定条件样点标定地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
416 |
|
（二）基准地价系数修正法 |
|
|
|
|
|
1、区域因素修正系数 |
0.9899 |
1.0058 |
1.0164 |
1.0032 |
|
2、个别因素修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
3、现状容积率修正系数 |
1.06 |
1 |
1.06 |
1 |
|
4、土地使用权年期修正系数 |
0.9821 |
0.9785 |
0.9782 |
0.9799 |
|
5、现状条件样点标定地价（元/平方米） |
403 |
385 |
412 |
384 |
|
6、设定条件样点标定地价（元/平方米） |
387 |
393 |
397 |
392 |
|
十一、评估结果 |
|
|
|
|
|
（一）标准宗地现状条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
399 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
399 |
|
（二）标准宗地设定内涵条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
404 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
404 |
|
十二、地价基准日 |
2015年7月1日 | |||
|
十三、评估日期 |
2015年7月1日～2015年8月31日 | |||
|
十四、土地估价技术承担单位 |
江西师范大学城市建设学院 | |||
宗地DAGG2012017南至（原为规划路，现为现状路）
宗地DAGG2012017内部土地利用现状
宗地DAGG2012017东至（昌西大道）
宗地DAGG2012017北至（围墙）
GDP1139工业用地标定地价评估报告
|
一、样点编码 |
可比实例1 |
可比实例2 |
可比实例3 |
G049 |
|
二、宗地编号 |
DAGG2013078 |
GDP1121 |
GDP1113 |
GDP1139 |
|
三、宗地位置 |
经开区友安路以北、曰修路以东、兴业大道以南、经开大道以西 |
昌西大道以西、铁路以东、西林科公司用地以南 |
创新二路以东、浩运路以南 |
南昌经济技术开发区昌西大道以西、市政办公区以北、铁路以东 |
|
四、土地用途 |
工业用地（食品加工项目） |
工业仓储用地（日流量2500吨） |
工业用地（金属制品项目） |
工业用地（EPE包装） |
|
五、成交情况 |
|
|
|
|
|
1、交易情况 |
正常 |
正常 |
正常 |
正常 |
|
2、成交价格 |
384.00 |
384.00 |
387.00 |
待估 |
|
3、成交日期 |
2013年9月27日 |
2011年7月7日 |
2011年5月13日 |
2011年10月24日 |
|
4、成交日价格指数 |
108.31 |
101.72 |
101.1 |
102.19 |
|
5、估价期准日价格指数 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
115.90 |
|
六、区域因素状况 |
|
|
|
|
|
1、所处土地级别 |
4 |
4 |
4 |
4 |
|
2、级别基准地价（元/平方米） |
391 |
391 |
391 |
391 |
|
3、级别平均单元分 |
37.78 |
37.78 |
37.78 |
37.78 |
|
4、所在单元的单元分 |
37.4 |
38.0 |
38.4 |
40.0 |
|
七、现状个别因素状况 |
|
|
|
|
|
1、规划条件 |
1.0≤容积率≤1.5；建筑密度≥36%；绿地率≤20%，投资强度≥300万元/亩 |
容积率≥1.0；建筑密度≥45%；绿地率≤15% |
1.0≤容积率≤1.6；35%≤建筑密度≤40%；绿地率≤20% |
容积率≥0.8；建筑密度≥39%；绿地率≤20%。投资强度≥200万元/亩 |
|
2、剩余土地使用权年限（年） |
48.24 |
46.02 |
45.87 |
46.31 |
|
3、开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、宗地面积（亩） |
20.000 |
145 |
29.972 |
15.000 |
|
6、形状、面积状况 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
7、宗地容积率 |
1.5 |
1.0 |
1.6 |
1.0 |
|
八、标准宗地设定内涵条件 |
|
|
|
|
|
1、宗地容积率 |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
（0.8,1.0） |
|
2、土地使用权年限（年） |
50 |
50 |
50 |
50 |
|
3、设定开发程度 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
五通一平 |
|
4、设定权利状况 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
完整土地使用权 |
|
5、设定宗地面积和形状 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
形状基本规则，面积适中 |
|
九、评估方法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
市场法和基准地价修正法 |
|
十、评估测算 |
|
|
|
|
|
（一）市场比较法 |
|
|
|
|
|
1、交易情况修正指数 |
1 |
1 |
1 |
1 |
|
2、容积率修正系数 |
1.06 |
1.00 |
1.06 |
1.00 |
|
3、土地使用权年限修正系数 |
0.9821 |
0.9785 |
0.9782 |
0.9790 |
|
4、开发程度修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
5、权利状况修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
6、面积形状修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
7、现状条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
413 |
|
8、现状条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
461 |
|
9、现状条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
436 |
|
10、现状条件样点地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
437 |
|
11、设定条件比准样点地价1（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
416 |
|
12、设定条件比准样点地价2（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
463 |
|
13、设定条件比准样点地价3（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
439 |
|
14、设定条件样点标定地价均值（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
439 |
|
（二）基准地价系数修正法 |
|
|
|
|
|
1、区域因素修正系数 |
0.9899 |
1.0058 |
1.0164 |
1.0588 |
|
2、个别因素修正系数 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
1.0 |
|
3、现状容积率修正系数 |
1.06 |
1 |
1.06 |
1 |
|
4、土地使用权年期修正系数 |
0.9821 |
0.9785 |
0.9782 |
0.9790 |
|
5、现状条件样点标定地价（元/平方米） |
403 |
385 |
412 |
405 |
|
6、设定条件样点标定地价（元/平方米） |
387 |
393 |
397 |
414 |
|
十一、评估结果 |
|
|
|
|
|
（一）标准宗地现状条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
421 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
421 |
|
（二）标准宗地设定内涵条件下评估地价 |
|
|
|
|
|
1、地面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
427 |
|
2、楼面地价单价（元/平方米） |
/ |
/ |
/ |
427 |
|
十二、地价基准日 |
2015年7月1日 | |||
|
十三、评估日期 |
2015年7月1日～2015年8月31日 | |||
|
十四、土地估价技术承担单位 |
江西师范大学城市建设学院 | |||
宗地GDP1139西至（山地）
宗地GDP1139内部土地利用现状
宗地GDP1139北至（水渠）
宗地GDP1139南至（围墙——与日日顺物流的围墙）
赣公网安备：
